Bostadsbubbla i Sverige?

Det där är ett vanligt feltänk som de som gjort ett emotionellt baserat ställningstagande gärna omhuldar (utan att tänka speciellt på vad dom kramar).

Vissa varor/tjänster stiger mer i pris än KPI. Andra stiger mindre. Och reallöneutveckling är hur mycket mer vi kan köpa för vår lön. Men det betyder inte att allt blir billigare i relation till lönen.
Bostäder produceras i landet. Där byggnadsfacket kunnat driva upp lönekostnad så den är dubbla den i Finland.
De har inte blivit billigare i inköp. Däremot har mycket annat blivit billigare. Speciellt sådant vi importerar.
Det gör också att om vi vill kan vi allokera en större andel av lönen till boende.
Men statistik visar att vi inte gör det. Det ligger ganska konstant.

Nu blev det väl lite fel.

Bostadspriser ingår inte ens i KPI. Bostaden är dessutom är en familjs överlägset största kostnad och största satsning. Att TV-apparater sjunker oavbrutet i pris saknar koppling till bostadspriserna. Det ger inte mer pengar över, man köper en större TV istället. All statistik visar att Stockholm har några av världens högsta bostadspriser, men lönerna ligger i mitten. Därför är det just svenska bostäder som är dyra = bubbla.

"Det gör också att om vi vill kan vi allokera en större andel av lönen till boende.
Men statistik visar att vi inte gör det. Det ligger ganska konstant."
Källa på det? En familj som köpte en Huddinge-villa för 2mkr för 20 år sedan måste nu betala 8mkr. Så uppenbarligen har bostadskostnaden 4-dubblats på skräp-orter som Huddinge. Att sedan räntorna är nära noll kan dölja att de löpande kostnaderna bara tar lite mer av familjeinkomsten. Men priset på Huddinge-villan måste ändå betalas någon gång. Om man inte räknar med att vara ägd av banken i hela sitt liv.

Jag säger inte emot dig angående begreppet "par", men hur många skor (antal) får du om du köper två par?

I lagtexten (och som du skriver) står det att den som hyr ut sin bostad får ta mer betalt än driftskostnaderna och ersättning för kapitalkostnaden (där kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde) - så länge hyran inte "påtagligt" överstiger summan av dessa kostnadsposter. Ett par procent i vinst är nog därför "golvet" (och i driftskostnaderna ingår väl alla direkta kostnader som uthyraren har, t.ex. avgifter till föreningen, el osv). Har inte koll på vilken nivå som anses skälig i praxis. Onormal förslitning blir hyresgästen ersättningsskyldig för enligt allmänna regler.

Vilka kostnader är det som inte täcks (kan inte riktigt läsa ut vilka dessa är i ditt inlägg)?

Wow vilken insikt, de i toppen har bra löner.
Det gäller förstås alla företag och ändå gör andra företag bra riskbedömningar av sin verksamhet, och gör de det inte försvinner de från marknaden när det går dåligt. Detta sätts dock ur spel när staten går in och räddar banker som har gjort fel, där har du problemet.

Gillar du denna socialism får du vackert gilla det läget också.

Så hur mkt vinst har du näven när du köpt dina nya aktier? Du har ju i realiteten bara bytt värdepapper...

Vinst får du när du cashar ut dig helt och lämnar börsen.

För bostäder borde vi ha samma system vi hade tidigare, nämligen att man får skjuta upp vinsten tills man cashar ut sig mot en lite högre fastighetsskatt.

Då slipper vi problemet med att folk undviker att flytta av skatteskäl.

Man kan lätt få intrycket av att du hittar på hur folk förvaltar sitt kapital, utifrån hur du känner i hjärtat eller något. Lite så fomulerar du dig.

Nu handlar detta inte om vad folk de facto lånar (det är lite komplicerat eftersom medelvärdes-situationen är rätt värdelös information) utan om vilka krav banker ställer, och det är alltså inte något problem för en välkammad men medelmåttig sambofamilj att få 7 snarare än de där 5 miljonerna i lån av SBAB. De ser vidare gärna att du inte bara lånar 85%, utan dessutom tar ett blanco för hälften av insatsen med någon av deras fina partners. Blanco-lånet hamnar nämligen på blyga 3-4%, så detta fixar du ju galant. Tills du inte fixar det längre, och det är ju inte SBABs problem.

