Bostadsbubbla i Sverige?

Riktigt så enkelt är det inte. Miljonprogrammet handlade primärt om att bygga bort den prognostiserade bristen på 3rok, vilket planerare under 1950- och 1960-talet såg som den mest funktionell bostaden för den genomsnittliga familjen; detta innebar i deras hypermodernistiska idévärld att 3rok också vare den mest eftertraktade boendeformen. Sålunda uppstod ett överutbud av 3rok eftersom efterfrågan på dessa lägenheter visade sig vara lägre än trott när andra halvan av miljonprogrammet färdigställdes under 1970-talet. Folk ville bo i hus. Inflation åt upp lån, och levnadsstandarden hade ökat. Konsekvenserna av överproduktionen av 3rok blev stora både ekonomiskt och socialt för många kommuner.

Redan nu går det att få svindyr nyproduktion i Stockholmstrakten; folk vill dock ha mer prisvärda hyresrätter. Men vad innebär det? Försöker sig staten på en snäv definition av denna förment hett eftertraktade boendeform och inleder ett större stadsbyggnadsprojekt á la miljonprogrammet för att råda bot på denna brist, ja då är risken stor att vi upprepar de misstag vi gjorde under miljonprogramsåren.

Beroende på vad du menar med Stockholmstrakten är detta inte längre sant. Fram till 2016 gick det att få något med kort kötid, sedan dess har kötiderna rusat även på nyproduktion.

Stockholms bostadskö förmedlade bostäder 2018 efter kötid
0-2 år: 14
2-4 år: 93
4-6 år: 309
6-8 år: 741
8-10 år: 1479

Det är väl etablerad forskning att man i praktiken inte kan bygga bort trängsel i trafiken.

Anledningen är att det finns ett inducerat behov av trafik, dvs. folk som idag åker buss eller tunnelbana, men som gärna skulle åka bil om det var lite mindre trängsel. Det behövs enormt mycket mer bilväg för att helt slippa trängsel. ”Inducerad trafik” är ett välkänt fenomen inom forskningen.

Man kan ju misstänka att samma effekt gäller bostadsmarknaden. Dvs. att det finns många människor idag som väljer bort att flytta hemifrån eller isär, för att de inte kan få en hyresrätt inom rimlig tid. Och att man därför i praktiken inte kan bygga bort trängseln på hyresmarknaden, utan ett regelrätt miljonprogram. P g a att de som har råd, i ett något mer gynnsamt läge, kommer att sprida ut sig över mer lägenhetsyta.

Den enda kända lösningen på trafikträngsel är att göra det så dyrt att åka bil (t.ex. vägtullar) så att man får en ekonomisk segregering i trafiken, där man stänger ute köpsvaga personer från att bilpendla i trafiktäta områden.

Och med all sannolikhet gäller samma sak för bostäder. Alltså att den enda fungerande lösningen för att få lediga lägenheter i attraktiva områden är att göra det så dyrt att bo där, att man får en ekonomisk segregering där köpsvaga hushåll får bo någonstans där det inte är lika attraktivt.

Tycker man bör vara försiktig när man överför resultat från ett område till ett annat.

Los Angeles är ett bra exempel på stad där det i princip inte går att bygga bort bilköer med mer vägar. De har redan enorma motorvägar.

För bostäder kan man ta Berlin. Det bodde mer personer i Berlin innan andra världskriget än det gör idag. Det har också länge funnits ett överskott på lägenheter och inga problem att få hyresrätter. Även i OK områden.

Fastighetsmäklare: Allt svårare att sälja bostäder

Det är svårare att sälja en bostad i dag än för ett år sedan. Det tycker 59 procent av de 500 svenska fastighetsmäklare som deltagit i Hemnets undersökning, skriver TT.
– Intressant med tanke på att det redan var tufft för ett år sedan, säger Staffan Tell, talesperson på Hemnet, till nyhetsbyrån.
En majoritet av mäklarna som tycker att det är svårare att sälja bostäder i dag säger att det är bankernas mer restriktiva kreditgivning som ligger bakom den allt trögare marknaden.


http://tt.omni.se/0813be790324937a8f93558a3732bb96ec7441bf

Fast det är inte via Stockholms bostadskö som man får dessa "snabba" lägenheter, det är via hyresvärdarnas privata köer.

Om man tittar på villor på Hemnet(på dator, ej i mobilappen) så finns det, om man scrollar ned, en graf över 'Prisutveckling i XXX kommun' där kvoten mellan försäljningspriserna och taxeringsvärdena visas som funktion av tid.

Detta index sjunker kraftigt i oktober 2018 för många kommuner i stor-stockholm som jag tittat på men motsvarande ras syns inte i Valuegard t ex.

Kan det vara så att 'raset' som syns på Hemnet inte är ett tapp i försäljningspriser utan istället beror på att taxeringsvärdena uppdaterats från september till oktober? Någon som vet eller vill gissa?

Exempel:
https://www.hemnet.se/bostad/villa-7rum-gamla-alvsjo-stockholms-kommun-lagerbielkes-vag-9-14970255

När bostadsmarknaden segar ner så säljs inte de sämsta bostäderna. Renoveringsobjekt, lägenheter på bottenvåningen och bostäder med andra defekter säljs inte längre. Fina bostäder säljer fortfarande väl. Det gör att kvadratmeterpriset hålls uppe av att det är de bättre bostäderna som säljs.

Såldes det en fin lägenhet för 5 miljoner och en dålig för 3 är snittpriset 4 miljoner. Säljs den fina lägenheten för 4 miljoner och den dåliga inte alls är snittpriset 4 miljoner. Inget prisfall!

Fast valueguard kompenserar för sådant, och det borde synas i statistiken (om metoden de använder verkligen är korrekt vet jag inte...)

Jag tror du beskrev verkligheten väldigt väl. Slutpriset är fortfarande högt för de mest attraktiva lägenheterna resulterar fortfarande i budgivning, till o med ganska höga bud. Men lägh som inte har de extra står utan bud. Har 2 bekanta som försöker sälja i de segmentet. De går segt.

Kanske ingen ko på isen ändå. I Intrums konsumentrapport skrivs det om svenskt samlande i ladorna.

74 per cent of respondents report saving money on a monthly basis, which can be compared to the European average of 59 per cent.

Intressant länderläsning och jämförelser.

https://www.intrum.com/media/4333/intrum_ecpr-2018.pdf

Först belånar sig svensken upp över öronen för att äga sin bostad. (Endast några få procent som har villa eller bostadsrätt är skuldfria.) Sedan vill vissa politiker att vi dessutom ska subventionera bostäder så att alla kan äga eller hyra bostäder via skattemedel som kunde gått till sjukvården och skolan. Att hålla byggbranschen under armarna skall alltså läggas över på skattebetalarna. Istället för att bostadsutvecklarna står för risk och kostnad, läggs det över på invånarna. Ett ökat bostadsbyggande innebär kanske också att priset på bostadsrätter och villor faller ytterligare. Vi blir alltså låneslavar, som får bekosta byggandet till andra, som i sin tur gör att det vi äger sjunker i värde. Kan det verkligen vara rimligt?
De som förespråkar subventioneringar av bostäder måste göra en konsekvensanalys.
Vad kommer detta att innebära? Borde inte de stora bostadsföretagen stå för risk och nota? Måste stat och kommun gå in som mellanhand? Detta gäller även hyresrätter.