Bostadsbubbla i Sverige?

Nej att antya att någon resonerar som en pundare är verkligen inte att ge någon all respekt...

Jag misstänker att du inte förstod poängen med "kalkylen". Det var inget som helst försök att göra en kvantitativ riskkalkyl. Det var en principiell beskrivning av assymetriska risker.

Åtminstone en del av oss som diskuterar "bubblan" gör inga som påståenden om att det garanterat kommer en krasch. Vi diskuterar mer om man verkligen bör gå in i en affär med denna riskfördelning idag.

Man kan alltså ha ett t o m kraftigt positivt väntevärde och ändå komma fram till att man inte skall göra affären p g a magnituden av det osannolika negativa utfallet.

Det är som fallet reseförsäkring fast omvänt. Utfallet av en sådan försäkring har ett negativt väntevärde men man bör teckna den ändå så att ett osannolikt svårt sjukdomsfall inte ruinerar en för all framtid. Man bör däremot inte försäkra sin nyinköpta brödrost. Väntevärdet är negativt och den potentiella förlusten är en skitsak.

Om du vill göra en kvantitativ kalkyl så gör det. Jag anser inte att det är möjligt eftersom det finns en radikal osäkerhet med denna typ av risker (bostadskrasch). Det är problemet med finansiella aktörers Value-at-risk-modeller. De baserar sig på historisk volatilitet men alla möjliga utfall har ännu inte inträffat historiskt så det kan finnas en enorm tail-end-risk som omöjligt kan kvantifieras.

Extremt långt är det ju inte, snarare helt normalt, planprocesserna kan vara, och är ofta bra mycket längre än så. En hel del av det som byggs nu började planeras för flera år sedan. Som det varit nu kan det gå 5-6 år från det att man får planbesked tills det finns en laga kraft vunnen detaljplan och man kan börja bygga. Planbesked->1-2 år tills produktionsstart, 2 år lång planprocess, eventuellt(vanligt förekommande) överklagande, eller prövning av länsstyrelsen, 1(eller mer) år. Tålamod när det gäller planprocesserna är en förutsättning för att inte bli galen.

Angående priset för Nacka Sicklaön 88:1 så tycker jag inte direkt att det är svindyrt när man jämför det med andra byggrätter i Nacka. Räknar vi med detaljplanen medger 350 bostäder ala 80 m2 ljus BTA per lägenhet(ett genomsnitt) så är det en byggrätt på 28 000 m2 ljus BTA, 8 900 kr/kvm ljus BTA, billigt för att vara Nacka, sedan får man ju anta att planrisk och rivningskostnader är inprisat(därav det förhållandevis låga priset). Att mark varit svindyrt i Stockholm är ingen överdrift.


Lite jämförelserobjekt. Detaljer i affärerna kan skilja, t ex kan det förekomma avdrag för plankostnaderna, medfinansiering av allmänplatsmark(vägar etc), men i det stora hela kan man använda dessa som jämförelseobjekt.

Nacka, Centrala Nacka
Markanvisningstävling för 50 lägenheter med valfri upplåtelseform
5 000 m2 ljust BTA, 15 900 kr/kvm ljus BTA.

Nacka, Centrala Nacka
Markanvisningstävling för 110 lägenheter med valfri upplåtelseform
11 000 m2 ljus BTA, 18 000 kr/kvm ljus BTA.

Nacka, Centrala Nacka
Markanvisningstävling för 40 lägenheter med valfri upplåtelseform
4 000 m2 ljus BTA, 14 400 kr/kvm ljus BTA.

Nacka, Orminge
Markanvisning för ca 15 500 kvm bostad med fri upplåtelse form.
15 500 m2 ljus BTA, 12 903 kr/kvm ljus BTA.

Nacka, Älta Torg
Markanvisning för ca 85 lägenheter med fri upplåtelseform.
6 800 m2 ljus BTA, 11 300 kr/kvm ljus BTA.

Nacka, Älta Torg
Markanvisning för ca 75 lägenheter med fri upplåtelseform och med lokaler i bottenplan.
6 000 m2 ljus BTA, 11 550 kr/kvm ljus BTA.

Nacka, Älta Torg
Markanvisningstävling för ca 75 lägenheter med fri upplåtelseform och lokaler för förskola.
6 000 m2 ljus BTA, 13 001 kr/kvm ljus BTA.

Berlin är fortfarande en billig och egentligen också relativt sett en fattig stad. Tyskland är ju lite udda på det sättet att huvudstaden faktiskt inte är ett "ekonomiskt centrum", kulturellt har ju Berlin slagit över sin egen vikt länge, oavsett om det är scenkonst, musik osv... men ekonomiskt är det framförallt de senaste åren som det börjar hända saker där, kanske just pga att staden är som den är, det är mer lämpligt att jämföra bostadspriserna i Stockholm med exempelvis München, även då framstår ju Stockholm som dyrt dock.

