Bostadsbubbla i Sverige?

Då får vi ta några grundläggande saker.
* Allmännyttan och andra som inte får gå med vinst kan inte pricka 0 utan bokföringsmässigt trixande. Därför kan man inte haka upp sig på relativt små vinster/förluster.
* Om Allmännyttan ska göra ett köp så har den inte finanser till det och kommunen kan då behöva skjuta till eget kapital. Då medger reglerna (enligt länk ovan) att kommunen nästa år får ta ut en mindre avkastning. (Den är inte stor).
* Om Allmännyttan sålt fastigheter (utan att köpa nya) uppkommer med närmast nödvändighet en vinst. Då medger reglerna (enligt länk ovan) att kommunen nästa år får ta ut avkastning.
* Allmännyttan får inte vara en vinstmaskin eller kassako till kommunen. Det är inte för intet som det kallas Allmännyttan. Och det är det jag talar om. (inte om felräkningspengar, eller vad som sker vid engångshändelser som köp/försäljning av fastigheter).

* Och skulle det vara så att Allmännyttan får göra reguljära utdelningar till kommunen (exklusive engångshändelser) då är det en lagändring jag inte känner till. (Och det är inte det som står i länken ovan).

Men nu var diskussionen teoretisk, där jag pekade på vad som kan ske. Inte att det nödvändigtvis sker på reguljär basis. Det finns massor med allmännyttiga bostadsbolag. Vi kan inte riktigt ha koll på vad alla de gör och inte gör. Jag skulle inte kunna ge ett sådan ord.

Vi kan inte bestämma om en affär är korkad eller inte. Premisserna skiljer från individ till individ. Det som är bra för någon kan vara korkat för en annan.
Sedan skulle jag iofs tro att fastighetspriserna i Rinkby mer matchar vad de avkastar. Medan iaf vissa centrala fastighet inte gör det.

Tar man bort bruksvärdesprincipen måste allmännyttan följa någon annan princip. Den hyran den tar in är densamma då kostnaderna inte har ändrats. Men den principen för hur den nycklar ut hyreskostnaden blir en annan. En rimlig princip är att man bryr sig om vad folk vill betala. Och då blir det som jag säger att det blir en % av folkets prissättning.
Och ökar då vissa hyrorna så måste andra minska.

Om man accepterar folkets prissättning som den riktiga så innebär dagens utnyckling av hyror en subvention, från de som bor i mindre attraktiva bostäder till de som bor i mer attraktiva. Personligen tycker jag illa om den, och ser inte det tunga motivet.

En sak som hänt som har betydelse är att vi ökat på den mängd kvm som vi disponerar.
* dels "skiljer" sig folk med barn mer nu än förr. Dels skapar det ett extra hushåll, och inte sällan ska barnen ha var sitt rum hus båda föräldrarna.
* dels är det mer ensamhushåll nu än förr.
* dels sitter en del med onödigt stora bostäder. En konsekvens av att bopriserna har stigit och en större bostad stiger då mer.

Man kan säga att vi konsumerar mer kvm än vi gjorde förr. Och innan detta byggts ifatt så så stiger på priset per kvm.

Det som kan ske är dock att folk kan komma på att de ska konsumera förre kvm. Barnen kanske får dela rum, eller bara ha eget rum hos ena föräldern. Eller folk kanske börjar dela bostad mer.
Och de med onödigt stora bostäder kanske byter till mindre när de nu inte "bor gratis" längre.

En minskning på 10% boyta per person friställer då helt plötslig 10% bostäder, som blir tomma.
Den brist som det talas om ibland kan snabbt bli ett överskott.

