2018-10-27, 13:27
  #64681
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av kai.ello
Intressant med uppvärderingen, särskilt med tanke på att projektet verkar ha minskat från 400 till 350 lägenheter. http://infobank.nacka.se/handlingar/kommunstyrelsens_stadsutvecklingsutskott//2018/2018-09-18/08_StartPM_Bakaxeln/08a_tjskr_startPM_bakaxeln.pdf

Op är verkligen ett redovisningmässigt luftslott. De verkar inte direkt använda sig av försiktighetsprincipen. Bakaxeln är, som man ser av ovanstående handling, ett projekt som ligger extremt långt fram i tiden där inte ens detaljplanen väntas antas förrän om två år.

Uppvärderingen är väl för att stämma med köpeskillingen om 250 MSEK tänker jag. Du har helt rätt om redovisningsmässigt luftslott. Jag har med en dåres emfas hävdat att OP kan skala ner genom att sälja av projekt och därmed få huvudet över vattnet igen, men efter denna genomgång börjar jag tvivla. Har du så bra koll att du kan kolla deras andra projekt i Nacka? Vad har de köpt marken för där?
2018-10-27, 13:29
  #64682
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Tullius
Uppvärderingen är väl för att stämma med köpeskillingen om 250 MSEK tänker jag. Du har helt rätt om redovisningsmässigt luftslott. Jag har med en dåres emfas hävdat att OP kan skala ner genom att sälja av projekt och därmed få huvudet över vattnet igen, men efter denna genomgång börjar jag tvivla. Har du så bra koll att du kan kolla deras andra projekt i Nacka? Vad har de köpt marken för där?

Ska se om jag kan hitta det. Jag har samma uppfattning som dig, med eftertryck på tvivel.
2018-10-27, 13:44
  #64683
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av kai.ello
Ska se om jag kan hitta det. Jag har samma uppfattning som dig, med eftertryck på tvivel.

De projekt som jag tycker är intressanta är Plania, Nacka som ligger i närheten av Bakaxeln. Kommunen verkar ha ett tänk om Planiaområdet om man läser de dokument du länkade.
Sedan har vi Nackahusen i Nacka strand och Skurusundet.

Skurusundet Kvarnvägen 14-20, 5 fastigheter (privatvillor?) köpta för 170 MSEK
Brf Skurusundsbryggan
https://oscarproperties.com/for-investerare/pressmeddelande/oscar-properties-fortsatter-expandera-i-nacka/
http://infobank.nacka.se/Handlingar/Miljo_och_stadsbyggnadsnamnden/2018/20180131/12_plan_pagaende_planbesked/12_Pagaende_planbesked_msn_2018_01.pdf
https://www.bequoted.com/bolag/uppfinnaren/pressmeddelande/uppfinnaren-1-ab-publ-uppfinnaren-bolaget-forvarvar-aktierna-62157/
Så marken ökade plötsligt i värde från 170 MSEK till 308 MSEK om man läser ovanstående länk.

Umbra i Gustavsberg har jag koll på. Där pågår planarbete och de har bara blivit anvisad mark. Jag är rätt säker på att de inte betalat något. Tror verkligen inte det blir något av med detta projekt. Hela Porslinsområdet verkar överexploaterat. Behövs inte fler dyra bostadsrätter i närheten.
https://oscarproperties.com/for-investerare/pressmeddelande/oscar-properties-har-tecknat-avtal-med-varmdo-kommun-gallande-markanvisning-i-gustavsberg/
http://www.varmdo.se/underwebbar/gustavsbergsprojektet/delomradenigustavsbergsprojektet/kvarnbergsterrassen.4.5498a5bb1602089127532092.htm l
__________________
Senast redigerad av Tullius 2018-10-27 kl. 14:10.
2018-10-27, 14:02
  #64684
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Tullius
De projekt som jag tycker är intressanta är Plania, Nacka som ligger i närheten av Bakaxeln. Kommunen verkar ha ett tänk om Planiaområdet om man läser de dokument du länkade.
Sedan har vi Nackahusen i Nacka strand och Skurusundet.

