Bostadsbubbla i Sverige?

Okej, men om en "bubbla" varar under en hel livstid, är det då en bubbla? Måste precis alla tillgångsslag vid alla givna tillfällen nödvändigtvis följa KPI? Kan det inte vara så att vi i ett land med stor invandring och rekordlåga räntor har en permanent ändrad inställning till bostäders värde som tillgångsslag?

Angående vad centrala centrala Stockholm har med det här att göra så påpekade du att det är "normalbegåvade arbetare" som är de irrationella som styr priserna uppåt. Det är snarare tjänstemän i samhällets övre skikt som är de mest belånade i Stockholms innerstad. Det är min poäng.

Där refererar du till mätdata. Och det är bra.
Men du har kvar att visa att det är en bubbla.

Jag är inte riktigt klar över vad du menar här.

Men för egen del har jag alltid köpt för att bo. Och varit beredd att ta kostnaderna för att bo så.
Och så har det varit för folk jag känner också. Möjligen med ett undantag, där en kollega köpte en stor central villa. Kan nog vara så att han hoppades på värdetillväxt där. Men det var på 80-talet och på den tiden gick det inte att planera pga alla politiska beslut. T ex drevs tanken då att folk inte skulle få äga tomter utan bara hyra av kommunen. Så det kan nog vara så att dom bara ville bo där.

Vad jag kan se kan väldigt mycket göras.
* Oljeeldning och tank kan kastas ut och bergvärme installeras.
* 2-glas fönster kan bytas ut till 3-glas.
* Ytskikten kan ändras.
* Rumsplanering kan göras om. Kök badrum kan såväl flyttas som göras om till dagens standard.

Vad är det du tänker på som borde göra att köparna backar, och köper nyproduktion istället?


För den villa för 175 kSEK jag länkade så kvarstod detta plus annat att göra. Och då korrigerar köparna för kostnaden att anlita hantverkare för några mille.

Nja, den kvarstår väl inte. Du fick svar.

* Vid en kraftig högkonjunktur där vi når kapacitetstaket så kommer KPI att dra iväg och räntorna därmed stiga. Så det är väl bara att hålla utkik efter den där högkonjunkturen. Eller att KPI drar iväg.

Om vi så småningom kan hamna med KPI på 2% relativt stabilt så kommer RB kunna höja räntan till ca 2%. Då kommer boräntorna ligga på ca 3.5-4%. Det kräver ingen fantastisk högkonjunktur. Vet inte vad det var för räntenivå du tänkt på. Men vi ser väl inte att KPI skall ta sig dit de närmaste åren iaf.

Riskfri realränta bör ligga runt 0%. Det kan du ha som riktmärke. Att RB går under är för att det skall svida för spararna så de tar och konsumerar upp sparandet. (Vilket leder till stigande efterfrågan och högre KPI. Högre omsatt M1).

Varför det?
Jag tror du behöver förklara. Du kan ju utgå från att du förklarar för folk som inte är normalbegåvade.

Jag uppskattar förklaringar som tar stöd i mätdata och som är logiskt/matematiskt oantastliga. Ingen plats för tyckande och föreställningar alltså.

??

Olika huvudgrupper i KPI har rört sig olika. En del har stigit. En del fallit.

Skulle du också säga att mobiltelefoner och datorer är i en omvänd bubbla. Och priserna snart kommer att blir 100-1000 ggr högre?
Den logik du tillämpar leder till det.

---------------
Kan du producera bostäder mycket billigare?
Om du inte kan det, varför skulle då andra lyckas med det?
Hur har du tänkt att priserna skall kunna falla om de inte kan produceras billigare?

Och det görs också. Kreditförlusterna för bankerna för bostadslån är ungefär 0. Även under den svåraste kris vi haft, den i början på 90-talet, så var kreditförlusterna för bostadslån ytterst små.

Där bankerna åker på kreditförluster är för lån till näringslivet.

Nej. Krävs ingen tillväxt alls.

Dock innebär en bubbla att man betalar en förhöjd kostnad med en from förhoppning att man skall kunna sälja med en reavinst som efter skatt är större än den extrakostnad man haft under tiden för innehav.

Vi villaägare betalar i snitt 14-15% av disponibel inkomst för boendet.
Hur mycket av dessa är kopplade till bubbelpriser?
Och hur mycket lägre borde vi betala när det inte är en bubbla?
Och hur har du kommit fram till den nivån?

Det hänger på hur du definer ordet antar jag. Från wiki:

"En finansbubbla eller finansiell bubbla är en situation när det pris som personer betalar för finansiella tillgångar, till exempel aktier eller fastigheter, överstiger det reella värdet på tillgången ifråga, d.v.s. det värde som tillgången har om man ser till de inkomster som tillgången realistiskt sett kan generera."

