Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Jo i miljonprogrammet ja men inte i innerstan. Där var det redan då +10 års kötid.

År 2000 skulle jag uppskatta att runt 60-70% av beståndet i innerstan var HR. Idag är det 38%.

I närförort som typ Bromma var kanske +90% hr då.

Nu finns det förutsättningar för prisökningar på hyror o bostäder - lönelyft 6.4% på två år
garanterat plus löneglidningar mm

Innerstan stängde enligt husmask mars på 115k per kvm mot 107k per kvm i mars 2024. +7,5%. Ath var 120k under någon månad i början av 2022. I mars 2021 var priset runt 105k per kvm.

Antal sålda bostäder mot fg år +16%

https://www.hemhyra.se/nyheter/drommen-om-ett-klipp-blev-en-mardrom/
Drömmen om ett klipp blev en mardröm när kommunala hyresrätter ombildades – Daniel: ”De blåste oss rakt av”

Stor förening med 293 bostäder (182 BR).

Stämmer det med. Stockholm är inte en metropol på samma sätt och har inte heller samma löneläge som hade gjort att höginkomsttagarna hade kunnat hålla priset uppe.

Oavsett om vi utgår från att ovanstående stämmer bidrar det inte med mycket extra efter skatt, så köparna är ändå beroende av antingen större löneökningar eller bättre möjligheter att låna.

Hade Sverige gått över mer mot marknadshyra som Bengt Westerberg drev i början på 90-talet hade andelen HR varit kvar på den nivån. Inga ombildningar hade skett.
Skälet till ombildning är att hyresgästerna kan ta hyresfastigheten från reglerad sektor där den värderas lägre, till oreglerad där den värderas till marknadspris. Och hyresgästerna håvar hem skillnaden.

Men med marknadshyra hade ingen skillnad i fastighetens värde funnits. Och då sker inga ombildningar.

Bättre möjligheter att låna ser jag som uteslutet. Möjligen några smärre justeringar. Vi ligger redan på max av vad långivare kan acceptera i risk.

Löneökningar ökar bara på produktionskostnaden för nyproduktion lika mycket. Och successionsmarknaden följer nyproduktionskostnaden. Så där finns inte heller något utrymme för högre reala priser.

Tillväxt däremot kommer ge utrymme att allokera mer till boende. Dvs öka boendestandard. Då kan man betala mer för såväl nyproduktion som befintliga objekt. Börsindex har korrelerat ganska väl med bostadspriser. Där lär en stigande kontantinsats också bidra.

En något udda observation är dock att prisskillnaden mellan objekt i bra skick och de med renoverings och moderniseringsbehov är ganska stor. Dvs den motsvarar vad det kostar att ta in hantverkare för att göra jobbet. Och dessa är numera väldigt dyra.

Ett anekdotiskt exempel är där jag bor, där ett objekt med renoverings och moderniseringsbehov blev ca 5 milj billigare än ett grannhus som var i bra skick. Justerar man för div skillnader i boyta mm så var prissänkningen ca 3 miljoner för renoveringarna. Och det är knappt att man kommer upp i det ens med att anlita hantverkare för allt. Så den som är villig att göra jobb själv kan få bra timpenning på att göra jobb hemma.

Förr i tiden gjorde folk mer jobb med bostaden själva. Det är tänkbart att vi kan få se en återgång till det och då lär objekt med renoveringsbehov stiga i pris.

Det gör en enorm skillnad för prisbilden om det är en internationell storstad.
Har för mig att drygt hälften av Londons bättre adresser såldes till utländska köpare för något år sedan. Tittar jag på mitt ena boende så stämmer det nog ganska bra. Runt hälften ägs av företag eller privatpersoner från andra länder. Är det privatpersoner så har de även ofta boende i minst 3-4 länder.

