Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Alltså, poängen är att precis som vi magiskt kunde berätta på förhand att priserna skulle gå upp i Januari kan vi magiskt berätta att priserna kommer gå ned till sommaren. För det är inte speciellt mycket magi inblandat alls. Det är extremt liten sannolikhet att priserna inte är lägre Juli 23 än Juli 22. Det skulle kräva någon form av fundamental ändring av riktningen, tex statliga allmosor eller att något otippat utvecklas makro osv.

Jag tillhör inte deltagarna som tror eller trott på "långt" under 100ksek för BR Stockholm innerstad. Anledningen är att vid 90ksek börjar vi hamna vid SEK-nominellt +-0 över en tidsperiod på 8 år. Mer speciellt har vi där (2014-2015) utplaningen efter många års kraftiga prisökningar via ökande hävstång. Det vill säga det handlade inte längre om hur mycket folk ville betala för saker; det handlade om hur mycket de kunde betala för saker under maximerad hävstång.

Efter detta har det alltså pågått 8 år av affärer på den nivån av hävstång, där både priser och lån sedan urholkats av inflation; folk blir fattigare på papperet men har täckning för sina lån. Det har alltså inte varit en speciellt monetärt bra affär att köpa lägenhet i Sverige 2014-2022, men situationen är hållbar så länge inte hävstången ger negativt utslag i nominella SEK.

Stockholm innerstad (till skillnad från tex Stockholms Län) är ett tillräckligt homogent område för att vi ska kunna ha ett hyfsat bra underlag kring vad som skulle hända om priserna går ned till säg 75ksek. En majoritet som agerat i marknaden de senaste 10 åren skulle få negativt utslag av hävstång. Perioden fram till 2014 kom många fram till att de "tjänat på att bo" mer än de tjänat på att jobba. Vi får då plötsligt att snittsituationen istället blir att ha "förlorat på att bo" mer än de tjänat på att jobba. Den situationen är lite mer "ops" privatekonomiskt. Och i många aspekter är nedsidan oerhört mycket kraftigare än uppsidan (framförallt för bostadsrätter).

Detta är alltså inte något TA-larv eller dylikt, utan situationen är direkt fundamentalt lik vilken finansmarknad som helst. Vid någon punkt får vi likvideringsspiraler där saker och ting går ned på 0, och friktionen mot att nå den punkten är helt enorm.

Det vill säga det kanske inte krävs så mycket för att priserna ska gå ned till 95ksek, men för att de ska ned till 80ksek (om det inte urholkas över många år i takt med att svensken blir fattig) krävs en total kollaps. Och då kan vi lika gärna prata om 40ksek, 60ksek, 0ksek osv.

Du svarade på ett av mina svar som var till skribenter som hävdar att priserna kommer falla KRAFTIGT från dagens nivåer och att det är en process som tar många år. Att priser inte kan falla snabbt är direkt tramsigt, bara att kolla vad som hände April-juni 22. Många prisar sen in framtida höjningar (men inte alla såklart).

Snarare var det jag som upplyste stjärnorna om säsongsvariationer när de var övertygade om att augusti 22 skulle stänga lägre än juli 22. I sin enorma iver och hopp om nedgångar ser de alltid katastrofen runt hörnet.

Vi kommer nog ha något lägre priser i juli 23 mot juli 22 men jag tror absolut inte på några fler dramatiska fall nu om inget nytt kommer på kartan.

Däremot är jag rätt säker på att vi kommer se en rekyl när RB signalerar att vi inte ser fler räntehöjningar. Jag tror detta kommet ske under Q2 men kan ev bli i Q3.

De vanliga domedagsprofeterna som sitter i tråden och hoppas på -50% nominellt kommer tugga fradga senare i år.

Anekdotiskt här då jag förnyade mitt lånelöfte i veckan:

Jag fick låna ungefär 20% mindre idag än (tidigt) i höstas. Lön andra parametrar i princip oförändrade, min privatekonomi skiljer sig marginellt mot förra ansökningstillfället, nominella sparandet högre pga insättningar och börsåterhämtning, samt CSN mer amorterat, detta kompenseras väl dock av att jag dessutom är ungefär realt back vad inflationen tuggat i sig sedan sist.

Vilken KALP dom räknade med, framgick inte av webtjänsten, såvitt jag kunde se.

Håller med.
90% av inläggen här tycks vara från ängsliga individer som söker och slänger sig med "confirmation bias". Och det är ju trist för diskussionens skull, hade varit bättre med fler sakliga analyser om bostadsmarknadens framtid på kort, medellång och lång sikt. Inlägg av typen "Nu kommer Thedéen äntligen röka ut bolånetorsken!!!1!!" eller "Nu rusar priserna och hyrestorsken sliter sitt hår ute i betongghettot!!!11!! ger exakt noll och ingenting. Bara troll och trams.

Att du orkar

Jag tog och kollade med skandia.
Knappade in "optimalt" för maxlån men mitt eget födelseår. Då fick jag låna 3.6 ggr årsinkomsten.
Förklaringen är att jag närmar mig pension och då gör banken antaganden om pension och använder det som inkomst istället.

Jag provade att ändra från lön till pension och då blev det 5.5 ggr årsinkomst. Dvs ganska mycket.

Jag gjorde om igen och och satte födelseår 10 år högre och använde inkomst. Då hoppade det upp i hela 5.9 ggr årsinkomst. Dvs oväntat högt.

Då har jag knappat i "inga skulder", "inga bostäder som skall behållas", "inga barn under 18", "inget CSN".
Och jag försökte hålla mig till drygt 15% kontantinsats så jag skulle bli maxbelånad.

Baserat på detta "stickprov" ser det inte ut som Skandia har strypt ned maxlån. Inte med de kriterier jag gav. Och har dom strypt ned är det inte mycket.

Håller med i stort. Samtidigt betyder det inte att det aldrig kommer komma en sättning, men kriserna har varit mildare i nån mening senaste 20 åren än tex 90 talet. Fail blir det först när vi har världskrigsliknande situationer och förhoppningsvis slipper vi det.

”Fler vill pausa sina amorteringar

Många med bolån är oroliga över sin ekonomi. Och det är något som märks hos bankerna.”

https://www.di.se/nyheter/fler-vill-pausa-sina-amorteringar/

Rimmar illa med att bomarknaden är stabil. Fler och fler får ju panik. Detta är redan vid 3 % styrränta. Detta indikerar att många har tagit vatten över huvudet och det blir knapert redan vid 3 % styrränta.

Vad händer om styrräntan landar på 5 %?

Inflationssifforna som släpps imorgon blir spännande. Jag gissar att RB:s duttande inte gjort mycket skillnad.

Antagligen inte. Tyvärr tror jag att riksbanken måste höja väsentligen mer.

Varför ger det ingenting? Bara för du levt under en tid av stabilitet så betyder inte det att det kommer fortsätta för alltid. Det är du som är obildad inom ekonomisk historia. Volatilitet är inget ovanligt.

Det där extremparet kan ju få en lite tuff situation. Blir typ 20k/ränta och 20k/amortering plus en avgift på 5k. Sen kan de ha hunnit skaffa ett barn sedan de tog lånet och kanske har nr 2 på gång. De skulle kunna ha köpt 65 kvm i Vasastan för sina 9.2m typ den här: https://www.booli.se/bostad/779808

Nu tror jag få stretchar sitt lån till max (6.5x i detta fall) men det har säkert förekommit.