Bostadsbubbla i Sverige?

Det största problemet i framförallt Göteborg är att det INTE byggs någon "trängsel". Knappt några nybyggen når upp till UN habitat understa gräns om minst 150 inv /hektar.
Man bygger alltså för glest idag och slösar istället på marken.

Man slösar inte för det finns gott om mark. En villatomt är kanske 1000 kvm, ett hektar är 10 tusen kvm. Villabbyggelse är alltså tio villor och kanske 40 personer per hektar. Låt det sjunka in lite. UN tycker villaområden är bara en fjärdedel av vad de vill ha. Det behövs stadsbebyggelse och det behövs vildmark.

Enligt Wikipedia harGöteborg en befolkningstäthet om 1300 invånare per kvadratkilometer. En kvadratkilometer är 100 hektar, dvs Göteborg har i genomsnitt 13 invånare per hektar. UN vill alltså ha in tio gånger så många människor i Göteborg.

Ok, vi tar ett mer tättbefolkat exempel - Shanghai. Urban Shanghai har enligt Wikipedia 6000 människor per kvadratkilometer, eller 60 invånare per hektar. Bara hälften av vad UN kräver.

Nu kanske UN habitat bara gäller själva bostadsområdet i sig, men ovanstående siffror borde mana till viss eftertanke.

Det som skulle kunna rädda priserna är totalstopp för allt vad bidragsinvandring heter. Repatriering i stor skala dras igång av bedragare och välfärdsparasiter. Kraftigt sänkta och delvis avskaffade bidrag för de som är här. Överskottet det genererar används för att sänka skatterna för de i Sverige i Sverige som arbetar och stärkta pensioner.
Då skulle vi få igång en sund tillväxt och en ekonomi som orkade bära fastighetsmarknaden.
Jag tror ändå priserna skulle dippa en bit till tills allt ovanstående gav effekt.
Istället kommer vi sakta glida mot Zimbabwenivå, den korkade medelklassen kommer sitta kvar i grytan och låta sig kokas. MSM’s propaganda kommer hindra att någon politiker stoppar kollapsen.

Människorna i Sverige gör inte den kopplingen. Tvärtemot tror de på massinvandring och att ge invandrarna hyresrätterna, vilket också sker. "Då måste priserna uppåt". Folket för övrigt har redan styrts mot skuldsättning och det privata. Nu när hyresrätterna är proppfulla vill som bekant byggjättarna få invandrarna att skuldsätta sig för att köpa hus och bostadsrätter.

Men inte minst ekonomiskt har Sverige självklart inte råd med massinvandringen. Välfärden måste nedmonteras, först bli ett minne blott för svenskarna, därefter för alla. Skatterna måste höjas och skuldsättningen öka och kronan ta stryk. Fattigdomen måste till och då är det farligt att vara skuldsatt. Det går ju aldrig att bli fri.

Nu vet jag inte riktigt hur UN Habitat fungerar exakt, men jag tror att dom syftar på stadsdelar snarare än fullständiga administrativa regioner, villaområden kommer såklart aldrig kunna möta de hållbarhetskriterier som ställs upp, villor och stadsradhus som är en del av strukturen i tätare stadsbebyggelse fungerar dock säkert, då den tätare stadsbebyggelsen kompenserar för den låga villa/radhusbebyggelsen, men villamattor har ju inte en chans. Hur stadsutveckling möter täthetskraven beror sig lite på hur man mäter, dvs var man drar områdesgränserna.

GBG har alldeles för höga grönytekrav tycker jag vilket gör det svårt att nå upp till samma befolkningstäthet som t ex Linné, det framgår rätt tydligt i t ex planprogrammet för Backaplan, dvs ökar man exploateringen och tätheten ökar behovet på grönyta och det finns det inte tillräckligt med mark för, så där hamnar man på en boendetäthet på ca 150 invånare(värt att tänka på är dock finns rätt stora volymer med arbetsplatslokaler i programmet, så den totala exploateringsgraden är ju ingen katastrof), det är ungefär som runt Mariaplan, där jag bor är det närmare 400 inv per hektar.

