Bostadsbubbla i Sverige?

Även om en bostadskrasch faktiskt skulle komma vid det här laget är väl ett fall på 20-30% i det grövre laget och då är man fortfarande obskyrt mycket över nivåerna som diskuterades år 2010 i början av den här tråden.

Men även trasiga klockor kan ha rätt två gånger per dygn o.s.v. Sedan ska man inte glömma turbulensen 2017-2018 där enskilda bostäder faktiskt föll tvåsiffrigt på sina håll i storstäderna. Med det i åtanke är dagens priser (särskilt på bostadsrätter) lägre eller ungefär lika höga som då med tanke på inflationen.

Det är inte alls säkert att inflationen i termer av KPI ökar om RB höjer räntan, eftersom boendekostnader bara utgör en del av KPI. Avgörande lär vara hur hushållen svarar på en räntehöjning och privatpersonernas ekonomi i övrigt.

Om hushållen har en god finansiell ställning kan en räntehöjning mycket väl öka inflationen. Man har råd att betala en ökad boendeutgift utan att övrig konsumtion påverkas.

Om hushållen däremot har höga skulder och redan idag lägger en inte obetydlig del av inkomsten på räntor och amorteringar kan en räntehöjning göra att man tvingas dra ner på annan konsumtion. En räntehöjning kommer då knappast ge någon större inflation i KPI annat än ökade boendekostnader. Dessutom bör vi inte underskatta de psykologiska effekterna av att hushåll förväntar sig högre räntor och inte minst fallande bopriser, något som i sig gör att folk känner sig fattigare och konsumerar mindre. Vi får då deflationstendenser i ekonomin.

Jamen då så! Då kan de som kliver in på marknaden vara lugna med andra ord? Det kommer fortfarande vara mycket dyrare än vad det var år 2010 och för att inte tal om år 2000.
Eftersom vissa fall objekt föll i pris år 2017 så är det billigt idag?

Ja, relativt då. Löner har i genomsnitt gått upp 5-10% sedan dess o.s.v. I och med att deflation är det sista som politiker och Riksbanken kommer att acceptera så kommer lånen eroderas bort av löneökningar förr eller senare.

Förstagångsköpare är dessutom alltid utsatta men faktum är att systemet i stort består av ägare sedan innan. Folk har en rätt låg belåning över lag i samhället och då ska det mycket till för en ordentlig krasch. Bara gruppen "nya" bolånetagare hade en belåningsgrad på ynka 66,4% år 2020 (Med tanke på att det är nya lån/tilläggslån).

Så fort ett brett prisfall har blivit konsensus i marknaden så kommer priserna gå ned mer än vad som är motiverat av fundamenta.

Inflationen stiger på kort sikt eftersom boendekostnaderna går upp, skulle allt annat i korgen falla i pris så är inflationstrycket på väg ned och räntan skulle inte höjas till att börja med.
Dock är den påverkan tillfällig eftersom dyrare kapital kommer att bromsa utlåningen.

Jag tror personligen att RB kommer börja med att avveckla obligationsköpen och banta statens balansräkning före det att man höjer räntan.

Varför studsade i så fall marknaden upp rätt snabbt 2017-2018? Det var som sagt procentuellt tvåsiffriga prisfall på många håll och väldigt få känner ens till den korrektionen såhär i efterhand när man nämner den har jag märkt.

