Bostadsbubbla i Sverige?

Sunkig? Nästan sönderrenoverad i mina ögon. Nya fönster(mycket tråkigt), nytt kök, nytt badrum. Det enda som ser ut att vara original är parketten i vardagsrum.

Jag undrar en sak. I sammanställningen ovan ser jag ingenstans att bankens inlåning från allmänheten via bankkonton finansierar bostadsutlåningen.

Är inte det rimligt att banken använder den för att finansiera lån utan bindningstid?

Bankernas avista inlåning från allmänheten är 4 359.9 mdr.
Notabelt är att utlåningen för bostadsändamål är 3 923 mdr. Dvs mindre än avista inlåning.

Nu har bankerna för all del annan utlåning som kan finansieras av avista inlåning. (Knappt 900 mdr till hushåll).
Men nog är det rimligt att bostadslån med rörlig ränta finansieras av avista inlåning.
Däremot är det inte bara att räkna 0% som inlåningsränta. Det tillkommer kostnader för att administrera bankkonton och betala transaktionskostnader. Det får bolåntagarna betala när bankräntan är 0%.

Ett skäl till att bankerna sitter med så mycket avista inlåning är att låntagare gärna har rörligt. Och då är det inte meningsfullt att emittera massor med bostadsobligationer.

Blir det så att fler och fler binder lånen kommer vi få se mer bostadsobligationer emitteras. Då bankerna har ett behov av att reducera risk och ha samma bindningstid på sin inlåning som sin utlåning.

Edit:
Jag tycker det är viktigt att vi alla är införstådda med hur storbankerna finansierar sina räntor, skriver här under hänvisningar till "Storbankernas finansiering och dess påverkan på hushållens bolåneräntor" av riksbanken.

Vi börjar med fasta räntor, som jag tycker är lite mer intuitivt, den sätts av säkerställda obligationernas ränta (som beror på riskpremien) + räntebidraget från finansieringsmixen samt marginaler som banker vill uppnå (banker har såklart som alla andra företag omkostnader i form av personal mm som dem vill ta hänsyn till i finansieringen).
s.5
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf

Detta betyder att vi kan med relativ säkerhet få en bild av hur långa räntorna kommer se ut i storbankerna från deras ränta på säkerställda obligationer. Vi ser en tydlig uppåtgående trend på dessa obligationer.
2,5 y nedan.
https://www.riksbank.se/sv/statistik/sok-rantor--valutakurser/?g9-SEMB2YCACOMB=on&g9-SEMB5YCACOMB=on&from=2022-01-03&to=2022-04-05&f=Day&c=cAverage&s=Comma

Finansiering av korta räntor
Denna finansieringen är faktiskt lite mer komplicerad, detta beror på att banken måste omvandla den fasta finansieringskostnaden till en rörlig för att kunna matcha bolånets rörliga ränta.

s. 5-6
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf

"För att minska ränterisken som uppstår på grund av obligationsräntan är Fast och bolåneräntan är rörlig omvandlar banker den fasta räntan på de säkerställda obligationerna till en tre månaders Stibor ränta genom genom räntederivat. Skillnaden mellan den fasta räntan som banken betalar för den säkerställda obligationen och den fasta delen i swapkontraktet, som banken får från swapmotparten är obligationen riskpremie. Bankens finansieringskostnad kan därför uttryckas som Stibor 3 månader plus riskpremie."

Här blir det lite rörigt, vi börjar med Stibor 3 månaders- denna är en "aritemetisk medelvärde av de räntor som bankerna SEB,Nordea Svenska Handelsbank, Swedbank ... (storbanker) ställer till varandra för utlåning i svenska kronor"
https://sv.wikipedia.org/wiki/Stibor

Räntswap
https://sv.wikipedia.org/wiki/Swap_(ekonomi)#:~:text=En%20r%C3%A4nteswap%20inneb %C3%A4r%20en%20%C3%B6verenskommelse,en%20portf%C3% B6lj%20best%C3%A5ende%20av%20terminskontrakt.
"En ränteswap innebär en överenskommelse mellan två aktörer om att under en bestämd tidsperiod utbyta ränteflöden. Exempelvis kan en aktör välja att betala en fast ränta i utbyte mot att erhålla rörliga räntebetalningar."
Fasta räntan nedan syftar på en flerårig genomisnittlig obligationskostnad.

Riskpremien är i princip skillnaden mellan den fasta räntan som banken betalar för säkerställda obligationen och den fasta delen i swapkontraktet som banken får från swapmotparten.

Säg den beräknade genomisnittlig fasta räntan är 1%, den fasta swap räntan är 0,5% då är riskpremien 0,5% (fasta räntan - swap fasta ränta). Detta blir då riskpremien.