Man skulle kunna säga att täthet är värdedrivande, med det i åtanke blir det lite komiskt när man skummar igenom random samrådshandling för chansen att hitta någon lokal bostadsrättsförening som argumenterar emot nybyggnation för att dom tror att det kommer få motsatt effekt är rätt hög, dvs att dom faktiskt tror att värdet på deras boenden kommer minska vid nybyggnation. Evidens visar ju snarare på motsatsen, värdet ökar.

Men ja, jag håller väl med Flukke, tätheten måste upp, då skulle även exploateringsverksamheten få bättre ekonomi(istället för att vara en konstant förlustmaskin som är beroende av skattemedel, skattemedel som skulle kunna gå till kommunens kärnverksamhet, omsorg och skola etc), lägre utgifter och högre intäkter, i värsta fall får man ju annars exploateringsekonomi som Skeppsbron. Har vi tur kanske det tas ett omtag på hela området, inklusive Rosenlundsverket, då skulle nettot bli lite mer acceptabelt än de 860 miljoner minus som är fallet nu. Det finns två partier som verkar vara beredda att göra om och göra rätt just nu, inklusive riva industrimuseet Rosenlundsverket, Demokraterna och Sverigedemokraterna.

Man fick alltså ner nettot till -860 miljoner efter kostnadsoptimering, det är där planen ligger idag, ärendet bordlades vid senaste mötet har jag för mig.

100%, har flera bekanta som gjort exakt det. Började gnys lite när det innebar att de skulle få börja amortera på sitt befintliga gamla lån istället för att bara kunna "plocka ut" en bostad till. Blir svårt för de som köpt de senaste åren att göra samma sak..



Skulle vara intressant att se hur mycket kommunerna fått in varje år. Försökte gå igenom några balansräkningar, men det var för rörigt för mig. Markförsäljning buntades ofta ihop med fastighetsförsäljningar (vilket eof också lär bli svårare nu). Är ju kanske omöjligt att sortera ut då det på vissa tomter står en gammal kåk som rivs osv. Men efter min snabbtitt kändes en siffra på ~100 miljoner per 100 tusen invånare relativt rimlig. Så en kommun på 150 000 invånare har kunnat sälja mark (inkl. småhustomter) för, grovt uppskattat, 150 miljoner per år.

Är ju en fantastisk scam för att hålla ner statsskulden. Tryck ner räntan i botten och ge alla med en puls frikostiga lån. Skapa ett monopol och utnyttja monopolet för att skapa en onaturlig brist på tomter. Främst genom detaljplaneprocessen och bygglovsprocessen, men även genom att direkt äga stora delar av marken. Pga "bristen" trycks priserna upp vilket alla gladeligen accepterar då det bara är att skapa nya pengar genom nya lån. De nytryckta pengarna hamnar i statens fickor utan att de behövt öka statsskulden. Istället står företag och medelssvensson där med svarte Petter. Men ingen ifrågasätter det hela då alla är glada då de gjort "pappersvinster" (men egentligen förlorar säkert 90% på uppgången).

Det går tills det inte går längre..

Antar att de stora (Skanska, PEAB, Bonava, JM mfl) har en tillräckligt stor kassa för att kunna hålla på bostäderna ett tag till. Men de mindre aktörerna borde snart börja få det kärvt?

Täthet kan driva priser upp, i alla fall kortsiktigt, men driver livskvalitet ned, i alla fall över en viss täthet.

Låt oss tänka oss ett par som först bor på 100m2 och sedan 80 m2. Nu antar vi samtidigt att priserna stiger så att deras senaste 80 m2 är dyrare än den första 100 m2-lägenhet. Detta par har då i finansiell mening blivit rikare, men i real mening fattigare. Och det är just sådan förtätning som skett i Stockholm. Folk är finansiellt rikare (om de inte är överbelånade förstås), men realt fattigare.

För att omsätta den finansiella rikedomen i real rikedom är enda möjligheten att sälja och flytta dit där tätheten är lägre.