Täthet bör för övrigt inte påverka kostnaden allt annat lika, det är ju snarare så att du får mer nytta av varje investerad krona i en tät stad.

Det vore som om jag hade fått jobbet. Tror det fungerar ändå därför att spekulanterna själva är så pass obildade att de inte vet hur ren fin svenska ser ut.

Cash-flow insolvency - oförmögen att betala skulder
Balance sheet insolvency - skulder överstiger fordringar (löptider ignoreras).

Det är nog riktigt att i Sverige så används isolvens i allmänhet i betydelsen cash-flow insolvency.

Eftersom jag definierade det jag avsåg har det dock ingen betydelse. Vi kanske kan kalla det jag menar "teknisk insolvens" ( Eller så kan vi kalla det "snurre sprätt". Det saknar betydelse för det faktiska resonemanget)

Om en bank är inte är tekniskt insolvent (snurresprättig) så kan likviditet tillföras av LoLR eftersom denne kan erhålla säkerheter för likviditeten som tillförs. Vid en massiv bank run så kan alla få ut sina pengar och inlåningen i princip ersättas helt med lån från LoLR. "Sefan I to the rescue"

Om banken är tekniskt insolvent (snurresprättig) så skall inte LoLR tillföra likviditet. Då skall banken rekapitaliseras. "Stefan L to the rescue"

Att inte skilja på dessa saker* utan skriva lite allmänt demagogiskt med sammanblandning av detta och diverse värdeladdade ord och fraser tillför inte så mycket tycker jag. Vi vet redan att du är arg och upprörd.

*) Att det sedan kan finans kombinationer, att det ena kan leda till det andra osv är en annan sak. Vill man diskutera hur det interagerar måste man ändå börja med att separera de två sakerna.

Precis. Finns flera faktorer som gör det dyrare att bygga i Sverige. Högre löner och annorlunda skatteklimat. Blir en helt annan prislapp på saker och ting då.

Det här påminner mig kraftigt om vad en norrman berättade för mig (ca 15 år sen) , jag frågade honom om varför ni inte bygger mer fritidsbåthamnar i Norge då det råder skriande brist på dom?
Han svarade då att deras oljepengar gjort att bl.a nepotismen frodats och gjort Norge till världens mest byråkratiska land så det är helt omöjligt att bygga eftersom alla tillstånd och byråkrati gjort det för dyrt.

Känns uppenbart som att det är likadant här i Sverige efter vad du skriver att döma!

Sådann ångest!
Köper jag nu jag så riskerar jag att hamna i skiten.
Köper jag inte kommer hustrun bli tokig.

Det gäller en "prissänkt" nyprod I Stockholm, trea, ca 53k/m2

Vad ska jag göra????

¨

Skriv kontrakt med hustrun att hon får ta alla vinster respektive förluster.

Testa att vara en man och säg åt henne att dra åt helvete ifall hon vill skuldsätta sig för ett bra tag framöver?

Ja du kan ju börja med att, du vet, prata med henne om din oro?

Om hon nu skulle bli "tokig" för du inte vill att du/ni ska ta ett lån i +4 miljonersklassen bör ni försöka se över hur väl ställd er relation egentligen är. Jag tycker inte det låter som ni har en jättesund grund i er relation för att köpa en nyproducerad lägenhet i rådande marknadsläget för 4.4m sek...

Vidare så finns det ju grader i helvetet, måste ni köpa nyprodd som trots diverse prissänkningar ändå kommer med en högre prislapp och i värsta fall om/när räntorna går upp gör det ännu värre för er då den säkert kommer med förningslån på 10-30k/kvm.

Kollar du på tex Fruängen så finns ju 3or i ekonomiskt sunda föreningar med utgångspris ute för 2-2.5m sek.

Säg till hustrun att ni inte kan köpa om hon inte plöjer denna tråd från årets början. Då går ni i så fall in med kunskap och smäller det ordentligt (vilket jag tror) så har ni gått in i affären med öppna ögon.

Sedan tyckte jag om förslaget som någon hade förut om att den som gör slut får lova att lösa ut den andre.

Edit:
Läs t.ex. Realtids krönika:
https://www.realtid.se/kronika/kreditmarknadens-bortglomda-problem-ar-den-stora-orosharden


Jag roade mig med att i helgen gå igenom OPs markköp senaste åren och jag tror Realtid har rätt. Jag tror deras lån är högrisklån och jag tror kreditmarknaden kommer dra öronen åt sig nu när de inte längre lyckas sälja sina bostäder. Få din hustru att förstå helt enkelt!