Realräntan var negativ under 70-talet. Den har varit uppe på höga nivåer vid vissa tillfällen t.ex. runt 1993 men det har varit tillfälligt. Att man skulle ha en långvarig realränta på 10-12 % är inte rimligt eller hållbart.

edit: Diagram: http://i49.tinypic.com/rrihol.png

Ja, så klart! Må vara att t.ex. smålänningar kanske är kulturellt snålare och lånar mindre än andra även när räntan är låg, men prisbubblan handlar alltså om att den låga räntan ökar mängden krediter och därmed priserna på ting som är högt belånade. Det borde inte vara svårt att konkret tänka sig hur ett vanligt par sitter med mäklaren på banken och lånar och bjuder, eller hur? Och de agerar ju bara rationellt utifrån den ränta de verkligen behöver betala, felet är inte deras, det ligger ett antal våningar högre upp i statshierarkin.
Nä du! Om något så talar fundamenta för att fastigheters värden relativt andra tillgångar minskar, eftersom kommunikationsteknologin gör den fysiska platsen allt mindre viktig. Huruvida jag nu står på Sergels Torg eller i nån skog, spelar ingen roll, jag kan skriva detta ändå. Det var omöjligt för 20 år sen. Bostadsprisernas mångdubblande är en statlig penningpolitisk sak. Precis som de löjliga auktionspriserna på vissa konstverk. Det har att göra med riksbanksräntan, inte golv och garage.

Och vad menar du förresten med "realräntan"? Varje lån är en unik produkt. Det är inte så att det finns "en ränta". Eller hur långt är ett snöre liksom. För den som behöver lägga om sina bolån så är det inte så viktigt hur stor andel av räntan som är realränta. Den ena procenten har samma effekt på hushållsbudgeten som den andra procenten, oavsett vad de beror på. Det handlar om hur många tusenlappar denne ska betala till banken varje månad.

Vi kan ju konstatera att priser sjunker på vissa ställen i landet men fortsätter att öka på andra. Således kan vi också konstatera att utbud och efterfrågan spelar roll om det nu är så som du säger att det råder en bubbla i hela landet.


Men folk vill ju i större utsträckning bo på vissa ställen så uppenbarligen spelar den fysiska platsen stor roll. Hade den inte gjort det så hade relativpriserna jämnat ut sig men det har de uppenbarligen inte gjort.

Prisuppgången går alltså att förklara med andra faktorer än spekulation, är det då en bubbla?


Realräntan är enkelt förklarat den nominella räntan minus inflation.

Du verkar tro att en realränta på 10-12 % skulle vara något som skulle uppstå eller fungera långsiktigt och detta baserar du på att det är vad du vill ha om du lånar ut pengar till en privatperson. Det är ganska svagt, för att uttrycka det milt.

Ja, MEDELvillan. Vet du hur man tar ut ett medelvärde? Jag kan nog säga att bankerna lånar inte ut till ett köp av en 3.5 miljonersvilla till en ensamstående med medelinkomsten.

Du skrev att bristen beror på att många stängs ute från köpemarknaden pga höga priser. Jag hävdar att detta inte leder till en ytterligare brist eftersom antalet lägenheter är ganska konstant. Jämfört med inflyttningen tror jag nästan man kan bortse från det nybyggande som finns. Nu är jag tyvärr helt Stockholmsfixerad och ber landsortsbor om överseende.
Jag tror inte att bostadsbristen beror på höga priser. Snarare kan höga priser göra det mer lönsamt att bygga lägenheter.
Man kan fortfarande bara bo i lägenheter som finns.

Faktum är att jag tror att det var fler hemlösa för 100år sedan. Men tror inte att minskningen hänger ihop med högre priser på bostadsrätter och villor även om det skulle finnas någon korrelation.
Om det nu fanns bostadsrätter för 100år sedan.

Jag tror inte att "bubblan saknar relation" till bostadsbristen. Men de extrema priserna tror jag framför allt beror på bankernas värdering av bostäder och dess medgörlighet att låna ut dessa fantasisummor med lägenheten som säkerhet.

http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20020102.htm
Man kunde fortfarande gå med vinst och investera i nya bostäder. Vilket kanske inte hade varit så dumt.

http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20100879.htm

Hur det tillämpas.

