Bostadsbubbla i Sverige?

Jag tror att det är svårt att göra en analys kring vad som är prisdrivande då det troligtvis är för subjektivt. Många vill hävda att det är tillgången på billiga krediter som sätter prisbilden, samtidigt försöker man hävda att det inte är någon större skillnad mellan Stockholm och Malmö, samtidigt är prisbilden nästan tre gånger så hög i centrala Stockholm mot centrala Malmö. Det får jag inte ihop, uppenbarligen finns det en betydligt starkare vilja att välja Stockholm framför Malmö även om vi inte kan sätta fingret på varför.

Enskilda bostäder är allt annat än en investering, på lång sikt d.v.s. Enda anledningen till att det har varit det i Sverige de senaste decennierna och att folk har "råkat" tjänat så mycket på bostaden är att man har gjort det med enorm hävstång. Hade folk haft möjligheten att låna till aktier med 15% kontantinsats utan att behöva sälja av vid korrektioner hade ju folk varit betydligt rikare än vad de blivit med sina belånade bostäder.

I bostäder tar man dessutom en idiosynkratisk risk mot ett typ av tillgångsslag, i ett specifikt land, som slits ut av användning och naturens krafter (entropi). Prisutvecklingen per år för bostäder från 1870-2015 var 7,05% per år jämfört med aktiers 6,89% per år. Men det var på global basis om man på något sätt hade en möjlighet att vara exponerad mot alla världens bostadsmarknader samtidigt!

Problemet är att man som vanlig pöbel bara rimligtvis kan vara exponerad mot en bostad i taget och då är det mycket riskfyllt att köpa en bostad i Sverige i investeringssyfte. Se: https://youtu.be/7rvY2rIxdsA?t=43

Sedan finns det såklart många fördelar med att äga villor och bostadsrätter utanför det ekonomiska. Så som frihet att renovera, inga grannar i fallet villor o.s.v. Men att övertyga sig själv om bostaden som en strikt investering sett till alternativkostnaden för att placera pengarna i t.e.x aktier är att lura sig själv.

Din text håller med mig, din översta mening säger emot mig. Jag _kvalificerade_ till och med på vad sätt jag menade att Britt-Marie i Rövhulta inte förstår investeringsaspekten.

Jag talar alltså inte om att åka bostadskarriär utan om faktumet att det är olika saker att köpa en jävla Volvo för 750k och gå in med 750k i en 1:a i Hagastaden. Båda levererar en nytta för dig men bara den ena har sina pengar kvar fem år sedan. Då har jag ändå gjort jämförelsen rättvisare genom att inte tala om nominellt belopp när det kommer till bostaden utan bara säkerheten.

För att summera: totalkostanden för bostadsnyttan i Stockholm dividerat med överlönen här i relation till samma kvot i Rövhulta påstår jag är bättre. I mitt fall som programmerare _väldigt_ mycket bättre. Men även en sjuksköterska tjänar mer här.

Alltså faller det platt det där med 2,5M och allt du får är ett jävla rum. Fan ska du med större till i Rövhulta? Vad ska du göra där? PCP?

Tveksamt med Sveriges marginalskatter ärligt talat. Beroende på just vilket "Rövhulta" det handlar om. Kvm-priserna på t.e.x bostadsrätter är i många mindre tätorter under 10K, att jämföra med Stockholms 78K. Farsan jobbar till exempel för strax under brytgränsen för statlig skatt i mindre tätort och har 0 i boendekostnad utöver underhåll på villan p.g.a avbetalt lån sedan länge. Det är ganska bra livskvalitet ändå

Men som sagt, det finns såklart andra värden med storstäder och ägda bostäder över lag än bara det ekonomiska.

Marginalskatten påverkar inte alls det eftersom den är samma i alla orter och, som du säger, beroende vilket Rövhulta vi talar om så kan Stockholm vara gynnat på grund av att kommunalskatten ofta är lägre.

Kvadratmeterpriset har ingenting med detta att göra därför att dels är avgiften på borätter här mycket lägre än i andra städer och dels är det på nominellt pris, inte kostnad för nyttan. Så högre lön, lägre marginalskatt, obefintlig ränta och lägre avgift. Det i relation till allt annat som inte finns utanför Göteborg och Stockholm göra att alla Britt-Marin helt enkelt inte fattar.

Jag tänker inte sträcka mig så långt som att påstå att bostadsmarknad äger så kallad effektivitet men det finns en orsak till att du i princip får en bostadsrätt i Sollefteå och måste suga kuk för en etta vid Torsplan.

För att förtydliga: jag talar _inte_ om värdet av att köpa här i termer av hur mycket pengar du ska tjäna på _bostaden_ utan på att dina utlägg inte blir "sunk costs."

Kommunal- och regionskatten är absolut en faktor men jag menar helt enkelt att tjänar man åtminstone till brytpunkten för statlig skatt i mindre ort så ska det jäkligt mycket lön till för att det ska vara rent ekonomiskt försvarbart att bo i Stockholm! Efter 43K är marginalskatten för närvarande 52,5% på bruttolönen...


