Bostadsbubbla i Sverige?

Om man inte kan avgöra en bubbla när den existerar så handlar bubbelpratet bara om fria fantasier.
Flum.

Likvideringen???
Det är ingen likvidering. Det är bara Riksbanken som lånat av bankerna och köpt obligationer.

Vilka pengar??

Säkerställda obligationer kräver panterna. Bankernas bostadsinstitut kan inte emittera sådana utan panter.

Berätta vad skillnaden är att RB ruvar på obligationerna istället för ett försäkringsbolag?

Eftersom liksom-fb verkar ha problem med denna frågeställning om bostadsobligationer så hjälper jag honom lite på traven med följande citat som beskriver vad som skedde vid riksbankens krismöte i mars 2020:

Denna bostads ligger i egna hem trådgårdsstäder, finns i Norra Ängby också, tror dessa områden är skyddade för nybyggnation, för jag har inte sett någon sådan i dessa områden, sen är ju tomterna mikroskåpiska också.
De flesta har redan renoverat liknande kåkar. Denna minikåk är däremot skräp.

Här är en liknande bostad som är renoverad och som Slemhog hade fixat upp den, allting ser ut att vara från byggmax, dock hade jag ordnat om planlösningen bättre.

https://www.hemnet.se/bostad/villa-5rum-tallkrogen-stockholms-kommun-olympiavagen-76-18672195#gallery

Denna bostad är värd 3.5 miljoner.

Eftersom liksom-fb verkar ha problem med denna frågeställning om bostadsobligationer så hjälper jag honom lite på traven med följande citat som beskriver vad som skedde vid riksbankens krismöte i mars 2020:

Vid mötet informerade tjänstemannen Ingrid Wallin Johansson om dramat som utspelade sig på världens finansmarknader. Hon rapporterade bland annat att handeln med svenska räntepapper börjat hacka betänkligt.
”Många aktörer har velat sälja obligationer och nästan ingen har velat köpa”, sa hon enligt protokollet.
Räntan på svenska bostadsobligationer hade börjat rusa. Om detta fortsatte skulle det innebära stigande bolåneräntor i sämsta tänkbara läge, eller ännu värre att bankerna inte kunde ge ut några nya obligationer. Bostadsmarknaden riskerade att krascha. Förlusterna kunde bli enorma. Pandemichocken innebar nämligen att sanningens minut infunnit sig.

De som tagit stora risker och belånat sig högt skulle bli tvungna att boka in ett möte med konsekvenserna, något som skett så många gånger förr i den finansiella historien. Särskilt nervösa var fastighetsbolagen som utnyttjat låga räntor för att låna upp enorma belopp genom att ge ut obligationer. Det är billigt i goda tider men kan snabbt bli väldigt dyrt i dåliga.

Riksbanken bestämde sig för att agera resolut. Redan den 13 mars hade direktionen meddelat att man beslutat låna ut upp till 500 miljarder kronor till bankerna för vidareutlåning till Sveriges företag. Och på det dramatiska mötet den 16 mars bestämdes att Riksbanken för första gången skulle intervenera på marknaden för bostadsobligationer.

De svenska bankerna erbjöds samtidigt möjlighet att låna obegränsat (!) med pengar till räntan 0,2 procent. En livlina som de flesta svenska företagare i det läget skulle gett en hand eller två för.

Sammanlagt skulle Riksbanken köpa värdepapper för 700 miljarder kronor fram till slutet av 2021.

Mhm? Men jag vill upplysa slemhögen om att medelpriset på en villa faktiskt var 4 MSEK år 2021. https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/#/villor Inklusive allt från Slöddermalm till Grums. Så mycket kostar faktiskt en snittvilla idag och det till trots så har alltså bostadsägare runt 1 MSEK i bolån.



OK. Jag tycker också att Stockholm är lite väl extremt men Stockholms bostadsmarknad säger som många andra redan pekat på ingenting om medelsvensson och deras lånesituation.

De flesta har det gott ställt även efter kommande räntehöjningar.

Spelar ingen roll, det finns en hel del som gått in med 80-85% belåning, föräldrar medlåntagare. Det är inte så hela vasastan består av folk som köpt för 10 år sen och inga nya har kommit in på marknaden. Jag känner till flera 90-talister bara på mina senaste jobb, som fått innerstadslägenheter med 85% belåning där föräldrarna lånat ut kontantinsats och gått in som medlåntagare för säkerheten.
Om det blir väldigt dyra räntekostnader, kommer många försöka hitta ett billigare boende och sälja. Folk betalar inte vad som helst för att bo.

Varför tror du kostnaden i BR varit nästan kostant i 15 år för nyköpare, ungefär som en hyresreglerad HR?
Varför tror du priserna gått upp nästan 100% sen 2014 då räntan skruvas ned till minimun? Knappast beror det på bostadsbrist, det är inte så mycket mer bostadsbrist nu jämfört med år 2015, utan det beror på räntan och därmed boendekostnadena sjunkit samt att folk kunnat få mer i lån.
Precis som priserna kommer gå ner nu när boendekostnaderna skruvas upp successivt. Vi får väl se vem som får rätt. Om priserna ligger kvar på samma nivå om rörliga räntan höjts till 3%, så äter jag upp mina använda fillingar.