Tittar man på bättre adresser i Stockholms innerstad så skulle jag säga att löneläget inte är det som håller priserna uppe. Det är företag eller gamla pengar som behövs för att kunna delta. Även ett par som ligger runt 150k/mån+ exklusive bonus får det tufft att hitta något familjevänligt.
Generellt skulle jag säga att tröskeln för att ta sig in i bättre områden bara kommer att bli högre. Tävlar man med lön är det per automatik andrasorteringen som gäller.

Så tänker jag också. Till London vallfärdar folk för att jobba livet ur sig i syfte att tjäna multum, så där kan höginkomsttagarsegmentet ensamt hålla uppe höga bostadspriser, så ser det inte ut i Stockholm då en höginkomsttagarlön inte räcker långt. Plus som du säger så tillåts utländska ägare vilket öppnar upp för spekulation om bostäder snarare än att man köper för att bo, i Sverige blockas detta då föreningarna kräver privatpersoner vilket ju riktar fokus mot deras inkomstmöjligheter samt möjligheter att låna.


Nja, i Stockholms innerstad finns ju dock en norm att höginkomsttagare bosätter sig (givetvis genom att slänga in alla sina sparpengar, få hjälp av föräldrar och samtidigt belåna sig till max). Det är givetvis en kundgrupp som är priviligierad på marknaden (alla, i synnerhet unga, har inte en hög lön, ett stort sparkapital, samt generösa föräldrar som kan sponsra) men det är inte heller några rikingar.


Gäller det riktigt attraktiva objekt finns såklart en annan marknad som egentligen inte alls korrelerar med den allmänna bostadsmarknaden i övrigt, snackar vi lyxvåningar på typ Strandvägen/Karlavägen/Villastan eller jättevillor i Djursholm/Bromma/Lidingö så är det ju rätt givet att dessa vänder sig till en kundgrupp som inte är beroende av lån för att finansiera bostaden så då finns ju en prisinsensitivitet då ränteläget/makroläget/etc. inte spelar nån roll för prislappen. Men även områden som Östermalm/Djursholm/Bromma/Lidingö har ju "vanliga" boenden och för att det ska finnas köpare för dessa förutsätts som sagt att den yngre generationen tids nog kan driva priserna framåt.

Om det hade funnits incitament att renovera och höja standard genom att man markant fick höja hyran så hade det varit bättre, men marknaden kommer vara trasig så länge vi har detta hyressättningssystem.
Trots att socialdemokraterna kommer styra stockholm för all framtid lär nog detta bli vardagen för många boendes i förorternas miljonprogram. På grund av dom låga hyrorna och vinstuttag av politikerna finns det inga pengar till renovering, så man tjänar på att ombilda dom.
Även om man skulle renovera det till 2025 års standard så skulle följande hyreshöjning inte vara tillräcklig för att bättra den ekonomiska situationen för hyresvärden. Dessutom lär det vara många boende som totalvägrar alla former av hyreshöjning, trots att deras hus är ett rivningsobjekt.

Vi får se, det är ju som sagt antingen genom lön (egna pengar) eller lån (andras pengar) som de nya köparna har möjlighet att hålla priserna uppe.

Om alla yngre tvingas flytta till andra städer pga. bostadssituationen i Stockholm så finns ju ingen som jobbar, vilket gör att Stockholm tappar i konkurrenskraft och att bostadspriserna sjunker, vilket driver folk att flytta tillbaka. Så till slut måste man nå en jämvikt, den yngre generationen behöver ha tillräckligt stora finansiella muskler för att kunna bilda sig ett liv i Stockholm.

I typ London/NY ser det som sagt inte ut så, där tjänar höginkomsttagarna så pass mycket att de kan hålla priserna uppe som ensamt kundsegment, så där är det ok att "vanligt folk" får flytta nån annanstans och att städerna blir tillhåll för de som tjänar mest. I Sverige/Stockholm är löneskillnaderna för små för att det ska bli så, en svensk höginkomsttagare har inte brutalt mycket större ekonomiska muskler än en svensk normalinkomsttagare.