Bostadsbubbla i Sverige?

Dessa prognoser visar varför det är så svårt att förutspå prisutvecklingen på bostäder. Invandring har förvisso inte haft så stor påverkan på prisökningen under senare år, men börjar kommunerna bygga för att det ska komma en miljon köpsvaga invandrare de kommande tio åren blir det svettigt för bostadsbolagen och kommunerna om det införs en spärr eller ett totalstopp för invandring om två eller fem år och det istället uppstår ett överskott på bostäder utanför de mest attraktiva områdena.

Håller med om att det här kan bli riktigt toxiskt. Vi har två alternativ:
1) Bygga social housing, inte bara för de som kommit utan även för nya asylsökande och deras och de nuvarande invandrarnas anhöriginvandring.
2) Låta nyanlända tränga ihop sig ännu mer och när det inte går att få in fler i dagens bestånd låta några bo i husvagnar och trailers tills dess att de (eventuellt i någon avlägsen framtid) kan efterfråga bostäder med egen finansiering

Väljer vi 1) i något annat än liten utsträckning kommer kommunernas eller statens ekonomi gå i putten och SD får över 50% av rösterna. Folk börjar tröttna rejält på volymerna och konsekvenserna av den höga invandringen. Då går vi från att politikerna satsar på social housing i stor utsträckning till att de inte alls satsar på social housing annat än till fattiga svenskfödda pensionärer och så många är de inte. Alltså från full fart till tvärbroms.

Väljer vi 2) kommer tvärbromsen redan nu i och med att det inte finns något större behov av bostäder till de som kan finansiera bostaden själv.

Så vi har att välja mellan tvärbroms nu och tvärbroms sen men med ännu fler väljare som gått över till SD. Som moderat tycker jag ju det känns bättre med tvärbroms nu. Tycker de borgerliga läckt tillräckligt med väljare till SD. Tough luck för bostadsutvecklarna. Byggbolagen kan bygga broar och vägar. De klarar sig.

Det faktum att man inte förknippar tunnelbanan med njutning är väl annars ett av skälen till att man vill bo centralt - för att slippa använda den...

Men jag håller förstås med - tycker inte läget på 79&park är särskilt attraktivt (men det har potential stt kunna bli, om 10-20 år när norra Djurgårdsstaden är utbyggt förbi frihamnen nedåt Loudden)

Intressant inlägg om kravet "bygga bort bostadsbristen".

Stefan Attefall faller i och med sin debattartikel in i en lång tradition av förespråkare för mantrat: Vi måste bygga bort bostadsbristen! Att detta inte fungerat sen det började propageras för på 1940-talet tycks ingen bry sig om. Den enda gången vi kommit nära, under miljonprogrammet, riskerade flertalet kommuner konkurs när det visade sig att framplanerade bostäder inte efterfrågades i den utsträckning man hade väntat sig. Som belägg för att det måste byggas mer framför Hyresgästföreningen att man ”träffar många som har svårt att hitta en bostad, eller svårt att flytta trots att man behöver det.” Detta påstående ger inte något som helst stöd för att det saknas bostäder rent kvantitetsmässigt, det kan lika gärna bero på att existerande bostäder är felaktigt fördelade. Det bör förtydligas att för de hushåll som inte kan flytta spelar det ju egentligen ingen roll vad detta beror på, deras problem är att de inte kan flytta, oavsett orsaken.

https://kopsch.blogg.lu.se/senaste-veckans-debatt-om-bostadsbrist/

Och här en intressant graf från twitter som visar att antalet bostäder/invånare i Sverige är detsamma.

1992 fanns det 0,48 bostäder per invånare i Sverige. 2002 var det 0,48. I dag är det 0,48.

https://twitter.com/crehbinder/status/1066461603338612740

Håller med! Det verkar som om de yngre generationerna på fullt allvar tror att ett områdes namn styrs av vad närmaste T-banestation heter. Många 90-talister tror att Traneberg ska kallas Alvik.

Så är det. Det finns ingen bostadsbrist. Däremot är brist på lediga hyresrätter. Man kanske kan säga att "likviditeten" på hyreskontraktsmarknaden är för låg.

Vad är det där för trams. Klart det går att bygga bort "bostadsbristen", det vill säga hyresrättsbristen. Typiskt ekonomer att komma med så uppenbart orimliga inlägg. Han propagerar förmodligen för att bredare vägar inte leder till mindre köer också.

Min teori är att hyresregleringarna leder till överlag högre hyror i Stockholm för sämre delen av beståndet eftersom priset i praktiken är satt i både kötid och kronor och ju mer kötid desto färre kronor. Dvs "markandsvärdet" på en hyresrätt är förenklat något i stil med:

marknadsvärde = k1 * hyra + k2 * ködagar + b

eller liknande. Ju fler ködagar ett objekt kräver desto lägre är hyran i förhållande till vad den hade varit om priset bara varit i kronor.

