Bostadsbubbla i Sverige?

"Men vi ser ju också att det just nu är en del som valt att sälja i stället för att flytta in, därför finns det ett ovanligt högt utbud. När utbudet minskar kommer priserna sannolikt att vända tillbaka", skriver Monica Nygren, kommunikationsansvarig på Oscar Properties, i ett mejl till Di."

Jo såklart, men varför ger man med sig? Är ju ingen annan som budar. Ökar ju budet med 200k..

"Projektet 79 & Park, med 169 lägenheter på Gärdet i Stockholm, började byggas 2015 och enligt Oscar Properties OP -0,64% sajt är alltjämt 10 lägenheter osålda. Det handlar främst om större lägenheter på över 100 kvadratmeter, och i genomsnitt begär Oscar Properties 13,4 miljoner kronor per lägenheter. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset för lägenheterna är drygt 115.000 kronor, och till saken hör att hälften av dessa lägenheter nyligen blev prissänkta med 10 procent.

Samtidigt finns det privatpersoner som har köpt en lägenhet i 79&Park men redan försöker sälja den. På bostadssajten Hemnet finns flera sådana objekt ute till försäljning, och vad gäller två av dem finns även pågående budgivningar.

För dessa två lägenheter, en trerummare på 78 kvadratmeter och en fyrarummare på 104 kvadratmeter, är de högsta registrerade buden 6,5 Mkr respektive 8,0 Mkr – bägge klart under utgångsbudet. Buden motsvarar kvadratmeterpris på drygt 83.000 kronor respektive knappt 77.000 kronor.

På bostadssajten Booli finns även åtta registrerade slutpriser för lägenheter som privatpersoner har försökt sälja i 79&Park under de senaste fyra veckorna. Det handlar om främst två- och trerummare, och de högsta registrerade buden för dessa ger ett genomsnittligt kvadratmeterpris på drygt 79.000 kronor. Här är det dock osäkert om bostäderna faktiskt har sålts, och om de i sådana fall har sålts till det högsta registrerade budet, men Booli bekräftar att det handlar om lägenheter som privatpersoner i vart fall har försökt sälja.

Totalt handlar det alltså om tio lägenheter som under de senaste fyra veckorna har sålts eller varit ute till försäljning, där det genomsnittliga kvadratmeterpriset – sett till det högsta registrerade budet för respektive lägenhet – var 79.500 kronor. Det är drygt 30 procent under det genomsnittliga kvadratmeterpris som Oscar Properties begär för de tio lägenheter som bostadsutvecklaren har kvar att sälja i projektet.

Förutom att de lägenheter som Oscar Properties säljer generellt är större är det svårt att se några uppenbara skillnader mellan de två grupperna som förklarar prisskillnaden. Flera av de lägenheter som Oscar Properties säljer ligger exempelvis långt ned i huset, medan den fyrarummare på 104 kvadrat som en privatperson nu försöker sälja – med ett maxbud på 77.000 per kvadratmeter – ligger på sjätte våningen.

Men Oscar Properties tycker inte att det går att jämföra lägenheter rakt av eftersom läge och storlek gör olika lägenheter värda olika mycket.

"Men vi ser ju också att det just nu är en del som valt att sälja i stället för att flytta in, därför finns det ett ovanligt högt utbud. När utbudet minskar kommer priserna sannolikt att vända tillbaka", skriver Monica Nygren, kommunikationsansvarig på Oscar Properties, i ett mejl till Di."

"Projektet 79 & Park, med 169 lägenheter på Gärdet i Stockholm, började byggas 2015 och enligt Oscar Properties OP -0,64% sajt är alltjämt 10 lägenheter osålda.

" När utbudet minskar kommer priserna sannolikt att vända tillbaka", skriver Monica Nygren, kommunikationsansvarig på Oscar Properties, i ett mejl till Di."

En sak jag själv kom till insikt om när jag nu är spekulant i denna marknad är bankernas åtdragning på krediterna.