Skurusundet Kvarnvägen 14-20, 5 fastigheter (privatvillor?) köpta för 170 MSEK
https://oscarproperties.com/for-investerare/pressmeddelande/oscar-properties-fortsatter-expandera-i-nacka/
http://infobank.nacka.se/Handlingar/Miljo_och_stadsbyggnadsnamnden/2018/20180131/12_plan_pagaende_planbesked/12_Pagaende_planbesked_msn_2018_01.pdf

Umbra i Gustavsberg har jag koll på. Där pågår planarbete och de har bara blivit anvisad mark. Jag är rätt säker på att de inte betalat något. Tror verkligen inte det blir något av med detta projekt. Hela Porslinsområdet verkar överexploaterat. Behövs inte fler dyra bostadsrätter i närheten.
https://oscarproperties.com/for-investerare/pressmeddelande/oscar-properties-har-tecknat-avtal-med-varmdo-kommun-gallande-markanvisning-i-gustavsberg/
http://www.varmdo.se/underwebbar/gustavsbergsprojektet/delomradenigustavsbergsprojektet/kvarnbergsterrassen.4.5498a5bb1602089127532092.htm l


Plania är detta iaf:

https://oscarproperties.com/for-investerare/pressmeddelande/oscar-properties-forvarvar-blivande-bostadsfastighet-i-nacka/

https://oscarproperties.com/projekt/plania/

Bolagen bör då vara:
Planiavägen Holding AB som i sin tur äger äger OP Planiavägen AB. De finns med i OPs senaste årsredovisning.

Dp verkar inte antagen https://www.nacka.se/stadsutveckling-trafik/har-planerar-och-bygger-vi/sok-projekt-pa-namn/sickla/sydvastra-plania/#panel-startpage

Sedan har jag hittat en massa sidor för deras noterade obligationer med information på:

http://www.uppfinnaren1ab.se/
http://www.matsorowerbond.se/
http://www.nackahusen.se/
__________________
Senast redigerad av kai.ello 2018-10-27 kl. 14:04.
2018-10-27, 14:22
  #64685
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av kai.ello
Plania är detta iaf:

https://oscarproperties.com/for-investerare/pressmeddelande/oscar-properties-forvarvar-blivande-bostadsfastighet-i-nacka/

https://oscarproperties.com/projekt/plania/

Bolagen bör då vara:
Planiavägen Holding AB som i sin tur äger äger OP Planiavägen AB. De finns med i OPs senaste årsredovisning.

Dp verkar inte antagen https://www.nacka.se/stadsutveckling-trafik/har-planerar-och-bygger-vi/sok-projekt-pa-namn/sickla/sydvastra-plania/#panel-startpage

Sedan har jag hittat en massa sidor för deras noterade obligationer med information på:

http://www.uppfinnaren1ab.se/
http://www.matsorowerbond.se/
http://www.nackahusen.se/

Det skulle ju vara intressant att lista alla markköp de gjort och datum för markköpen och sedan jämföra det med hur mycket de värderat projektportföljen till. Rimligtvis är projektportföljen värd:
markköp+ värdeökning+nedlagt planeringsarbete*OPfaktor (här får man värdera hur bra man tycker OP är på att göra coola arkitektoniska lösningar för olika platser)

Cykelfabriken // Kvarngärdet 28:6&7 // 100 MSEK // 2017-03-30
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/oscar-premiarkoper-uppsala/
Gasklockan // Hjorthagen 1:1&2 / 392,37 MSEK // 2013-12-18 // ej tillträtt?
https://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=1761806
Primus // 30 % av 920 MSEK = 276 MSEK// 2014
Kraus // Solna Strået 1, Bergshamra 2:3 och Solna Gräset 1 // 20 MSEK // 2016-07-13
Bakaxeln // Sicklaön 88:1 // 250 MSEK // 2016-05-27
Plania // Nacka Sicklaön 118:2, 118:6 och 118:7 // 80 MSEK // 2016-08-31
Södra Veddesta // Veddesta 1:21, 2:29 och 2:55 // 10 MSEK // 2016-11-10
Nackahusen // 560 MSEK ??
http://www.nackahusen.se/wp-content/uploads/2018/01/Nackahusen-Holding-AB-%C3%85rsredovisning-2017.pdf
Skurusundet // Björknäs 1:7 // 170 MSEK // 2017-04-10 // Brf har skulder på 308 MSEK
Summa: 906 MSEK utan Gasklockan och Nackahusen hittills.

Projektfastigheterna är värderade till 1219,9 MSEK i kvartalsrapporten.