Ska man använda argumentet att bankernas krav sätter stopp för en kreditbubbla så får man ju se till att använda verklighetens siffror. Då kommer man också snabbt inse att det inte stämmer; eftersom banker skyddas av staten (har åtminstone gjort det tills idag) får vi en självklar konvergens där banker lånar ut mer/godkänner sämre lån än de långsiktigt kan hantera. Vi får ju nämligen en prima evolution där de banker som tar risker över förmåga på så vis växer sig stora i bra/turliga tider på snabbt ökande vinst och omsättning, och blir sedan räddade av staten för att de är stora i dåliga/oturliga tider. De duktiga banker som sköter sina egna finanser blir snabbt utkonkurrerade. Där är vi idag, men det är alltså spelteoretiskt självklart snarare än "olyckligt" att vi hamnar där med det system vi har.

Samtidigt ska det väl vara bruksvärdesprincipen som styr hyressättningen (om det inte skett någon lagändring i närtid, har inte helt koll) och hyresförhandlingar styrs inte enbart av räntans utveckling vad jag har förstått, eftersom hyran ytterst ska vara skälig. Att komma överens om en så hög hyreshöjning att många riskerar sina hem tror jag blir svårt att motivera. Det finns väl ofta en karens också innan den nya hyresnivån träder ikraft. Till detta kommer att de kollektiva hyresförhandlingarna sker med vissa intervall.

Det har gått att läsa om höjda hyror även i tider av låga räntor. Allt handlar ytterst om en förhandling.

Nej det var:
1. Novemberrevolutionens kreditavregleringar som la grunden för finanskrisen,
2. i kombination med valutaspekulanter såsom Soros som lånade SEK,
3. vilket ledde till att man var tvungen att höja räntan till 500% och släppa växelkursen lös för att möta krisen.

Det var alltså krediter som var problemet även den gången.

1. Att snittet är lägre motsäger inte det faktum att bankerna lånar ut till skakiga kalkyler.

2. Du menar att bankernas bolånekalkyler på nätet bara är trams? Hur styrker du det? Det har stämt på pricken när jag och ALLA mina bekanta besökt banken. Den skakiga kalkyl jag beskrevs släpps igenom. Har bekanta som lever den.

3. Om hushållet maxbelånat sig för 3-4 år sedan är det sannolikt maxbelånat än idag då priserna knappt stigit.

4. Så har det alltid varit ja. Men folk har inte alltid kunnat låna 5 msek på tex två lärarlöner heller. Det har inte alltid varit amorteringskrav med i bilden. Ett par som idag har 1 msek i insats och lånat 5 som splittar efter att marknaden tappat 10% sedan de köpte har vardera så liten insats att de i princip har råd att köpa nada. Även om bägge har bra löner. Så var det INTE för 20 år sedan.

5. Om du har lånat 5 msek i ett hushåll med tsm 960 000 i årsinkomst och räntan stiger med 3% måste lönerna gå upp väldigt kraftigt för att kompensera.

"Före avregleringen av kreditmarknaden hindrade bankernas utlåningstak de flesta svenskar från att låna pengar, även till bostäder. Efter 1985 började hushållen plötsligt låna pengar som aldrig förr. Företag och privatpersoner investerade lånade pengar i både aktier och fastigheter, både i Sverige och utomlands. Det ledde till snabbt ökade fastighetspriser, räntor och aktiekurser, men det ledde också till en bubbla och den brast."

https://www.forskning.se/2013/04/25/avregleringar-ledde-till-finanskrisen-1990/

Nu blev det väl lite fel.

Bostadspriser ingår inte ens i KPI. Bostaden är dessutom är en familjs överlägset största kostnad och största satsning. Att TV-apparater sjunker oavbrutet i pris saknar koppling till bostadspriserna. Det ger inte mer pengar över, man köper en större TV istället. All statistik visar att Stockholm har några av världens högsta bostadspriser, men lönerna ligger i mitten. Därför är det just svenska bostäder som är dyra = bubbla.

"Det gör också att om vi vill kan vi allokera en större andel av lönen till boende.
Men statistik visar att vi inte gör det. Det ligger ganska konstant."
Källa på det? En familj som köpte en Huddinge-villa för 2mkr för 20 år sedan måste nu betala 8mkr. Så uppenbarligen har bostadskostnaden 4-dubblats på skräp-orter som Huddinge. Att sedan räntorna är nära noll kan dölja att de löpande kostnaderna bara tar lite mer av familjeinkomsten. Men priset på Huddinge-villan måste ändå betalas någon gång. Om man inte räknar med att vara ägd av banken i hela sitt liv.

Folk i andra forum som skall försöka låna till inköp av bostad berättar något helt annat.
Där är det mycket suck och stön över bankernas ovilja att låna ut.