Feltänket bostad som investering

Jag vet inte om du har svårt för att läsa, men jag skriver bokstavligen talat vad den finansiella risken innebär.

Majoriteten av hyran som du betalar en hyresvärd går till drift och underhåll. Sånt som du måste hosta upp oavsett boendeform. Det som tillkommer utöver det är hyresvärdens avkastning på kapitalet, cirkus 4-5%.

Det finns inget hus i Sverige som kostar 3000kr i månaden att driva om du avser att underhålla den som en vanlig människa. Att du överhuvudtaget skriver det visar att du inte har en aning om vad det innebär för kostnader att äga hus. Bara fastighetsavgiften och VA kostar runt 1500kr i månaden. Sen tillkommer eventuella kostnader för sophämtning och dylikt, och du är nära 2000kr innan du ens börjat betala el och värme.

Vad jag ser mer o mer är folk som investerar i bostäder, man hyr sedan ut, detta ger en fin avkastning på investerat kapital varje år. hur man har råd vet jag inte, kanske arv som gett dom kapitalet.
Var ordförande o fler o fler köper som delägare till sina barn en brf.
Bostad blir en ganska säker investering, spec om man köper ett hus som man hyr ut.

Hade själv mitt hus uthyrt 1 år för 15 tusen i månaden, egna utgifter 5200kr/månad o avkastningen var nästan 10 tusen/månad, fick arbete på annan ort, man kunde även göra avdrag för resor o dubbelt boende i samma veva, som sagt fin avkastning.

Bor nu i Brf, men ska sälja när marknaden blir lite bättre, se många säljer där jag bor nu, men enligt mäklare var det många som valt o vänta pågrund av hög ränta o går ut nu.
Men det blir hus även för mig, nu driver jag ett bygg företag, blir mitt 7 hus i livet och det sista, blir inte stort ca 85 kvm, men den blir billig i drift, en ovan hoppades på 3000kr/m men tror inte jag når det, men runt 4500kr/månad inkl drift bör den hamna på vilket är billigare än min 3:a brf.

4500kr i månaden, är det inklusive kapitalkostnaderna? Skulle du kunna bryta ner dessa kostnader? Jag bor i hus och betalar mycket mer. Känns som att jag gör något fel när ni kommer med driftkostnader på 3000 och 4500kr.

Vill man investera pengar finns det väl enklare alternativ än att dra på sig ett hus

Finns redan en uppsjö med info på detta ämnet bla
https://youtu.be/ETROzuOFffA?si=K29q327CpWmBM_HR

Exakt du gör fel, jag är i branschen, byggt ena hus sedan jag var 23 år gammal, blir mitt 7 hus.

Huset blir inte stort, då med tanke på driften ca 85kvm, givetvis en kamin för att kapa vinter topparna.
Nu bygger man smartare än förr, väggar består av 95mm reglar, utgör att bygget blir billigare, ut o insida av dessa reglar kläs med en 70mm klimatskiva o totala vägg isolering hamnar på 235mm utan köld bryggor, vad jag ofta sett är att grova reglar slå sig, har byggt till nya myresjöhus, trivselhus o känt att dom har drag i väggen, vilket förvånat mig med helt nya fabriks byggda hus.

Genom att jag bott i hus sedan 23 års ålder behöver jag inte låna, värde ökning har varit strålande sista 20 åren inte ett enda hus har sluta stiga i pris.

Men med mindre kvm och man tar ledigt o bygger, bara byggkostnaden är ca miljonen i skattade pengar, ett litet hus som detta på 85kvm tar uppskattat bara 5 månader, dvs man vinner kapital på bygga själv.
Lön denna tid ca 140k man plockar av egna pengar, 28k varje månad utan skatt. vinst 860k på bygga själv o vara helledig.
Ut över detta räknar man ihop allt material, gör offerter o man vinner oftast runt 200k på enbart att upphandla priset själv o inte låta någon annan ta rabatten, därefter gör man en lyftplan när allt material ska fraktas ut till bygget. ca kvm pris mellan 16000 till 18000kr

Man har ingen fastighets skatt första åren.
Man får lägre energikostnader, beräkning 85 kvm o väl isolerat enligt ovan, runt 9000 till 11000kwh, el område 2 (Umeå) el är den stora kostnaden.
Boendekostnad hamnar runt 4500kr/månad eller 54000kr år inkl internet/tv

Genom billigare byggkostnad samt billigare boende per månad skall även detta räknas med i totala kapitalvinsten utöver detta värdeökningen.

Du har fel angående kapitalkostnaderna. Oavsett om du har lån eller inte så betalar du kapitalkostnad för pengarna som är låsta i bostaden.

