Bostadsbubbla i Sverige?

Fanns ingen citat till motsägelse. Skrev det lite för sent igår , klumpigt av mig tycker det var lite konstigt formulerat så missade ursprungs citatet.

"Hushållen lånar framförallt till att finansiera sitt boende. I december 2019 hade hushållen totalt lånat 4 190 miljarder kronor. Den totala utlåningen till hushåll med bostad som säkerhet uppgick till 3 445 miljarder kronor i december 2019."

Jag tror fortfarande inte att avista inlåningarna står för större delen av bolånen till privatpersoner. Istället tror jag att säkerställda obligationer står för större delen. men hittar du något som visar på att finansiering till större del via avista inlåning får du gärna presentera det.

https://xn--lnium-mra.com/akademin/ekonomi/finansiering-av-bolan/
"Säkerställda obligationer
Men den största finansieringstypen för bolån kommer från en typ av obligationer, så kallade säkerställda obligationer. Under 2004 kom det en ny lag, lagen om säkerställda obligationer. Denna lag innebar att kreditinstitut i Sverige kunde emittera säkerställda obligationer. Trots den nya lagen finansierades bolåneinstitutens och bankernas bolån nästan enbart av bostadsobligationer fram till 2006. Men i och med att den nya lagen trädde i kraft har alla kreditinstitut idag omvandlat sina bostadsobligationer till säkerställda obligationer som nu står för den huvudsakliga finansiering av bolån i Sverige."

Liksom fb protesterade i att jag inte skrev med avista inlåning som faktor till den rörliga räntan, då det enligt balansräkningen bör vara så. Så efterfrågade ett alternativt sätt att uppskatta rörliga räntan.

Det säger jag inte emot överhuvudtaget, jag vände mig bara emot siffrorna i sig i citatet (om hur stor bankernas utlåning till privatpersoner i Sverige är) som sades emot även av länken du postade i närheten av citatet, som sagt.

Visst är obligationer en stor del, det är väl det som möjliggör fractional reserve banking överhuvudtaget. Vore trevligt med sifforr. Jag skulle även gissa på att en betydande del av det som totalt inlånas "avista" till bankerna ligger delvis i andra banker, t ex de som specifikt ger lite ränta på sparkonton, än de som sysslar med bolån - även om det såklart överlappar i många fall.

Det lär vara förklaringen. Där finns också en logik.
Har man anställda som är till Stockholm veckovis eller så, så blir ju detta en ekonomiskt rationell lösning.

Det är inte för varje enskild lån som banken behöver få en match i bindningstid.
Det är på hela deras inlåning och utlåning.

Skulle medelbindningstid vara t ex 3 mån på både inlåning som utlåning så är det ganska ok.
Sedan är det inte bra om det skiljer mycket på ett par löptider.

Här har du en årsredovisning : https://internetbank.swedbank.se/ConditionsEarchive/download?bankid=1111&id=WEBDOC-PRODE113700330
Notera not 4 om räntenetto. där är den ränteskillnad som banken behöver för sina kostnader och vinst. (Det störs lite av att banker har provisioner också som ger överskott. Så räntenettot täcker inte riktigt allt).

Men det är räntenettot som är viktigt. Hur ränteintäkt och räntekostnad nycklas ut på olika bindningstider är ovidkommande för intäkterna. (Däremot är det relevant för ränterisk).

Därav att det blir fel att tala om stibor + x för lånekostnad. Bankerna sitter naturligt på enorm inlåning redan. Att dom emitterar bostadsobligationer är bara för att dels justera skulder till andra banker. Dels för att justera snittet i räntebindning.

På sid 30 går dom igenom löptidsrisk. Och på sid 32 ränterisk. På sid 41 har du info om deras utlåning.

Vill höja ett varningens finger för denna typ föreningar. Det är klart att det finns vettiga företag där det fungerar bra. Det har dock blivit ett vanligt sätt för verksamheter som pysslar med utslussning av problemfolk att köpa in sig i föreningar av det här slaget. Känner till en förening där 15% av lägenheter ägs på detta sätt och det är ett jävla strul med brottslighet o spring. Det är jätte bra o billigt för dessa verksamheter o äga på detta sättet men tar ju bort en stor del av att man vårdar det man själv äger på ett bättre sätt. Ingen dyker upp på städdagar och det blir mycket merjobb för styrelsefolket.

"Ränterisk
Ränterisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar
i marknadsräntor. Ränterisk kan således dels bestå av förändring i verkligt värde, prisrisk, dels förändringar i kassaflöde,
kassaflödesrisk. Sparbanken är exponerad mot ränterisk till följd av olika räntebindningstid på räntebärande tillgångar
(huvudsakligen utlåning) och skulder. I enlighet med sparbankens risk- policy kontrolleras de finansiella riskerna i verksamheten med
limiter. Hantering av sparbankens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den ekonomiavdelningen ansvarar för att
identifiera och hantera denna exponering. Beträffande ränteriskerna innebär detta t.ex. att ränte- bindningstiderna på sparbankens
räntebärande placeringar måste hålla sig inom vissa tids- och beloppsmässiga ramar. För mer detaljerad information om skillnader i
räntebindningstider per balansdagen, se tabell nedan."