Bankens finansieringskostnad kan därför uttryckas som stibor 3 månader plus riskpremien.
bild på s.6
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf

Rörlig ränta som bolånekunder får = Stibor 3 månader ränta + riskpremien relaterat till säkerställda obligationer (nämt ovan) + räntebidraget från finansieringsmixen + lånets marginal (samma princip som för fasta räntan).

Så i grova drag kommer den rörliga räntan bero på stibor räntan 3 månaders (som vi kan se går uppåt), samt säkerställda obligationerna (som vi även ovan kan se går uppåt).

https://www.di.se/rantor/stibor-3m-57266/

s.7 för dekriptiv bild.
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf


Nu är jag inte nationalekonom men försökt fragmentera det så vi alla är i samma bana, rätta mig gärna om jag har fel.

Det är intressant att de även höjer med 50,000 - 100,000kr per bud på den här nivån.

7,200,000kr nu. Det här blir en uppesittarkväll!

Sunkig? Nästan sönderrenoverad i mina ögon. Nya fönster(mycket tråkigt), nytt kök, nytt badrum. Det enda som ser ut att vara original är parketten i vardagsrum.

Tror det kan komma en ganska så bra sättning om 4-5 månader då existerande lånelöften löpt ut och nya inte kommer vara lika frikostiga längre.

Sa för lite mer än ett år sedan att det skulle komma en sättning nu i vinter pga att inflationen kommer komma vilket den gjorde. Missbedömde dock riksbankers förmåga till att ducka och låtsas att den är tillfällig osv. Verkar dock som att marknaden börjar lösa det riksbankerna inte gör genom att höja räntorna nu.

Vem vet det kan ju komma nya konstiga stimulanser/stöd etc för att försöka förlänga eländet ännu mer men kan dock inte se vad det skulle vara som inte skulle förvärra situationen ännu mer.

Hoppas det blir 2 hårda år och att vi sedan kan börja om och bygga ett mer hållbart ekonomiskt/monetärt system än detta skit vi har idag där folk har tjänat mer på att bo än at arbeta.

Avista inlåning
http://nationalekonomi.hannes.se/makroekonomi/pengar
"* Bankinsättningar som är omedelbart tillgängliga ("avistainlåning", t.ex. dagslån, transaktionskonto, lönekonton), M1 1464 (1561)"

Tänker du att den rörliga räntan är = inlåningsränta + marginaler?
Finns det någonstans man kan kontrollera hur avistinlåningen används av bankerna? Kanske är svår data att hitta. Med tanke på att den rörliga räntan är en " 3 månaders ränta" och avista inlåning är utan förutsagd löptid, är det inte då svårt att finansiera bostadslån via sådana inlåningar?

Valrörelsen kommer lägligt.

Vi får se hur långt våra kära politiker är beredda att gå för röster.

Vi får se men jag skulle inte bli förvånad om galenskapen tar nya nivåer. Makten får väl kosta lite fiat!

Tror det kan komma en ganska så bra sättning om 4-5 månader då existerande lånelöften löpt ut och nya inte kommer vara lika frikostiga längre.

Sa för lite mer än ett år sedan att det skulle komma en sättning nu i vinter pga att inflationen kommer komma vilket den gjorde. Missbedömde dock riksbankers förmåga till att ducka och låtsas att den är tillfällig osv. Verkar dock som att marknaden börjar lösa det riksbankerna inte gör genom att höja räntorna nu.

Vem vet det kan ju komma nya konstiga stimulanser/stöd etc för att försöka förlänga eländet ännu mer men kan dock inte se vad det skulle vara som inte skulle förvärra situationen ännu mer.

Hoppas det blir 2 hårda år och att vi sedan kan börja om och bygga ett mer hållbart ekonomiskt/monetärt system än detta skit vi har idag där folk har tjänat mer på att bo än at arbeta.

Används är egentligen fel språkbruk.
Banken sitter med skulder med olika bindningstid. Och utlåning med olika bindningstid.
Man behöver inte ha matchning för enskilda lån. Matchning banken behöver för att få nd risk är på aggregerad nivå.

Det finns hur mycket som helst att hyra för både civilekonomer och andra. Nu är ju svenskar exceptionellt bortskämda och kräver förstahandskontrakt i Gamla Stan för att ta ett jobb.

Att bo i Kista till fantastiskt förmånliga priser som företaget fixat duger inte. Stockholms kommun hade ett program där man höll undan vissa lägenheter från marknaden och erbjöd de till tillväxtbranscher som behövde anställa, dessa låg i Vällingby och Kista bl a. Man la sedermera ner programmet eftersom intresset var så lågt.

Att staden själv går in och erbjuder lägenheter till företag som annars skulle ha svårt att rekrytera är ganska unikt.

Att man tycker att hyresmarknaden i Stockholm är dyr är en annan sak. Att säga att det inte finns lägenheter att hyra är ju så klart inte sant. Det finns lika mycket här som någon annanstans.