Sen herr byggmästare så ser jag inte en enda kostnadspost som heter ”underhåll och renovering”. Men dina snikbyggen håller kanske för evigt?

Tak: 5000kr per år om man räknar på en livslängd på 30 år

Fönster: cirka 25 år, beroende på antal fönster och kvalitet så är det 5000-10000kr per år.

Badrum/våtrum: cirka 30 år. Ett snikbadrum för 300k ger en kostnad på 10000kr per år

Kök ungefär som badrum: 10000kr per år

Värmepump : cirka 15 år, 100000kr eller 7000kr per år.

Och mycket mer. Bara här finns cirka 40000kr per år i underhållskostnader.

Precis, du förklarar själv varför argumentet "hyran försvinner i ett svart hål" inte håller. Bostadsrätter har en Brf-avgift, denna får du ju heller inte tillbaka när du säljer bostadsrätten. Om du tar ett bolån (vilket du i 99% av fallen gör) måste du även betala räntekostnader, även dessa pengar ser du aldrig igen eftersom de går rakt ner i din borgenärs fickor. Samma sak med driftskostnader, el- och vattenavgifter m.m.

Däremot stämmer det naturligtvis att den delen du amorterar och den eventuella vinst du gör med bostadsköpet är pengar som kommer återgå till dig den dagen du väljer att sälja bostadsrätten. Dock är även detta argument bristfälligt av framför allt två skäl.

För det första. Värdestegringen på din bostadsrätt är tämligen meningslös om alla andra bostadsrätter på din ort också har samma värdestegring. Visst, du skulle kunna flytta till en helt annan ort där värdestegringen inte varit lika hög och köpa en billigare bostadsrätt och sedan "casha in" vinsten, men det är sällan som man har orken att byta jobb, byta vänskapskrets och flytta till någon helt annanstans. Några kanske skulle göra detta och om så är fallet, kudos to you. Dock är det ytterst få som gör detta i verkligeheten.

För det andra, pengarna är låsta i boendet. Detta är ett problem eftersom alla behöver någonstans att bo, därför spelar det ingen roll om värdestegringen varit 10% eller 1000% på din bostadsrätt, om du ändå inte kan få ut pengarna i cash. Låt mig ge ett exempel på två individer:

Ett nybyggt hus har inte så mycket underhåll första 12-15 åren, iregel vitvaror som ger upp, men golv/väggar tak håller i regel längre, måla om kostar inte spec mycket.

Ta mig som är i branschen, vi räknar i kvm, tak då utan arbetskosnad enbart material, hamnar på ca680kvm i snitt beroende på vad för tak man väljer.

Det är via månads kostnaden du vinner på bo billigt, ta ex när du får pension, lägre månadskostnad ger mer kvar av pension, eller bara kolla hur många gamla tanter som bor kvar i sina hus ensamma, brukar bygga åt även dessa, dom har en fin kultur att dom alltid vid den ålder ska bjuda på fika o snacka. man kommer knappt runt det, nekar man är man nästan otrevlig i deras ögon.

Men hursomhelst berättar dom att man har inte råd o bo i lägenhet, det är för dyrt per månad, man tittar inte på kapitalet huset har utan lån, man ser månadskostnaden, och det är just här det är så lustigt, som ensam pensionär har man ändå råd o renovera, mest troligt för man bott billigt länge o kan lägga undan kapital.

Jag kan ärligt talat inte göra det mer tydligt än vad jag redan gjort. Det finns inget hus som kostar 3000kr eller 4500kr i Sverige i driftkostnader. Och då pratar jag vanliga svenne hus och inte tält i skogen.

Hur får du avkastning på dina pengar som är låsta i din bostadsrätt?

Det låter som en mycket dålig investering att ha 10 mkr låsta som du aldrig kan få ut i cash under hela 30 års (!) tid. Bättre i så fall att ha 10 mkr på börsen och få ut 400 000 kr/år i passiva inkomster och se dessa 10 mkr vuxit ytterligare om 30 år.

Jag tror även en viktig sak att ta upp, särskilt när man pratar med unga idag är att de ska inte tro att de kan kopiera tidigare generationers recept på framgång. Om vi nu säger att en bostad har varit en bra investering så är detta för att man har kunnat köpa extremt billigt, haft låga räntor, låga avgifter och värdet har ökat extremt. Vi har inga garantier att detta kommer fortsätta, tvärtom så pekar det mesta att det inte kommer fortsätta. Men många är fast i ett 10 år gammalt tänk att "en bostad är alltid en bra investering", vilket kan vara lite farligt.