1 miljon i snitt per skalle eller per hushåll/fastighet?

Per skalle och bostadsägare via en överslagsberäkning av de där 3 672 miljarderna över 3,8 miljoner vuxna bostadsägare tillika förvärvsarbetande personer (0,75 * 5,1 miljoner då 25% bor i hyresrätt (Se andel personer efter boendeform längre ner) = ~1 MSEK per bostadsägare.

Genomsnitt är aldrig något bra mått för analys. Kan snarare vara 80/20-regeln som gäller, med vilket jag i detta fall menar att 80% av lånen innehas av 20% av låntagarna. Det blir då 3000mdr på 750k vuxna eller 4m per person 😁 Nåja riktigt så illa är det nog inte, men vore intressant att se någon data på detta.

Stockholms bostadsmarknad är på många sätt unik. Jag har skrivit det i någon tidigare tråd, men hittar den inte just nu. Sammanfattningsvis är det följande förutsättningar som gör att Stockholms bostadspriser har väldigt svårt för att falla:

1. Det byggs knappt nya bostäder i Stockholmsregionen. När det gäller Stockholm stad är läget ännu mer extremt. Att det inte byggs mer beror dels på det geografiska - det finns ingen plats. Men att man inte bygger på höjden beror på olika stadsplaneringsrestriktioner. Bristen på nya bostäder beror också på hyresreglering, som gör att nya hyresrätter inte riktigt lönar sig för ägarna, och dels på att ägarlägenheter är en väldigt ny företeelse (med många restriktioner) vilket gör att i princip ingen köper i spekulationssyfte. I England köpte många lägenheter under boomen för att hyra ut till hyresgäster.

2. "Non collateral loans" finns inte i Sverige. Alltså, till skillnad från USA, så är man här skyldig att betala tillbaka lånet även om värdet på lägenheten minskat när du säljer. Det gör att man här, till skillnad från i USA, inte kan välja att lämna in nyckeln till banken och tacka för sig om räntorna rusar och värdet minskar. Det gör att tapp på bostadsmarknaden snabbt bromsas. Man kan ta förra året som exempel. Räntorna var höga, och man märke ett tapp på bostadsmarknaden... Men så fort människor inte längre fick mer eller lika mycket för sina lägenheter än vad de först köpte dem för, så valde de att inte sälja. Det ströp tillgången på marknaden, vilket pressade upp priserna igen. Givetvis förhindras sådant genom att tillgången ökar i takt med efterfrågan, som i alla andra länder, men av diverse anledningar byggs det inte i takt med efterfrågan här i Stockholm. Det gör att tillgången på bostäder nästan uteslutande styrs av hur mycket av det befintliga beståndet som ligger till salu. I princip den enda gången folk säljer med rejält förlust, är när de faktiskt inte KAN betala. När månadskostnaden överstiger inkomsten. Och det ska mycket till innan så sker. Många lever hellre som råttor i något år, bara de kan betala räntor och avfgifter, eftersom de vet att alternativet är att inte ha någon bostad alls och dessutom vara skyldig mellanskillnaden till banken!

3. När det gäller hus (som du nämner) ser mekanismerna lite annorlunda ut, men i princip är det detsamma som gäller. Skillnaden är väl att det inte ens finns alternativ att bygga på höjden.

Var inte så säker på det. Jag är själv på jakt efter bostadsrätt men räntorna kommer ju stiga så sakta över en längre tid så de flesta kommer nog vänja sig allt eftersom med de högra räntorna. Dvs inga chock höjningar.

Jag är rädd för att priserna fortfarande kommer ligga på dessa höga nivåer men de lär nog inte stiga nå mycket mera nu.

Tecken på att arbetsmarknaden börjar tina upp även om arbetslösheten kommer fortsätta stiga kommer i samband med att räntorna fortfarande kommer vara låg hålla upp priserna på dessa nivåer.
Det enda i Sverige som jag ser skulle få priserna på ordentligt fall är om räntorna går upp mycket mer än vad Ingve presenterat i samband med att bankerna med framförallt SBAB höjer kontantinsatserna till minimum 15%.

Tror SBAB är största boven som låter folk låna upp till 95%. Skärps detta åt kommer det bli svårt för alla att lägga upp kontantinsatsen.


Det som talar väldigt emot är att i de större städerna är det fortfarande bostadsbrist och då styr efterfrågan. Så länge inga nya boenden byggs i den takt det efterfrågas kommer priserna fortsätta att hållas uppe på dessa höga nivåer.

Men då kan vi också ta in utbudet för tillfället. Utbudet är så extremt lågt just nu att intressanta bostäder går att räkna upp på en och samma hand. Detta medför ju att om efterfrågan är stor och utbudet är litet så pressas priserna upp.
Jag sitter och funderar på vad som kommer hända när räntorna höjs och det inte längre blir lika förmånligt att bo i bostadsrätt. Lyckas säljarna lägga sig i en jämn ström kommer priserna fortsatt att hållas upp men om säljarna bestämmer sig för att sälja alla tillsammans kommer de utgöra ett större utbud än efterfrågan.

Vad som kommer ske kommer bli intressant men det känns som att bostadsmarknaden inte kommer falla. Det är ju bland den viktigaste marknaden i Världsekonomin. Ingen vill ju att den skall kollapsa.