Också invandringen funkar på samma sätt. På kort sikt kan invandrare sättas i arbete till låg lön och därmed fungera som "slavar" åt alla andra. På längre sikt kommer de kräva både utrymme och konsumtion, precis som alla andra. Ännu värre blir det förstås om det är ursprungsbefolkningen som anställer sig själva som slavar åt invandrarna, dvs försörjer dem.

Däremot kan ett underbefolkat land vinna på invandring, alltså även ursprungsbefolkningen vinner. Men t ex Stockholm är inte underbefolkat, utan överbefolkat, om vi talat om optimal livskvalitet. Så invandring dit sänker folks livskvalitet. Förtätning där sänker folks livskvalitet.

Du har greppat detta.

Och nu är det intressanta hur upplösningen kommer att bli när spiralen inte snurrar i samma riktning. Som vanligt finns det i grova drag två vägar att gå för staten (och i staten kan vi räkna in både finansdepartement och Riksbank, som i praktiken är ett och detsamma.)

1) Hård valuta- och budgetpolitik med stigande räntor och mycket konkurser.
2) Mjuk valuta- och budgetpolitik, där skuldförhållanden löses upp medelst utspädning.

Att bostadspriser ändå fallit visar att man inte är totalt mjuk, men eftersom kronan också fallit så lirkar man med problemet även på den fronten. I runda slängar har centrala Stockholmslägenheter fallit med 10% och kronan med 10% de senaste två åren. "So far so good" får man väl nästan säga. Vinster har rasat ihop för bostadsutvecklare, stockholmarna har blivit finansiellt lite fattigare, men inte så mycket annat har hänt.

Nu kommer vi dock snart till den punkt där hela konjunkturen skakas om, dvs då byggandet börjar minska. I det läget blir det klurigare för stat/riksbank att jämka samman sina åtgärder, men vi får se hur det går, kanske lyckas man skala av 10% till på både bostadspriser och krona. Då kommer dock t ex tyska bilar eller kinesisk elektronik att va 20% dyrare än vad de var 2017.

Vi kan t ex anta att man börjar bygga järnväg i stor skala, detta kommer att ge underskott i statsfinanserna, men också ökad import och därmed försvagad krona. Politikerna kan dock säga att folk är "sysselsatta" vilket som bekant brukar ses som ett självändamål i den politiska debatten.

Det beror sig på, men höga värden behöver naturligtvis inte alltid vara kanon för alla, min poäng var dock framförallt att man nästan per automatik kan räkna med att man i detaljplaneprocessen kommer få överklagan från exempelvis bostadsrättsföreningar, och ett av de vanligaste argumenten(jag har skummat igenom många samrådshandlingar) för det är just att dom tror att värdet kommer minska, det går liksom tvärtemot evidensen, folk i allmänhet verkar inte riktigt förstå vad som är värdedrivande, det är lite tragikomiskt, värdet är ju inte det viktigaste om man tänker på bostadsförsörjning dock, men överklagningar ger långa genomförandetider(högre kostnader) och skapar osäkerhet i planarbetet, och kan ju också innebära att man t ex väljer att skära ner på just täthet(antal bostäder) för att minska risken för överprövningar och överklagan.

Vad tänker experterna i tråden om Botryggs satsning på hyrköp?

I Steninge slottsområde utanför Sigtuna byggs 24 radhus som du kan hyra i upp till 4 år.


Länk:
https://www.botrygg.se/om-botrygg/hyrkop/

Det finns ju många outnyttjade byggrätter och tomter med lagakraftvunnen DP, det har ju både lantmäteriet, Sweco med mera konstaterat, att kommuner sitter och håller på mark för att skapa en artificiell brist skulle ju vara intressant, jag antar att du har starka belägg för detta? Räknar man antalet bostäder som det planläggs för och antalet bostäder som byggstartas så tycker jag ju inte att det påståendet stämmer. Skulle byggkonjukturen sjunka så är det nog ganska troligt att byggrättsreserverna kommer växa, dvs att de stora fastighetsbolagen och entreprenadbolagen lägger projekt på is, det blir lagervara i väntan på en bättre marknad.