Kan vi utgå från denna? I så fall menar jag.

Bostadens värde är tomten och själva boendet. Boendet omfattar de basala funktionerna som skydd, värme, närhet till jobb. Dessa värden variabla, men huset (nu specifikt äldre fristående villor) kommer oundvikligen minska i värde med tiden.

Bubblans uppkomst i min mening är när personer betalar överpriser med billiga krediter för dessa värden i hopp om värdeökning när värdet i själva verket minskar.


Du skriver utifrån dina egna observationer och det kan jag inte tala emot. Min fråga var hypotetisk och jag ska försöka förtydliga:

Jag tror att många fram tills idag köper till ett högt pris men ursäktar det med tron att priset kommer vara ännu högre i framtiden. T.ex:

Lisa och Pelle 2015:
Köper en 60-tals villa i en ort en bit utanför mellanstor stad för 2,5 miljoner. Villan är beboerlig men inte i toppskick. 2020 upptäcker de att det behöver dräneras om, bytas tak och det läcker från ena fasadsidan så alla fönster och tätningar behöver också bytas. Tur väl att "värdet" har stigit 5% per år sen köp så Lisa och Pelle svettas inte en droppe utan skuttar glatt iväg till banken för att låna upp för renoveringar.

Anna och Kalle 2020:
Köper en 60-tals villa i en ort en bit utanför mellanstor stad för 3 miljoner. Villan är beboerlig men inte i toppskick. 2025 upptäcker de att det behöver dräneras om, bytas tak och det läcker från ena fasadsidan så alla fönster och tätningar behöver också bytas. Tyvärr så har värdet in ökat så banken säger nej till ytterligare lån. Så där står Anna och Kalle med ett hus som är på gränsen till obeboerligt och utan möjligheter att underhålla det värde som bostad.

Om Anna och Kalle 2020 visste hur deras situation skulle bli 5 år senare, hade verkligen tyckt det var rimligt att betala 3 miljoner?



Dåligt isolerade väggar, tak och grund. Åldrande trä i konstruktionen som stått kallt och eventuellt fuktigt i 50+ år.

Denna "risk" är och borde belysas mer när man pratar bostadsmarknaden. Faktum är att ingen kan veta säkert hur detta bostadsbestånd kommer stå sig. Stenhus från 1800 talet står än idag. Massiva trähus från tidigt 1900 står än idag. Vi får se hur "moderna" villor står sig i framtiden. Men en sak är säker, dom kommer gå ner i värde med tiden.


Du jobbar säkert på bank? Respekt. Hursom helst, detta är inte mitt område. Jag läser vad du skriver och tar det till mig.

Ok så liten risk att styrränta sticker iväg. Hur står det till med bostadsobligationerna, finns det någon osäkerhet där som kan spilla över på bolånen?

Det låter väldigt sossigt. Varför vill du sammankoppla investering/sparande med bostadsbehov?

Vill du att Sverige skall bli som Nordkorea eller vad?

Jag tror också att AB hårddrar det lite för mycket i sina artiklar

Du lyckas ofta ligga 180 grader tvärtemot verkligheten, i din värld.

Det är tvärtom så att (S) menade att man inte skulle äga. Utan hyra. Därav att många (S)-kommuner började köra med tomträtter. Och folk fick inte äga marken.
Av någon anledning hamnar du helt fel här, när du tror att det är (S) som är kapitalisterna som köper. Du borde ta reda på varför det går så fel för dig.

Även här hamnar du tvärtom 180 grader fel i din föreställningsvärld.
Det jag skriver är diametrala motsatsen. Dvs att man inte sammankopplar dessa.

Och här är tredje gången du hamnar 180 grader fel. Det är i detta inlägg i 100% av meningarna som du hamnar tvärtemot verkligheten.

Du försöker tillskriva det till den personen i forumet som står längst från den tanken.

Jag är helt ok med den.

Det du skall visa då är att innehavarna av köpte bostäder betalar ett premium i väntan på en framtida reavinst.
Och desto längre innehav, desto mer måste reavinsten bli för att betala ackumulerat premium.

Så i fallet bubbla som du citerar är innehavstiderna korta. Annars blir det svårt att få innehavet att gå runt.

För bostäder hamnar man dessutom i bekymret med höga transaktionskostnader.

Men du kan väl göra så här.
1. Hitta en nyproducerad HR med presumtionshyra.
2. Hitta en nyproducerad likvärdig BR.
3. Räkna ut premium. Dvs boendekostnad för BR-HR.

Då har vi iaf premium beräknat.


Fast här finns inget sätt att beräkna premium.