Folk verkar inte tänka mer komplicerat än "Bostad bra investering. Räntor låga lång tid. Hus fint. Jag köpa hus! Oooga booga!". Det är bara vi autister i den här tråden som följer priserna slaviskt

Ett axplock domedagsrubriker köparna kunde läsa 2018:

https://www.svd.se/ny-statistik-bostadspriserna-tillbaka-pa-2015-ars-niva Bopriserna tillbaka på 2015 års nivå

https://svenska.yle.fi/artikel/2018/01/21/nu-sjunker-bostadspriserna-runt-om-i-sverige-syns-inget-slut-pa-den-nedatgaende Nu sjunker bostadspriserna runt om i Sverige - syns inget slut på den nedåtgående trenden

https://www.gp.se/ekonomi/f%C3%A4rre-vill-bli-m%C3%A4klare-efter-oro-p%C3%A5-marknaden-1.6097522 Färre vill bli mäklare efter oro på marknaden


https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/m6R1dL/maklarna-priserna-pa-bostadsratter-har-rasat-med-tio-procent Mäklarna: Priserna på bostadsrätter har rasat med tio procent


https://www.aftonbladet.se/minekonomi/bostad/a/VRM2dd/tuffare-bankkrav-tynger-bostadsmarknad Tuffare bankkrav tynger bostadsmarknad

Varför studsade i så fall marknaden upp rätt snabbt 2017-2018? Det var som sagt procentuellt tvåsiffriga prisfall på många håll och väldigt få känner ens till den korrektionen såhär i efterhand när man nämner den har jag märkt.

Folk verkar inte tänka mer komplicerat än "Bostad bra investering. Räntor låga lång tid. Hus fint. Jag köpa hus! Oooga booga!". Det är bara vi autister i den här tråden som följer priserna slaviskt

Ett axplock domedagsrubriker köparna kunde läsa 2018:

https://www.svd.se/ny-statistik-bostadspriserna-tillbaka-pa-2015-ars-niva Bopriserna tillbaka på 2015 års nivå

https://svenska.yle.fi/artikel/2018/01/21/nu-sjunker-bostadspriserna-runt-om-i-sverige-syns-inget-slut-pa-den-nedatgaende Nu sjunker bostadspriserna runt om i Sverige - syns inget slut på den nedåtgående trenden

https://www.gp.se/ekonomi/f%C3%A4rre-vill-bli-m%C3%A4klare-efter-oro-p%C3%A5-marknaden-1.6097522 Färre vill bli mäklare efter oro på marknaden


https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/m6R1dL/maklarna-priserna-pa-bostadsratter-har-rasat-med-tio-procent Mäklarna: Priserna på bostadsrätter har rasat med tio procent


https://www.aftonbladet.se/minekonomi/bostad/a/VRM2dd/tuffare-bankkrav-tynger-bostadsmarknad Tuffare bankkrav tynger bostadsmarknad

Ja den initiala effekten är att boendekostnaderna ökar, men den utgör som sagt bara en del i hela KPI-korgen. Ökade boendekostnader ger samtidigt en direkt effekt i form av ett minskat utrymme för konsumtion till annat. Om folk redan är skuldsatta innebär det att man då behöver dra in efterfrågan på andra saker och en räntehöjning leder då till lägre inflation.

Samtidigt lär en räntehöjning göra att bopriserna dämpas och bara det gör att folk får mindre kreditutrymme att belåna för tex konsumtion.

Sen brukar RB inte gilla att kolla på enskilda poster i KPI-korgen, utan brukar se på helheten. Jag tror också att obligationsköpen avslutas först.

Attraktiva BR I Sthlms innerstad som jag har koll på rullar vidare. En relativt fin 3a med ok planlösning men utan något unikt attribut (sekelskifte etc) går nu ofta runt 125k per kvm även på Kungsholmen.

Hade koll på en på 71 kvm som hade utgångspris 7.1msek men gick för 8.9 msek. Låg på våning 2 av 5. Balkong där man glodde in i en fasad och knappt såg solljus.

Sådana priser betingade enbart sekelskiftsvåningar med stor balkong längst upp i huset med fantastisk utsikt för ett år sedan.

Sen finns det många som av outgrundlig anledning säljer svinbilligt innan visning. Där kan man fortfarande göra rejäla klipp.

Folk kommer alltid vilja bo i svenska stadskärnor och ja, svenskar har en förkärlek för sekelskiftslägenheter.