Bostadsbubbla i Sverige?

Engelbert sålde aktier för 300 miljoner efter Swedbank rekommendation. Skumt.
https://www.svd.se/lyxbyggare-och-swedbank-i-armkrok--koprad-blev-fiasko

Färdigställda lägenheter i flerbostadshus, Stockholms län:

2015:
Q1: 1 460
Q2: 2 108
Q3: 3 147
Q4: 3 192
2016:
Q1: 3 701
Q2: 3 001
Q3: 1 733
Q4: 2 925
2017:
Q1: 3 307
Q2: 3 974
Q3: 2 268
Q4: 4 035
2018:
Q1: 2 787
Q2: 3 025
Q3: 2 349
Q4: 3 897 (+uppräkning)

http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0101__BO0101A/LagenhetNyKv16/table/tableViewLayout1/?rxid=6fb87e3a-62fa-4891-b7ef-81a5e9779304


I databasen skriver SCB:
"För påbörjandet är underskattningen det senaste kvartalet mellan 20 och 60 procent beroende på kvartal. Underskattningen är som störst för andra kvartalet.
Efter ett år är underskattningen cirka 2 procent . Färdigställandesiffrorna är underskattade i samma storleksordningar, men här är underskattningen störst i början på året."

Men i dagens statistiknyhet skriver man:
"Siffrorna för 2018 är uppräknade med 3 procent för nybyggnad vilket är eftersläpningen i rapporteringen för motsvarande period det senaste året."

=>
Dessa två informationsstycken är ju inte helt lätt att få att gå ihop. En gissning är väl att eftersläpningen minskat med tiden, och att man inte justerat för detta i statistikdatabasens information.

=>
Q4 kan dock ha varit All Time High för färdigställande av lägenheter i Stockholms län.


Påbörjade lägenheter i flerbostadshus, Stockholms län:

2017:
Q1: 3 838
Q2: 4 459
Q3: 3 766
Q4: 4 418
2018:
Q1: 2 438
Q2: 2 608
Q3: 2 169
Q4: 3 646 (+uppräkning)

=>
Mycket påbörjat 2017 bör ge mycket färdigställt 2019.

Och den ena har nominellt värde 500 och den andra 300 om jag minns rätt.

Tror det blir ca 67 MSEK och 670 MSEK eller något där omkring.

Dessutom räknas den ena som skuld och den andra som eget kapital. B först i denna text.

Färdigställda lägenheter i flerbostadshus, Stor-Göteborg:

2016:
Q1: 643
Q2: 907
Q3: 481
Q4: 824
2017:
Q1: 800
Q2: 811
Q3: 721
Q4: 810
2018:
Q1: 1 052
Q2: 1 299
Q3: 710
Q4: 1 578 (+uppräkning)


Påbörjade lägenheter i flerbostadshus, Stor-Göteborg:

2017:
Q1: 1 606
Q2: 983
Q3: 1 240
Q4: 1 543
2018:
Q1: 1 867
Q2: 1 386
Q3: 1 436
Q4: 1 170 (+uppräkning)

http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0101__BO0101A/LagenhetNyKv16/table/tableViewLayout1/?rxid=70b3459f-191e-4b07-bc2a-982737c36e9b

=>
Stor-Göteborg går från att under 2016 producera under 3 000 lgh till närmare 5 000 lgh ifjol.

Påbörjatstatistiken antyder produktion på 6 000 lgh år 2020, eller hälften av vad Stockholms län då kan väntas producera.

Färdigställda lägenheter i flerbostadshus, Stor-Malmö:

2016:
Q1: 544
Q2: 644
Q3: 327
Q4: 855
2017:
Q1: 619
Q2: 1 129
Q3: 304
Q4: 1 477
2018:
Q1: 842
Q2: 610
Q3: 663
Q4: 1 514 (+uppräkning)


Påbörjade lägenheter i flerbostadshus, Stor-Malmö:

2017:
Q1: 1 520
Q2: 1 180
Q3: 1 245
Q4: 1 298
2018:
Q1: 1 169
Q2: 1 251
Q3: 1 804
Q4: 1 458 (+uppräkning)

http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0101__BO0101A/LagenhetNyKv16/table/tableViewLayout1/?rxid=70b3459f-191e-4b07-bc2a-982737c36e9b

=>
Enorma mängder färdigställs i Stor-Malmö 2019-2020. Ungefär lika mycket som i Storgöteborg, och 2020 hälften så mycket som i hela Stockholms län.

=>
=>
Man blir glad. Det har hänt något med bostadsbyggandet i Sverige, och priserna kommer att va under massivt tryck.

Nu gäller det bara att också invandringen hålls nere, så att inte den åter tillåts förvrida marknaden.

Fortsätter detta så kommer vanligt folk att kunna köpa billigt boende i Sverige.

Årsredovisning 2017
"Koncernen har två finansiella instrument som bedöms att de skall klassificeras som egetkapitalinstrument. Preferensaktierna bedöms vara egetkapitalinstrument då både utdelning såväl som eventuell inlösen av preferensaktierna kräver beslut av bolagsstämman där stamaktieägarna har majoritet"

=>
Här håller jag med bolaget, dessa preferensaktier är i så fall egenkapital. Att de sedan har företräde till utdelning är en annan sak. Dessa preferensaktier riskerar uppenbarligen inte att bli inlösta. (till skillnad från pref b)

Däremot ska väl då dessa ca 2,2 milj pref-aktier ha 20 kr/aktie i utdelning innan stamaktieägarna får något (och, jag vet inte hur det är i OP, men om utdelningen slopas ett år brukar det va så att pref-ägarna ska ha 40 nästa, eller 60 näst-nästa etc.) I så fall måste OP tjäna ca 45 MSEK per år till pref-ägarna innan stamaktieägarna får ett öre.