De tar höjd för att låntagarna ska klara 5-7% ränta i sina kalkyler. Men när räntan de facto blir 5% ska då bankernas kalkyler ta höjd för 10% ränta?

Deras logik blir ju helskum. En person som idag kan låna 1 miljon, och räntan plötsligt går upp till 5% (allt annat är ju lika i bankernas hitte-på kalkyler) så ska nästa köpare klara en ränta på 10% och denna kan ju följdaktligen bara låna halva beloppet.

Tycker det här börjar likna Australiens situation där bankerna haussat upp en marknad med låga utlåningskrav, amorteringsfria lån etc för att nu plötsligt stänga igen kranen fullständigt. När vi nu ser att tillflödet av ”kalkyl-värdiga” låntagare avtar ser vi ju effekter på marknaden. Det är alltid tidigare bostadskarriärister som har möjlighet att köpa dessa nya objekt.

Tycker självklart det är sunt med strikta amorteringsregler men de ska ju ge fan i att hitta på en fiktivt hög ränta. Med samma logik ska vi ju även ta med en kraftigt stigande lön i kalkylen. Vem fan räknar ens på det här sättet? Smacka upp ett amorteringskrav på 5% istället!

En sak jag själv kom till insikt om när jag nu är spekulant i denna marknad är bankernas åtdragning på krediterna.

De tar höjd för att låntagarna ska klara 5-7% ränta i sina kalkyler. Men när räntan de facto blir 5% ska då bankernas kalkyler ta höjd för 10% ränta?

Deras logik blir ju helskum. En person som idag kan låna 1 miljon, och räntan plötsligt går upp till 5% (allt annat är ju lika i bankernas hitte-på kalkyler) så ska nästa köpare klara en ränta på 10% och denna kan ju följdaktligen bara låna halva beloppet.

Tycker det här börjar likna Australiens situation där bankerna haussat upp en marknad med låga utlåningskrav, amorteringsfria lån etc för att nu plötsligt stänga igen kranen fullständigt. När vi nu ser att tillflödet av ”kalkyl-värdiga” låntagare avtar ser vi ju effekter på marknaden. Det är alltid tidigare bostadskarriärister som har möjlighet att köpa dessa nya objekt.

Tycker självklart det är sunt med strikta amorteringsregler men de ska ju ge fan i att hitta på en fiktivt hög ränta. Med samma logik ska vi ju även ta med en kraftigt stigande lön i kalkylen. Vem fan räknar ens på det här sättet? Smacka upp ett amorteringskrav på 5% istället!

En sak jag själv kom till insikt om när jag nu är spekulant i denna marknad är bankernas åtdragning på krediterna.

De tar höjd för att låntagarna ska klara 5-7% ränta i sina kalkyler. Men när räntan de facto blir 5% ska då bankernas kalkyler ta höjd för 10% ränta?

Deras logik blir ju helskum. En person som idag kan låna 1 miljon, och räntan plötsligt går upp till 5% (allt annat är ju lika i bankernas hitte-på kalkyler) så ska nästa köpare klara en ränta på 10% och denna kan ju följdaktligen bara låna halva beloppet.

Om du ogillar att bankerna spekulerar i höjd ränta kan du ju fråga vad du får för ränta om du binder den lika lång tid som det tar dig att amortera av lånet. Om du kan amortera allt på 30 år, och du binder räntan på 30 år så finns det ju ingen anledning att spekulera i höjd ränta. Din ränta är ju fast hela låneperioden. Men gör du detta så lär ju räntan hamna runt 5% ändå, så jag tycker inte alls det är orimligt att det är det som banken tycker du bör klara.

Så kan det nog bli från bankernas sida, men vid någon tidpunkt möter de fallande bopriserna i ditt högräntescenario de ekonomiska muskler som bostadsletaren besitter.

De som sitter på en någorlunda stor hög av torrt krut kan komma att casha upp för objektet, eller åtminstone bara låna så mycket att banken accepterar kalkylen.

I en sund ekonomi bör nog inte populasen vara lika hårt belånade i sitt boende som vi varit de senaste åren.