Jag uppfattade att du använde det som argument för att Rinkby subventionerar innerstan, att de går back när de köper en fastighet i innerstan. Om de inte har köpt någon fastighet (som de gått back på pga artificiellt låga hyror) i innerstan utan bara möjligtvis kanske skulle kunna göra det så förstår jag inte varför du ens tog upp det.

Nej, visst. Och vi kan inte säga att en unge är ful i och med att föräldrarna alltid tycker att deras extremt oestetiska avkomma är jättegullig.
Kom in i matchen.


I bruksvärdesprincipen finns utrymme för att ta hänsyn till vilket område lägenheten ligger i.
Och det du säger är att Rinkebyborna subventionerar innerstan genom att gå miste om subventioner.

Och jag påstår att hyrorna skulle ligga kvar på samma nivå (eller höjas) i Rinkeby (eftersom det med nuvarande hyror är tryck på lägenheterna i området) om man införde marknadshyror. Och vad som hände om man införde marknadshyror var det vi diskuterade. Vilket sedan blev vad som skulle hända om man tar bort bruksvärdesprincipen.
Återigen kan man även enligt bruksvärdesprincipen ha högre hyror i mer attraktiva områden.

Håller inte alls med, priserna har senaste åren stigit rejält över hela landet pga att folk fått låna mer och mer, det är inte förrän det senaste året som det blivit mer ojämnt pga skakig marknad. Nu är istället trenden svagt ner nästan överallt:
http://cornucopia.cornubot.se/2012/08/flykten-till-storstaderna-fortsatter.html
Hade marknadsvariablerna (räntan, krav på amortering, inget ROT osv) varit stabila hade det varit mycket mer ojämn spridning över tid, upp här, ner där osv, nu är det istället extremt likriktat i hela Sverige.

Nåt annat:
Jag har tittat på de lite dyrare villorna i Stockholms-området som kom ut nu på Hemnet till första stora visningshelgen efter sommaren och noterade något intressant: man har höjt utgångspriserna rejält. Objekt som jag vet varit osålda, har man lagt ut igen men lagt på 1M. Jag tror "taktiken" har blivit som på många ställen utomlands, Svenne ska pruta 1M och tro att han gjort en bra affär, istället för att pruta minst 2M. Ska bli intressant att se hur detta påverkar då Svenne är världskänd för att vara dålig på att pruta, möjligen undantaget äldre Smålänningar

Du glömmer att kommunerna är stora.

Bara för att t ex huspriserna i Växjö kommun stigit 5% på ett år betyder det inte att alla villor stigit med detta.

Det finns en stor landsbyggd och småorter där priserna stått still/sjunkit de senaste 10 åren. Traditionellt så är det ingen rush på dessa villor jämfört med hur många villor som byter ägare i "storstäderna" så prisnedgången syns inte.

10 miljoner under ett yrkesliv på säg 40 år ger 250000 i årsinkomst=21000 i månaden. Det är givetvis ingen med den inkomsten som får låna 3.5 miljoner, de får knappt låna 1 miljon. Varifrån du får 6.5 miljoner i skatt vet jag inte, räknar du med moms och arbetsgivaravgifter eller? Den med 21000 i månaden betalar snarare 25 % i skatt. Det finns trots allt hyresrätter, och RELATIVT billiga bostadsrätter även i Stockholm, så å prata om snittlöner å snittpriser på villor blir bara fel. Räkna med arv, svarta inkomster, folk har kvar lån när de dör så går kalkylen än mer ihop.

Dina 12 % får du nog fortsätta å drömma om. Eller låna ut till Loanland eller köpa preferensaktier i Eniro.

Majoriteten utedass i Dalarna har också stigit med 3x senaste decenniet, priserna har generellt gått upp enormt i hela Sverige.