Till pref-b ägarna lär man väl nu få pynta upp med 67 MSEK för man kan väl anta att alla begär inlösen.


=>
Men dessa pref-aktier lär då knappast va avgörande för bolagets väl och ve.

Om jag inte missminner mig så var det väl så ifjol, att så snart det började blåsa snålt kring OP så trollade man fram en kanin ur rockärmen i form av nån fastighetsförsäljning. Man kan väl gissa att nästa storaffär bara är dagar eller veckor bort... I annat fall så materialiseras väl de risker som det talas om här och annorstädes.

Mycket OP nu. Här en artikel om obligationen som förfaller i september.

– Kassaflöde från den löpande verksamheten i Q1 2019 borde vara tillräckligt för att täcka skulderna inför obligationsförfallet, men enligt våra beräkningar är det rimligt att ifrågasätta om det är tillräckligt för att finansiera hela obligationen, skriver Michael Johansson, kreditanalytiker på Swedbank, i en kommentar till bokslutet.

https://fastighetsnytt.se/2019/02/oscar-properties-obligationsinnehavare-lever-farligt/

De har inte så mycket som går att sälja enkelt, men Plania tror jag står först på tur, som jag skrev i helgen.
Är man litet hård mot OP skulle man kunna se deras egna kapital så här (ur stamaktieperspektiv):

MSEK
Eget kapital 1026,1
Preferensaktier "A" 670,3
Återstår 355,8
Övervärdering av Skurusundsbryggan (gissning baserat på det som framkommit) 223
Återstår 132,8
Övervärdering av immateriella tillgångar (vad har de för immateriella tillgångar, egentligen?) 66,4
Återstår 66,4
Övervärdering av projektfastigheter (10 %) 127,9
Återstår −61,5

Är jag hård men rättvis, eller bara hård? Vi får väl se.

Ja det är lätt att göra en "facit-i-hand"-analys. Har du däremot för flera år sedan varit tvärsäker på att räntorna skulle fortsätta sjunka medan marknaden som helhet varit mer osäker så har du naturligtvis spekulerat stenhårt i detta. Grattis till en god förtjänst.

Varför bankerna skulle vara så intresserade av att folk binder räntan vet jag ärligt talat inte.

Om jag drev bank skulle jag tycka att det vore väldigt bekvämt att låna in med korta bindningstider och sedan bara lägga på en slant och låna ut med kort bindningstid. Normalt tar banken en risk med maturity transformation som man sluppit när så många inte bundit.

Att räntorna skulle sjunka i flera decennier trodde nog inte så många men så blev det. Därför är det självklart att det är svårt att hitta tillfällen i modern tid då det lönat sig att binda.

Det är heller inte någon automatik i att man får betala för att lösa i förtid. Har räntan gått upp mer än år prognosen under bindningstiden så blir det ingen extrakostnad.

De vill väl främst att folk ska binda för att det hindrar dem från att byta bank.

JM projekt som färdigställs i närtid (BR, inflytt 2019), Stockholm

Uppdatering 19 feb, förra uppdateringen 1 februari. Den första siffran efter varje projekt är från kommentatorn bohrdohr's sammanställning per den 11 september 2018.

Höjden, Enskede - 25 nu 15 nu 12
Åkerbäret - 51 nu "ett fåtal" nu "ett fåtal"
Allén - 37 nu 30 nu 30
Rosenlundshöjden - 27 nu "ett fåtal" nu "ett fåtal"
Skattkistan - 46 nu 45 nu 44
Guldmyntet - 14 nu 12 nu 12
Sjöviksbacken - 86 nu 72 nu 66
Vattenkvarnen 1 - 29 nu 30 nu 30
Vattenkvarnen 2 - 5 nu 20 nu 21
Solstrålen - 62 nu 47 nu 43
Östra kanalstaden flaggspelet - 22 nu 19 nu 19
Gavelhusen - 42 nu 51 nu 51
Kajplats 6 - 61 nu 54 nu 55
Gunhild 1 - 6 nu 6 nu 6
Mälarfronten - 28 nu 11 nu 11
Strandviks Flyglar - 18 nu 16 nu 19
Bolinder terrass - 48 nu 66 nu 64
Condor - 25 nu 16 nu 16

Totalt 510->499

https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/

JM Stockholm sålde hela 286 enheter Q4 2018, men dit lär man väl knappast nå nu i Q1.

=>
Av den identifierbara minskningen (1->19 februari) av antalet BR till salu, totalt 11, ligger 6 på ett projekt, Sjöviksbacken. Detta är också ett mega-projekt med hela 229 bostäder (vet inte om jag sett något så stort projekt tidigare).
https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/liljeholmskajen/sjoviksbacken/

Lite prissänkningar hittar man där också, här 17%:
https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-liljeholmskajen-stockholms-kommun-oskarslundsbacken-1-10246438

Bara JM själva verkar (än så länge) va ute på Hemnet och sälja på Oskarslundsbacken. Inflyttning fr o m Q1 2019.

Känns som Besqabs Nybohovsbacken, man kämpar för att få ut 80 kkr/m2 (plus/minus x beroende på storlek/läge) men marknadspriset är snarare 60 kkr/m2.

Kanske något för Tullius att titta på så småningom vad gäller spekulationsgrad på dessa 229 lägenheter när de "släpps fria".

EDIT:
Projektet har även adresser Fredsborgsgatan och Sjöviksbacken.
(verkar dock bara vara JM som säljer där också, möjligen med något undantag)

när SBAB sänkte bindningsräntorna så lät det på dig som att man ville låna ut mer.
Men nä, du snackade skit.