Bostadsbubbla i Sverige?

Man köper in råvara (land/byggnad), sedan förädlar man det till en slutprodukt (hus/lägenhet) med hjälp av inputs så som material, timmar och inhyrda maskiner (produktion).

Vad vi diskuterar är huruvida det är ökade kostnader i själva förädlingen (produktion - kom ihåg material och timmar) som står bakom ökningen i slutproduktens pris. Det är detta FB hävdar.

Eftersom du kunde köpa en landbit för 0.5M för 30 år sedan och sälja vidare samma landbit för 10M idag utan att överhuvudtaget lägga till någon som helst förädling (arbete eller timmar) är det helt uppenbart att prisuppgången på fastigheter drivs av andra saker än ökade kostnader för själva produktionen.

Priser drivs av efterfrågan, och utbud följer med viss fördröjning (eller inte alls om det inte går att öka och då stiger priser istället).

Nej, det har vederbörande aldrig hävdat. Och jag vill nog insistera på att vederbörande är en auktoritet på just vad vederbörande hävdar. (Sedan får vi se om VilfredoParitet klarar den meningen).

Läs gärna inlägget som VilfredoParitet länkade. Det har ett underhållsvärde för en del läsare.

1. Produktion av bostäder går segt. Skift i efterfrågan via räntekanalen är kvickt. Därför är det mer rimligt att anta att utbudet på kort sikt är fixed och efterfrågan är rörlig. Det förklarar prisuppgången bättre än hantverkarlöner (som förövrigt ökat procentuellt mindre än bostadspriserna).

Givet dagens ränteläge och centralbankernas agerande så är det helt uppenbart att vi befinner oss i århundradets bubbla där man gör allt i sin makt att pumpa in likvider i systemet för att det inte ska rasa ihop. Bostadsbubblan är bara ett symptom av helheten.

Att hävda att penningpolitiken inte säger någonting om bubbla är anmärkningsvärt.

”Givet dagens ränteläge så är priserna rimliga” skriver du. Vilket ju exakt är vad bubblan handlar om; billiga krediter som inte är långsiktigt hållbara med avseende på samhällets utsikter. Däribland sysselsättningen, mångkulturen och en åldrande befolkning i en allt mer automatiserad verksamhetsmodell.

200% högre pris än dagsläget, då är det bubbla, skriver du. Vart får du den siffran ifrån, har du dragit den ur röven?

2. Finns ingen logik i det du skriver. Låt oss stolpa upp det:

Påstående: vinsten är en kostnad

Skäl:
a) risken är en kostnad
b) tiden är en kostnad
c) kostnaden är hur mycket kapital som riskeras i förhållande till förväntad vinst

punkt b) nämner inget om att vinst är en kostnad. a) och c) säger i princip samma sak. Men i c) gör du bort dig. Du skriver att kostnaden är risken i förhållande till vinsten. Men du hävdade ju precis att vinsten är en kostnad. Så varför behandlar du inte vinsten här som en kostnad, du behandlar ju vinsten som avkastningsfaktor i förhållande till kostnaden risken. Somsagt, hål i huvet.

Men visst, det är en kostnad för mig när jag säljer min bostad och går +50% på inköpspris.

Jag förstår och håller inte med om hela resonemanget. Det jag håller med om är att det i huvudsak är marken som ökat mest i pris. Men det är som sagt givet med den inflation vi haft, de räntenivåer vi haft och har, de löneökningar vi haft, den urbanisering vi haft. Så, jag håller med om att markpriserna ökat kraftigt och utgör lejonparten av ökningen i produktionskostnaden och priset för bostäder. Jag menar bara att det inte är en bubbla, givet historiska och nuvarande faktorer.

Då är vi tillbaka på det som flest fastnar vid, alltså inte bostäders värde. Istället handlar frågan om penningpolitik, "dold inflation" i tillgångar, systemkollaps etc. Och det må så vara men då är det något annat än bostadsbubbla man oroar sig för. Det handlar om att man tycker att det trycks för mycket pengar, lånas för mycket o.s.v. Det må så vara men givet dagens faktorer är kostnaden för att skaffa sig en bostad samt bära löpande kostnader för denna på en rimlig nivå med dagens transaktionsmedel mätt. Om vi går tillbaka till Bretton Woods, rena guldmynt, Bitcoin, snäckskal eller ren Barter om det önskas så får vi se om prissättningen är rimlig i relation till den verkligheten då. Inte nu.

Jag håller inte med om att det är en bubbla heller. Alltså prisuppgångarna är fullt logiska med tanke på att reallöner ökat, befolkningsmängden ökat, bostadsbyggandet varit lågt och räntorna kapades kraftigt runt 2008 för att aldrig återhämta sig. Just nu har jag känslan av att räntorna kommer vara låga under hela vår livstid, ungefär som Japan som fastnar i lågräntemiljö senaste 30 åren. Då blir dagens priser motiverade. Det jag diskuterade ovan var om ökningar i material/timmar (produktion) var den främsta drivande kraften i prisuppgångarna. Jag vill hävda att det är räntorna och marknadens konsensusuppfattning om var räntorna kommer vara under överskådlig framtid.

vederbörande hävdade att vinstpåslag för företaget är en kostnad för samma företag som sätter slutpriset. Det var företagets "kostnad" till ägarna eller något dylikt svammel.

När man gräver en grop i sitt efterblivet envisa påstående att pris = kostnad så hamnar man i sådana tankevurpor såsom liksom-fb

Det har vederbörande hävdat här: Då vi har vinstmarginal så hävdar du att vinstmarginal är kostnad. Simpel logik.

Givetvis har bubbla en strimma av rationalitet i sig. Annars hade bubblor aldrig varit effektiva i att uppstå. Men att peka på rationaliteten är ju inget bevis för att vi inte har en bubbla. Tvärtom, det är ett tecken på att det faktiskt är en bubbla, när vi lyfter blicken och ser helheten. Det är enligt min uppfattning inte situationen just nu.

Jag noterar förövrigt att du inte besvarade min fråga om varför du använder vinst som avkastningsfaktor i relation till kostnaden risk när du försöker övertyga om att vinst är en kostnad. Kan du svara på det.

Det har vederbörande hävdat här:

Då vi har vinstmarginal så hävdar du att vinstmarginal är kostnad. Simpel logik.

Min uppfattning ligger också åt det hållet, men vill nog ändå påstå att de andra faktorerna kan påverka priset nästan lika kraftigt som räntan. Men i stort tror jag nog att ett Japan-scenario är troligt. Dock inte lika säker på att det är av ondo, rejält snabb utveckling främst inom teknologi ger bättre produkter och högre effektivitet i samhället till lägre priser vilket i sig bör ha en hämmande effekt på inflation och räntor utan att vara negativt i längden.

https://www.hemnet.se/bostad/villa-4rum-bodens-kommun-sandtrask-8-17074315
Här har du både en bit mark och en byggnad. Hur många % per år skulle du säga att de har stigit?
Marken är 2191 kvm intill vatten. Så det är ingen oattraktiv mark precis.

Hm, du skulle ju kunna dra ifrån de ca 300 kSEK som kommunala anslutningar kostar, när du räknar.

Ser fram emot att få ta del av dina beräkningar.

Om du tittar på varor i din omgivning så har många av de genomlevt stigande efterfrågan utan att priserna ökat. Det beror på att produktionen ökat. Och det är precis det som händer när efterfrågan stiger.

Det är för varor som inte kan produceras (t ex antikviteter) som priset stiger, när efterfrågan stiger. Inte för producerade varor.