Problemet med det är väl att man inte har tillgång till billiga krediter.
1. Vad har realränta varit för bostadslån under 2000-talet.
2. Hur stor har kreditförlusterna varit för bostadslån?

När man begrundar detta ser jag väl inte att man kan tala om billiga krediter.


Det där resonemanget hör jag mest från folk som inte äger bostäder. De som äger verkar ha köpt för att bo där. (Sedan lär det ju gå att hitta individer med andra resonemang. Dessa finns alltid).

De senaste 30 åren har det gjorts en besiktning vid köp. Och de har bara blivit bättre och bättre med åren. Även för 30 år sedan mättes med fuktmätare.
Numera borrar man hål och kollar grunden.

Låter ju inte rimligt att detta skulle ha missats. Och detta sänker priset en hel del för det huset.
Jag har själv budat på hus som varit i bra skick men inte riktigt moderniserade. I det fallet var slutpriset 1 MSEK lägre än om de varit upp-piffade. Men det lär kosta mist en mille att anlita hantverkare för att göra upp-piffningen. (Kan också säga att det huset var det ingen rusning efter. Det blev nog för dyrt för flipparna. Och ointressant för de som köper för att kunna lägga ut bilder på köket på Facebook.

Tilläggsisolering av tak lär ha gjorts av tidigare ägare. Jag har haft ett 70-talshus och det tilläggsisolerades på 80-talet och FTX installerades.
Grunden får man leva med. Har man uppreglat golv i källare kan man lösa det med ett ventilerat golv. (Löser också problem med markradon).
Och ang väggarna så är det väl fönstren som drar ned K-värde. Byte till 3-glas löser den saken.

Och är det dåligt isolerat generellt så stiger bara uppvärmningskostnaden. Och med det så faller priset.
Uppenbarligen är inte uppvärmningskostnaderna för höga.

Det kan ju vara sant för ödegårdar. Men det är väl inte de vi talar om.

Hur många villor/flerfamiljshus är det som måste rivas pga att de är för kassa?

Det jag känner till ang villor är att de rivs för att de är i minsta laget. Och den som köpt tomten vill ha något större. Men det tro jag mer är att storstadsfenomen.

Sedan kostar det med materiel och hantverkare för befintliga villor. Och byggjobbare mm för nyproducerade. Därav att de kostar vad de kostar.

Tittar jag på 5 åriga bostadsobligationer är räntan nu 0.11%. För statsobligationer är den -0.32%
Skillnaden är risken.

Bostadsobligationerna är säkerställda. Dvs obligationsinnehavarna tar över panten ifall utställaren konkar. Risken är väldigt liten.
Men det som kan hända förutom högkonjunktur är att vi tappar BNP mer rejält och permanent. Om vi åker på sådan politik som t ex franska Front National driver. Då måste företagen lämna landet. Brain gain över går till brain drain. BNP rasar. Husen säljs och Stockholm blir mer som Kramfors. Då stiger risken. Även om RB har -1% kommer boräntan att stiga.

En sådan risk finns. Ser man det börja hända skall man lämna landet. Snarast.


Slutligen en sak att begrunda
Du har samma prisstegring för hyreshus, som för småhus och BR (och fritidshus).
Det är lite olika aktörer på dessa marknader. Men alla gör exakt samma spekulation. Är inte det lite långsökt?

https://www.byggahus.se/total-makeover-fran-1960-tal-till-exklusiv-skandinavisk-nutid?utm_source=Byggahus+Officiella+Nyhetsb rev&utm_campaign=2436d2b0db-EMAIL_CAMPAIGN_2020_10_16_01_59&utm_medium=email&u tm_term=0_72ce5c138b-2436d2b0db-70573367

Här har vi en artikel om ett hus byggt på 1968. Och upprenoverat. Ligger i Helsingborg.
Försök gissa vad priset är innan ni tittar efter. Står i mitten på artikeln.

Tomtpriserna där är nog en del. 10 MSEK? Men renoveringen lär ha kostat en del. Det är som jag brukar säga allt annat än gratis att anlita hantverkare. Om det sedan motiverar priset vet jag inte.

Sedan vet jag väl inte om huset är på väg att rasa ihop. Skulle väl tro att den som köper det kan bo där utan större risk.

27 millar för att bo i en trött småstad Högst personlig åsikt men enl. mig finns det nog ingen bostad i hela Sverige som bör vara värderad till 27 millar, möjligtvis någon slottsliknande kåk i Djursholm. Sverige är inte ett attraktivt land förutom för svenskar nämligen.

En update från verkligheten som nämnts tidigare, grannarna har försökt sälja i över ett år. Fin, vit Stockholmsförort men går inte ens att sälja en 3:a med bra kommunikationer.