Bostadsbubbla i Sverige?

Vet ej men håller med om din beskrivning av svenskarnas bostäder både utvändigt och invändigt.

Jag äger själv men vill helst hyra.

Jag har inte motsatt mig att marknaden går ner, jag tror till och med att marknaden kommer fortsätta att gå ner. Om jag skulle gissa så tror jag att marknaden går ner 10-15% ytterligare under de kommande 3 åren.

Dock tror jag inte att det här kommer orsaka några större problem, de flesta klarar en ytterligare nedgång samt räntehöjningar utan problem, det är min tro utifrån de siffror som finns att tillgå.
De som kommer hamna i skiten är förstagångsköpare i Stockholm och Göteborg som belånat sig till 85% på toppen, dessa är dock en väldigt liten grupp och jag tror inte heller att de kommer vara någon slags katalysator som utlöser en större krasch som andra skribenter haft teorier kring.

Det första amorteringskravet kom juni 2016 men prisfallet startade augusti 2017. Uppenbarligen hade amorteringskravet ingen direkt påverkan på priserna.

Man kan argumentera för att det skärpta kravet som diskuterades under perioden då fallet inleddes var en bidragande faktor, men samtidigt hade vi det rekordstora utbudet som även kan vara en förklaring.

Vi kan iallafall konstatera att det ursprungliga amorteringskravet som innebar 2% amortering för många inte hade någon påverkan på priserna.

Nej, priserna var uppblåsta till max. När det blev tuffare ränte och lånekrav stoppade prisuppgången. Det var högprisområden som 08 som drabbades först och hårdast.
Utbudet är sekundärt skulle jag säga även om det spelade en viktig faktor det med.

Spekulantspaning Oscar Properties projekt Nybrogatan 19:

BRF Riddaren 5
49 lägenheter
Föreningslån 13 586/kvm
awindex 156%; tulliusindex 285 %
Spekulationsgrad (6 + 4+ [2])/49= 24%

De som sålt har fått ut följande pålägg mot ekonomisk plan:
2018-04-22 0 0% (Booli ej Hemnet)
2018-05-18 300 000 3,1%
2018-10-16 -300 000 -3,5%
2018-10-12 - 300 000 -2,4%
2018-10-17 -1 600 000 -8,2%
2018-11-17 -1 150 000 -20,9 (Det här är en försäljning direkt från OP och inte en spekulant)
2018-11-19 -270 000 -3,2%

MPs tankesmedja Fores har tydligen haft ett bostadsseminarium. Av mitt twitterflöde att bedöma kom det fram att folk som flyttar in i nybyggt bygger om lägenheterna. Fores är så klart bekymrad över att folk pimpar upp sitt nya boende med kosmetiska renoveringar av foträta lägenheter. Inte bra för klimatet.

Fores verkar inte ha lagt ut någon video från seminariet så svårt att veta varifrån informationen hämtats.

I vilket fall som helst så har svensken så länge jag följt boendet (decennier) lagt mycket pengar på bostaden. Redan på 70-talet hade det gjorts en undersökning som visade att om svensken fick extrapengar då byggde han ut villan.

Staten har försökt stävja bostadskonsumtionen bl a genom den hatade fastighetsskatten som ökade beroende på om badrummet var helkaklat i stället för halvkaklat. Det är så man ger en skatt "a bad name".

Oscars tidigare framgångar byggde mycket på att det fanns ett marknadssegment med pengar som ville bo flott och inte i baracker eller grottor som Fores verkar vilja fösa folk in i. Men vi vet nu att "alla" är inte intresserade att bo i en Oscars. Ändå känns det som att Fores vill ge sig på de som vill ha en diskbänk i marmor i stället för något annat Fores-certifierat material.

Varför tog det 14 månader innan vi såg effekten av de tuffare lånekraven? Om det hade varit lånekraven som orsakade nedgången hade vi sett effekten betydligt snabbare.

Effekten kom rätt snart efter att skärpningen trädde i kraft. Var får du 14 månader ifrån?

Jag var på visning i måndags på Kungsholmen. Äntligen hittat ett lägenhet som jag vill ha. Sålde min egen på våren förra året.

Det finns många duktiga här i tråden. Jag skulle behöva hjälp med att räkna ut hur mycket föreningen har i lån per kvm. Jag har läst föreningens rapport från 2017 men den säger mig inte så mycket. Hur ska man räkna för att få fram belåning per kvm?

En annan viktig fråga jag har är att föreningen inte äger marken tyvärr. Tomträtten ska förhandlas om 2024. Hur stor risk bedömer ni att det är att föreningen inte äger marken? OM jag köper denna lägenhet så kommer jag betala minst 35% i kontantinsats.

Samtidigt är jag strax över 30 och kan inte säga hur länge jag bor där. Jag vill bo långsiktigt men träffar man en kvinna/tjej så blir det svårt att bo där långsiktigt.

All input är välkommen och mycket tacksam.

MVH

I senaste årsredovisningen borde det framgå hur mycket lån föreningen har samt hur många m2 bostadsyta som finns. Har BR någon hemsida och ligger senaste årsredovisningen där? Vad har sagts om kommande renoveringsbehov (underhållsplanen?)

// CC

Som sagt, total boyta redovisas alltid på något sätt i årsredovisningar, har aldrig sett en årsredovisning utan.
Föreningens skulder redovisas alltid. Ta föreningen sammanlagda lån och dividera det med total boyta som föreningen förfogar över så får du skuldsättnign per kvm. Ligger den nånstans under 5000 kr / kvm är du hur nöjd som helst typ.

Svårt att sia om vad en omförhandlad tomträtt 2024 kommer innebära. Sannolikt kommer det betyda ökade kostnader för föreningen, men utan att veta vad föreningen betalar idag och vad de har för andra kostnader runt det året går det inte att spå om något. Räkna med att avgiften ökar lite pga detta dock, men det kan troligtvis inte handla om några jättestora ökningar.

Riksbanken varnar i sin stabilitetsrapport.

https://www.avanza.se/placera/telegram/2018/11/21/rb-hushallens-skuldsattning-storsta-risk-i-ekonomin-rpt-ny.html

https://www.avanza.se/placera/telegram/2018/11/21/rb-problem-pa-bostadsmarknaden-riskerar-att-sprida-sig.html

"Om osäkerheten på bostadsmarknaden består, eller om bostadspriserna faller ytterligare, finns det en risk för att fler aktörer på bostadsmarknaden får problem. Det kan i ett dåligt scenario medföra att problemen sprider sig till den övriga ekonomin och till det finansiella systemet", skriver Riksbanken.

Finns säkert mycket intressant om man ögnar sig igenom rapporten