Mjo, det där med den högre avgiften är ett intressant fenomen i alla Rövhult där ute som jag faktiskt aldrig fattat. Varför skulle inte föreningar i obygden kunna belåna sig lika mycket över öronen som nya BRF:er, sänka avgiften och bjuda på champagne på årsstämman? Men det stämmer absolut.

Jag håller med dig i det första så jag antar att det jag påstår är att sannolikheten att man hamnar närmare (eller förbi) brytgränsen är högre i storstaden än utanför. I mitt eget fall så är jag vid ett läge nu när jag måste köpa en ny bostad och det lockar att titta på småorter när man ser hur jäkla fint man kan få det där. Men kan man inget riktigt jobb så blir det (mer än) en halvering av lönen och hur jävla billigt är det då?

Det andra har jag inget svar på för även nybildade föreningar här kan ha långt över 15k lån per kvadratmeter (en jag tittar på ligger på 18,5) men avgiften för en tvåa ligger ändå på knappa två tusen. Känns inte som att den kostat så lite i en genomsnittlig stad med 20-50 tusen tätortsbor. Varför?

Bostaden tappar värde med tiden. (Precis som en Volvo 750 som nämndes). Men en bostad slits så pass långsamt att det är en bra ide att investera i underhåll/reparationer för att förlänga livslängden.

Jag har länkat några bostäder där man inte underhållit/reparerat. Som kan köpas för försumbara priser.

Det som folk som talar om bostadspriser här i tråden inte verkar beakta, är de summor som läggs ned i underhåll/reparationer, som gör att bostaden behåller sitt värde.

Ovanpå detta har vi modernisering. Där man lyfter standard på bostaden. När bubbelpratare i forumet får syn på en bostad med äldre standard, så pratar dom gärna i termer av råttbo och ruckel. Underförstått att sådan råttbon är det helt ok att de är betydligt lägre prissatta.

Men dom verkar inte förstå vad det kostar att modernisera en bostad. Och att det i allra högsta grad är prispåverkande.

Eftersom bostadsägare iaf på de mer attraktiva adresserna tenderar att såväl underhålla/renovera som modernisera, får man räkna med att de stiger i pris ungefär som faktorpriserna stiger. (Förutom det kan priserna påverkas av att adressen blir mer eller mindre attraktiv).

Du blandar ihop saker när du säger att en bostad tappar värde hela tiden för det gör den inte. Värdeförändringen är så pass långt ifrån förslitning och underhållsbehov att man nästan kan kalla dem frånkopplade i Stockholms bomarknad.

Ett renoveringsbehov som sänker priset med 500k kan kosta 50k att fixa.

Ett renoveringsobjekt på rätt plats kan kosta som en fastighet i Sollefteå.

Allt vänds på ända när "värderingsmultiplarna" är som de är här. Att, som du, då komma med något slags fundamentalanalys (för att låna in från Aktiemarknaden) förklarar inte hela bilden helt enkelt.

En annan faktor som verkligen inte kan bortses från är mäklarnas roll som mer-eller-mindre lurendrejare.

Den jämförelse du vill göra med min Volvo-kostnad är trasig i storstaden. Den fungerar möjligen i Rövhulta men inte här eftersom marknaden är så pass frånkopplad från fundamenta.

Nordea Danmark erbjuder nu 0% ränta om du binder lånet på 20år:

https://omni.se/danskar-erbjuds-gratis-bolan-vid-lang-bindningstid/a/zgMbO4

Förväntar de sig att tjäna pengar på den andelen som kommer att av olika anledningar behöva lösa lånen i förtid (tex pga skilsmässa)?

Nja, dom emitterar bostadsobligationer på lånebeloppet, så dom ser till att inte ta risk.
Och säkerställda bostadsobligationer lär dom kunna emittera till låg ränta. Antagligen 0 då. Ränteförlust lär dom väl inte gå med på.

Ränteskillnadsersättning kan bli aktuellt om räntorna stiger. Men uppenbarligen räknar inte marknaden med stigande räntor. Och då lär inte Nordea göra det heller.

Men detta kan ju vara ypperligt för unga köpare, som vill flytta fram "betalningen" tills de är 20 år äldre och har bättre ekonomi.

Det gör den. Med tiden måste taket läggas om, dräneringen måste göras om, fönsterna måste bytas, vitvarorna är slut mm. Den som köper ett hus där kommer betala mycket mindre än om det redan var gjort. Renoveras det aldrig är det bara ett ruckel kvar.

Just i Stockholm river man gärna hus med lägre standard och renoveringsbehov. Det blir ungefär som med Volvon man kör till skroten. Det är en bättre affär att köpa ny.

Hur mycket får du gjort för 50 timmars arbete.

Fast det är bara konspiratoriskt svammel.