Grundproblemet är snarare att det är högre marginaler att bygga brf:er än hyresrätter. Ränteavdraget är kanske boven? Det borde automatiskt göra det billigare att köpa än hyra, då hyran inte är avdragsgill mot skatten, men ränta på ett bostadslån är det.

Det intressanta är hur länge dom behöver vänta. 2 månader eller 1 år. Men det borde betyda att det är trögt på marknaden

Länk till undersökning
https://www.sbab.se/1/om_sbab/press/arkiv_publicering/pressmeddelande/2018-11-20_manga_som_separerar_hamnar_i_klam_-_kraftig_okning_sen_2016.html

Fråga: Har de själva har erfarenhet av att, eller känner någon som, skjutit upp en separation på grund av hur bostadsmarknaden ser ut
2016: 21%
2018: 37%

Så DI's rubrik är något missvisande. Står heller inget om det är statistiskt säkerställd uppgång.
Men det känns ändå tryggt att anta andelen som skjuter upp separationen har ökat.

2016 var prisnivån och räntan ungefär samma som nu, men bankerna har blivit hårdare och det finns ett nytt amorteringskrav, priserna var ju även högre 2017 så en del par med dålig timing kan ju även köpt dyrare. En delav ökning kan förklaras av de helt enkelt inte kan få ett lån för 2 mindre lägenheter längre (något som skulle gått 2016).

Får hoppas att det är huvudförklaringen och att det inte sitter par och hatar varan och bara väntar på att marknaden ska vända.

Lyssnade just igenom intervjun, tyckte Erik Thedéen verkade mycket vettig, precis som i hans debatt artikel i DN.

Intervjuaren spelade bostadsutvecklarnas kort, om hur synd det är om förstagångsköparna, och att de inte får låna hur mycket pengar som helst. Jag tolkade han svar som att 1) Priserna har gått upp 45% på 5 år, de höga priserna är största problemet att komma in på marknaden, 2) att skuldsätta kapitalsvaga personer är att göra dem en Björntjänst om marknaden vänder. Han nämnde dock inget om dem som max belånade sig sommaren 2017 och redan sitter lite risigt till.

Tycker eftersnacket var lite speciellt, intervjuaren verkade föra tesen om att bostadsbubbla var något man pratade om förut men inte längre. Intervjuaren bor i en BRF på 116kvm på Södermalm, så hon bryr sig nog om hur marknaden utvecklas.

Väl eftersökt här. Det lär påverka intervjuarens frågeställningar en hel del. Blir nästan likt Veidekkes och L Weiss partsinlagor bakom socialdemokratisk flagg.

Ja, jag vet. Det är därför jag antog att han tror på det också. Jag tog det som exempel på hur ekonomer har svårt att tänkta analytiskt och skilja kausalitet från korrelation samt inte ger rimliga förklaringar för sina iakttagelser och modeller.

På samma sätt som bredare vägar kanske i stor mån byggs på ställen där det behövs bredare vägar för att befolkningen växer, så kanske nya hyresrätter byggs på ställen där det behövs mer hyresrätter. Att sedan tolka det som att "det hjälper inte bygga bredare för det blir kö ändå och fler bilar" vägar eller "det går inte att bygga bort bostadsbristen" är akademiskt navelskåderi. Svaret är kanske snarare att vägen fortfarande har för få filer eller att det inte byggdes nog med lägenheter. I alla fall för svensk del. Stockholm är inte New York.

Att vänta ut att marknaden vänder känns inte som ett vinnande koncept när det byggs för fulla muggar.

Förövrigt är det lite komiskt hur situationen på marknaden beskrivs som "svår". Omsättningen är bara något lägre än tidigare år. Det går att både köpa och sälja nästan precis som vanligt. Än så länge.

Frågan är om det finns ett uppdämt säljtryck?

EDIT:
Tror inte denna statistik från Hemnet i september varit uppe i tråden tidigare:

Mängden återpubliceringar av bostadsannonser på Hemnet har ökat de senaste åren. I augusti i år [2018] visade siffrorna att var fjärde bostadsrätt som annonserades ut en återpublicering, 2014 var siffran endast 10 procent. Framförallt syns en markant förändring hösten 2017 då antalet återpublicerade ökade kraftigt och närmade sig 20 procent
...
Enligt Hemnets data var andelen återpublicerade villor i Stockholm 42 procent i augusti. Det är en dubblering i jämförelse med åren 2014 till 2017.

.
https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2018/09/12/manga-objekt-forblir-osalda-kan-satta-press

Finns siffror från oktober också:

Det går delvis trögt på bostadsmarknaden. Ett tydligt tecken är villamarknaden i Stockholmsområdet, där 25 procent av alla annonser var återpublicerade i oktober. Det går att jämföra med motsvarande period 2017 då siffran var 19 procent.

https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2018/11/15/trogt-pa-marknaden-sarskilt-for-villaagare-i-stockholm

För november redovisar de bara för Stockholms innerstad och utlovar att "trenden är tydligt positiv".
https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2018/11/22/det-ljusnar-innan-for-tullarna-i-stockholm