"Analysen visar att vid en sänkning av marknadsräntan med en procentenhet försämras räntenettot för kommande
12-månadersperioden med 73,0(72,5) Mkr och motsvarande räntehöjning medför att räntenettot ökar med 31,3 (30,9) Mkr. Det extremt
låga ränteläget för sparbanken mycket känslig för ytterligare räntesänkningar. Den momentana effekten vid en räntesänkning om 1%
påverkar räntenettot negativt med 32,4 (29,7) Mkr."

Har gått igenom dokumentet, har svårt att få en bild av hur rörliga räntan sätts, kan du skriva det i form av ekvation?

Jag ser inte riktigt hur räntenettot styr rörliga räntan? Någon mer kunnig som kanske kan flika in?

Menar du att man har något medelvärde på räntintäkter och ränteavgifter på variarande löptider, och den befintliga rörliga räntan justeras beroande på hur räntenettot för 3 månaders medelvärdet varierar? I tabell sid 32 ser man olika tillgångar och skulder på olika räntebindningstider.

Helsingfors har statliga hyressubventioner så det kan du inte jämföra med. Om marknaden begär 12 000 i månaden för en tvåa i Kista så är det vad det kostar. Vilka reformer tror du skulle kunna råda bot på det?

Jag trodde hela din poäng var att hyresrätter är för billiga pga statliga subventioner. Du menar alltså tvärtom att de är för dyra? Är det du som är förvirrad?


Ett exempel på hyresmarknaden just nu: https://bostadslistan.se/hyresbostader/kista

En hel del att välja på vad jag kan se. Inget som duger åt herrn? För dyrt?

S.2

https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf
"Säkerställda obligationer utgör den största finansieringskällan för ett svenskt bolån
Alla finansieringskällor har dock inte lika stor betydelse för prissättningen av bolån och därför
kommer denna ekonomiska kommentar att fokusera lite närmare på vissa delar av
finansieringen. Den enskilt största finansieringskällan för ett bolån är säkerställda
obligationer.
7 För banksystemet som helhet utgör de säkerställda obligationerna ungefär 70
procent av den totala finansieringen för svenska bolån (se Diagram 2). Återstående 30
procent finansieras genom en blandning av andra skulder och eget kapital."
Hänvisar till bland annat scb.

22.7 euro per kvm är ju verkligen inte dyrt. Tack för att du bevisade min poäng om att marknadshyror fungerar.

9 200 för en central bostad a 40 kvm kan ju ingen klaga på. "Marknadspriset" Sthlm har nu baserad på att 98% av beståndet är lågt och pristeglerat. Vilken 10 åring som helst fattar ju att de 2% som är tillgängliga utan regleringar (2a hand) blir mycket dyrare än om allt varit tillgängligt.

På tal om ingenting hittade jag det här guldkornet från Alex Schulman år 2010. https://www.expressen.se/leva-och-bo/alex-schulman-salde-bostadsratten-i-panik/ Tweeten är så straight out of Flashback att han rentav kanske hänger i tråden?

Undrar om han ångrade sig?

Det är som jag säger att bankerna kan sätta rörlig ränta lite fritt.
I en given situation har dom en kostnad för inlåning och behöver ett räntenetto för att gå runt.
Summan av dessa är de ränteintäkter de behöver.

En bank kan fritt nyckla ut ränteintäkter som de vill på olika kategorier lån, bindningstider och kundkategorier.

Alla med rörlig ränta får inte samma räntesats. Det beror på en rad saker. T ex kreditvärdighet.

En bank kan en given sekund ha en formel de använder. Men den rör på sig hela tiden beroende på vad marknaden och konkurrenter gör. Och deras egen uppfattning om var deras sweet spot befinner sig.

Vill man grotta vidare så blir det mer komplicerat därför att bankerna skyfflar över 75% av lånen till bostadskreditinstitut. Så då måste man skärskåda deras balansräkningar och försöka dela upp deras ekonomi.

Tittar du på den lilla bankens balansräkning jag länkade ser du att dom "finansierar" rubbet med inlåning via bankkonton. Dom är för små för att emittera obligationer. Men det går ju det också. Dom bara behöver ordna ränteswappar med en motpart.
Medan storbankerna lär skyffla över rubbet av bostadslån till sina bostadskreditinstitut.

Jo absolut men blir inte räntenettot positivt om dem försöker hålla sig till någon slags grundregel i detta fall stibor+riskpremien och marginalerna, sen kan dem kanske ändra på marginaler beroande på kreditrisken mm ? Det jag tänker är att dem måste ha än minimum något riktvärde de förhåller sig till?
Kan det inte vara så att det som rb presenterar resulterar i en listränta men är inte nödvändigtvis vad kunderna får?

Låter ju såklart logiskt att de måste eftersträva ett positivt räntenetto.

Måste säga att formatet på tabellen var under all kritik svårt att tyda kolonner och rader.