Bostadsbubbla i Sverige?

Jag tycker inte man ska titta för mycket på hur det fungerat innan 1990. För då släppte vi valutan lös och får fundamentalt andra förutsättningar.

Jag tror senaste bankkrisen är en ganska tydlig indikation på vad vi kan förvänta oss om det blir en ny global kris. Får vi en lokal kris så kan vi titta på Irland och hur den hanterats för att få en indikation om hur vi skulle drabbas.

Det kommer inte att vara någon krasch i minst 10 år. Kraschen kommer om man inte kan förutse den, efter 2008, alla vet att det räcker med bara producera pengar och köpa upp allt för att undvika en recession. Du behöver bara någon som köper, det gör riksbanken

Samtidigt, lån skapa många byggprojekt, och i sin tur skapar massor med arbete i olika branscher, dra upp inkomsten o.s.v. Jag kan se häromdagen att flera bostadsprojekt är planerad till 2022 till 2023 i närförort

Kraschen kan komma från helt olika hål, t.ex. kinesiska central bank har producerat DCEP valuta, det kan används som kontant i hela världen. Och man kan räkna med att de andra länder kommer också att följa med egen digital valuta. Om alla bara ladda ner appen och börjar handla med den, så blir svenska kronor mindre och mindre relevant i internationell handel. Kraschen i valuta är redan aktuellt, svenska kronor har tappade värde rejält i senaste år

Bara trycka pengar! Fint att vi har en lösning, det har ju aldrig i världshistorien skett några komplikationer av ständig och starkt ökande penningmängd.

Du tittar på fel variabel. Det är realräntan i kombination med räntebidraget som avgör om och hur eventuella omfördelningar faller.

Tack själv, en sansad debatt inom området är alltid intressant!

Japp, på ett sätt så är det en ny spelplan med minusräntor och enorma QE-program. Ingen kan veta exakt hur det kommer att spelas ut. Den som påstår något sådant ljuger. Oavsett om det är chefen för ECB eller Riksbanken eller någon lirare på FB.

Men man kan ju alltid spekulera. Jag tror på ett liknande scenario:
Centralbankerna (och om det krävs, politikerna) kommer göra allt i sin makt för att hålla räntorna låga. Med de enorma, publika och privata, skulderna i samhället klarar vi helt enkelt inte av så mycket högre räntor utan någon form av "debt jubilee" eller liknande. Så de kommer trycka pengar, köpa alla sorters obligationer, aktier you name it.

Det leder i slutändan till att de olika centralbankerna ägnar sig åt att försvaga sin valuta så mycket som möjligt jämfört med andra för att få korta fördelar. Ett "race to the bottom" helt enkelt. I ett liknande scenario är det normalt bra att äga fasta tillgångar (t ex bostäder) som brukar behålla sitt reala värde oavsett. Så på 10 års sikt lär en bostad vara en helt okej investering. Även om arbetslösheten ökar kommer få tvingas från sina hem då de ändå lär kunna betala de låga räntekostnaderna. Så om det inte blir någon form av rejält kaos där t ex banker tvingas lösa in säkerheten i sina lån om den understiger en viss % av värdet lär inte så många tvingas tvångssälja.

Däremot om en ordentlig lågkonjunktur kommer så kan det ändå bli turbulent under några år. Då gäller det att inte hamna i en situation där man tvingas till att sälja, för köparna lär till stor del försvinna.

Sedan så kan så klart vissa segment drabbas hårdare. T ex nyproducerade bostadsrätter i Stockholm, där utbudet troligtvis ökat mer än efterfrågan. Men så är ju inte fallet för t ex vanliga villor. Säg ett worst-case scenario på ett tapp på 20-25% från topp till botten för småhus (föll 20% under 90-talet) och ytterligare några % för bostadsrätter.

Men ja, det är en komplex och osäker situation. Speciellt när man väger in t ex demografin där allt fler blir allt äldre. Vi har vant oss vid att bostadspriser alltid går upp. Men det har samtidigt skett under en period där den arbetsföra befolkningen konstant ökat. Nu kommer den att stå still eller minska under 10-20. Den enda anledningen till att den inte minskar drastiskt är pga invandring och det kan ju verkligen diskuteras om det bidrar positivt eller ej.

Så sammanfattningsvis, en bostad lär vara en helt okej investering på längre sikt. Men det kommer inte utan risk. Det är inte samma sak att köpa en bostad idag som för 20 år sedan.

För varje bubbla finns en massa som varnat och nästan lika många som bränt sig genom att vara för tidig.

Hänger inte riktigt med. Kan du plotta ut de olika utfallen så jag kan följa tanken hur det fungerar.

Ja, jag delar din syn, det är verkligen historiskt unikt att gå in i en lågkonjunktur med det här ränteläget! Jag modifierar mitt svar och säger istället att köp om du inte jobbar i en konjunkturkänslig branch eller är olyckligt gift. Till och med ett värdefall på 30 % så är det ju inget problem så länge som man klarar sina månadskostnader men blir man tvungen att sälja mitt i en lågkonjunktur så kan det bli svettigt, även om jag inte ser några störra prisfall med de rådande räntorna.

Det var ju lite samma under förra fastighetskrisen, de som blev tvungna att sälja sitter med sina lån än idag.

Exemplet nedan är i SEK och vi tar inte höjd för någon avgift till BRF.

Bostadenspris: 3 000 000
Kontantinsatts: 450 000
Bolån: 2 550 000
Ränta: 5%
Amortering: 4 250

Kostnad per månad:

Ränta: 10 625
Amortering: 4 250
Att betala per månad före skattereduktion: 14 875
Kostnad efter skattereduktion: 11687
Att betala per månad vid räntehöjning 1%: 17 000
Kostnad ränta och amortering första året: 177 331

Som ni ser blir det fasansfullt dyrt väldigt snabbt om räntorna skulle dra iväg.
Detta är även exklusive avgift till en eventuellt BRF.

Detta inlägg svarar inte på frågan om vi har en bubbla eller ej.

Det du beskriver är alltså en klassisk konjunkturnedgång? När den slår till nästa gång kommer bostadspriserna ta en rejäl hit. Det har redan börjat https://mitti.se/nyheter/soderort-bostadspriser-sjunkit/

Här en lite nyare rapport https://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/sa-manga-gjorde-forlust-pa-sin-bostad-2018

Ja, inte många här har ens så pass koll.

Men när man begrundar dessa siffror så borde var och en kunna inse att mark och produktionskostnad dragit iväg. Och det drar med sig befintliga bostäder. Pratet om bostadsbubbla är prat i nattmössan.

Nej inte alls. Det är en avgrund mellan Sverige och Norge, Finland, Danmark.

Nej, det är tvärtom det enda nyktra. Alla länder exponeras för den globala konjunkturen. Genom att jämföra så ser vi hur olika länder hanterar situationen.