Bostadsbubbla i Sverige?

Fri uthyrning visst, men för 7msek kan man kanske få en avkastning på 1% genom uthyrning. Ingen gör väl medvetet en så dålig investering.

Hade varit mycket intressant att veta vilka som budar om den här lägenheten.

Gärdet är fint och trevligt, men priset är ju i nivå med vad man får betala för en vindsvåning med terass på typ Riddargatan.

Här har vi några som inte är rädda för höga räntor.

35kvm på övre gärdet. Nuvarande bud 6,300,000kr.

https://www.hemnet.se/bostad/lagenhet-2rum-gardet-ostermalm-stockholms-kommun-rindogatan-26,-5-tr-18453563

Har man ett bolag med gott om kapital och alternativet är att ta ut det som skattade pengar kanske en bostadsinvestering är mer attraktivt? Sen låta barnen bo där "inofficiellt".

För att priset ska dra iväg såhär måste det dock vara två i liknande situation som är med, vilket känns osannolikt.

Intressant också att den nästan är upp 100% mot startpriset, vilket ju inte heller kändes som något fynd precis.

Det är faktiskt helt absurt med tanke på avgiften. Den är ju rent av rätt hög per kvadratmeter.

Det hade inte förvånat mig för ett år sedan men med dagens ränteläge…

200K per kvadrat… Jesus. Den kommer ju slå rekordet på 191K/kvm i så fall: https://www.expressen.se/dinapengar/rekordlagenheten-36--kvadrat-for-69-miljoner/

Nu 7,150,000kr.

Jag har bara svårt att förstå att man väljer den här lägenheten. Men visst, det är subjektivt.

Jag har hört om ett liknande fall från en tidigare mäklare jag sålt med. Två föräldrar som båda sålt företag och var goda för 100+ miljoner som budade på samma lägenhet åt barn i mellanstor universitetsstad. Lägenheten var värderad till ca 800,000 och gick för 4,000,000. Den säljaren hade anledning att fira.

Nånting måste ju vara skumt här. Ska bli intressant att se vad den faktiskt säljs för. Är det några som trollar?

Nånting måste ju vara skumt här. Ska bli intressant att se vad den faktiskt säljs för. Är det några som trollar?

Jag tycker det är viktigt att vi alla är införstådda med hur storbankerna finansierar sina räntor, skriver här under hänvisningar till "Storbankernas finansiering och dess påverkan på hushållens bolåneräntor" av riksbanken.

Vi börjar med fasta räntor, som jag tycker är lite mer intuitivt, den sätts av säkerställda obligationernas ränta (som beror på riskpremien) + räntebidraget från finansieringsmixen samt marginaler som banker vill uppnå (banker har såklart som alla andra företag omkostnader i form av personal mm som dem vill ta hänsyn till i finansieringen).
s.5
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf

Detta betyder att vi kan med relativ säkerhet få en bild av hur långa räntorna kommer se ut i storbankerna från deras ränta på säkerställda obligationer. Vi ser en tydlig uppåtgående trend på dessa obligationer.
2,5 y nedan.
https://www.riksbank.se/sv/statistik/sok-rantor--valutakurser/?g9-SEMB2YCACOMB=on&g9-SEMB5YCACOMB=on&from=2022-01-03&to=2022-04-05&f=Day&c=cAverage&s=Comma

Finansiering av korta räntor
Denna finansieringen är faktiskt lite mer komplicerad, detta beror på att banken måste omvandla den fasta finansieringskostnaden till en rörlig för att kunna matcha bolånets rörliga ränta.

s. 5-6
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf

"För att minska ränterisken som uppstår på grund av obligationsräntan är Fast och bolåneräntan är rörlig omvandlar banker den fasta räntan på de säkerställda obligationerna till en tre månaders Stibor ränta genom genom räntederivat. Skillnaden mellan den fasta räntan som banken betalar för den säkerställda obligationen och den fasta delen i swapkontraktet, som banken får från swapmotparten är obligationen riskpremie. Bankens finansieringskostnad kan därför uttryckas som Stibor 3 månader plus riskpremie."

Här blir det lite rörigt, vi börjar med Stibor 3 månaders- denna är en "aritemetisk medelvärde av de räntor som bankerna SEB,Nordea Svenska Handelsbank, Swedbank ... (storbanker) ställer till varandra för utlåning i svenska kronor"
https://sv.wikipedia.org/wiki/Stibor

Räntswap
https://sv.wikipedia.org/wiki/Swap_(ekonomi)#:~:text=En%20r%C3%A4nteswap%20inneb %C3%A4r%20en%20%C3%B6verenskommelse,en%20portf%C3% B6lj%20best%C3%A5ende%20av%20terminskontrakt.
"En ränteswap innebär en överenskommelse mellan två aktörer om att under en bestämd tidsperiod utbyta ränteflöden. Exempelvis kan en aktör välja att betala en fast ränta i utbyte mot att erhålla rörliga räntebetalningar."
Fasta räntan nedan syftar på en flerårig genomisnittlig obligationskostnad.

Riskpremien för stibor 3 är i princip skillnaden mellan den fasta räntan som banken betalar för säkerställda obligationen och den fasta delen i swapkontraktet som banken får från swapmotparten.

Säg den beräknade genomisnittlig fasta räntan är 1%, den fasta swap räntan är 0,5% då är riskpremien 0,5% (fasta räntan - swap fasta ränta). Detta blir då riskpremien.

Bankens finansieringskostnad kan därför uttryckas som stibor 3 månader plus riskpremien.
bild på s.6
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf

Rörlig ränta som bolånekunder får = Stibor 3 månader ränta + riskpremien relaterat till säkerställda obligationer (nämt ovan) + räntebidraget från finansieringsmixen + lånets marginal (samma princip som för fasta räntan).

Så i grova drag kommer den rörliga räntan bero på stibor räntan 3 månaders (som vi kan se går uppåt), samt säkerställda obligationerna (som vi även ovan kan se går uppåt).

https://www.di.se/rantor/stibor-3m-57266/

s.7 för dekriptiv bild.
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2020/storbankernas-finansiering-och-dess-paverkan-pa-hushallens-bolanerantor.pdf


Nu är jag inte nationalekonom men försökt fragmentera det så vi alla är i samma bana, rätta mig gärna om jag har fel.

Det är intressant att de även höjer med 50,000 - 100,000kr per bud på den här nivån.

7,200,000kr nu. Det här blir en uppesittarkväll!

Nu 7,150,000kr.

Jag har bara svårt att förstå att man väljer den här lägenheten. Men visst, det är subjektivt.

Det är ju flera som varit med och bjudit även på lite högre nivåer. Så uppenbarligen var utgångspriset för lågt.

Men en förklaring kan vara att den är lite sunkig. Flanders kommer att förklara att det är någon med god smak som köper denna. Och då spelar pengar ingen roll.

Det står ju tom i annonsen att det är gärdets bästa 2:a.

Konstigt nog verkar KALP-räntan ha varit i snitt 7,5% enligt Finansinspektionens bolånerapport 2008. Sida 9. Så den lär stå fast ett bra tag.