Cubrick: Troligen äger OP inte marken än:
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/oscar-properties-lovar-att-cubrick-byggs/
Karl-Staaff markanvisning
Umbra markanvisning
__________________
Senast redigerad av Tullius 2018-10-27 kl. 15:21.
2018-10-27, 14:38
  #64686
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Ikea-Kamprad
I Sverige blir inte privatpersoner av med sina lån genom att konka, utan de blir låneslavar långa tider eller resten av livet. Bankerna har inte haft anledning att vara försiktiga vad gäller lån till privatpersoner. Så något borde göras här för att fördela risken. Som det är nu har bankerna blivit bolåneinstitut då det i princip är riskfritt om man lånar till folk med intjäningsförmåga. Samtidigt har de varit njugga mot att finansiera företagsamhet då det är riskfyllt och kräver kompetens i bedömning. Bolån däremot kan vem som helst sköta.

Det är säkrare för banker att låna ut pengar i Sverige jämfört med USA just i och med att man inte kan gå i personlig konkurs i Sverige. Det borde återspegla sig i räntorna, i och med att riskerna inte ser likadana ut. Finns det någon skillnad i villkor och räntor om man jämför Sverige och USA?
2018-10-27, 14:47
  #64687
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Tullius
Det skulle ju vara intressant att lista alla markköp de gjort och datum för markköpen och sedan jämföra det med hur mycket de värderat projektportföljen till. Rimligtvis är projektportföljen värd:
markköp+ värdeökning+nedlagt planeringsarbete*OPfaktor (här får man värdera hur bra man tycker OP är på att göra coola arkitektoniska lösningar för olika platser)

Primus // 30 % av 920 MSEK = 276 MSEK// 2014
Skurusundet // Björknäs 1:7 // 170 MSEK // 2017-04-10 // Brf har skulder på 308 MSEK
Bakaxeln // Sicklaön 88:1 // 250 MSEK // 2016-05-27

Projektfastigheterna är värderade till 1219,9 MSEK i kvartalsrapporten.

Cubrick: Troligen äger OP inte marken än:
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/oscar-properties-lovar-att-cubrick-byggs/

Ja det skulle vara intressant. En sak som jag vill fråga dig om, som verkar redovisningsbevandrad, är det jag tjatat om en längre tid. Oscar Properties köpte ett projekt av Axxonen i oktober 2017 för 125 miljoner. Detta bokades in samma år och sades ha en positiv resultateffekt med 50 miljoner. Se OPs årsredovisning för 2017 för vidare info.

När Axxonen nu har gått i konkurs så har det kommit fram att de endast betalade 10 av de 125 miljonerna. Någon utdelning i konkursen kan inte heller påräknas. Borde inte detta justeras i räkenskaperna? Som det är nu är det ju ett gapande hål på 115 miljoner och resultatet från 2017 är missvisande med 40 miljoner.
2018-10-27, 14:59
  #64688
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av kai.ello
Ja det skulle vara intressant. En sak som jag vill fråga dig om, som verkar redovisningsbevandrad, är det jag tjatat om en längre tid. Oscar Properties köpte ett projekt av Axxonen i oktober 2017 för 125 miljoner. Detta bokades in samma år och sades ha en positiv resultateffekt med 50 miljoner. Se OPs årsredovisning för 2017 för vidare info.

När Axxonen nu har gått i konkurs så har det kommit fram att de endast betalade 10 av de 125 miljonerna. Någon utdelning i konkursen kan inte heller påräknas. Borde inte detta justeras i räkenskaperna? Som det är nu är det ju ett gapande hål på 115 miljoner och resultatet från 2017 är missvisande med 40 miljoner.

Jag fattar inte heller hur de hanterat detta i kvartalsrapporten. Tycker de är litet småslarviga med sina siffror. Två exempel över hur siffrorna på sålda bostäder, säljstartade bostäder, etc., inte alltid stämmer om man jämför två kvartalsrapporter med varandra:
1) Kvartal 1 2018 har Helix 134 säljstartade bostäder. Nästa kvartal säljstartas 0, men antal säljstartade är plötsligt 138.
2) Bageriet sålda tom kvartal 1 2018: 120 objekt. Sålda kvartal 2: 1, sålda tom kvartal 2: 120
Det är ju småfel, absolut, men tyder på att inte har full ordning på sina siffror.
__________________
Senast redigerad av Tullius 2018-10-27 kl. 15:02.
2018-10-27, 15:29
  #64689
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av Tullius
Det skulle ju vara intressant att lista alla markköp de gjort och datum för markköpen och sedan jämföra det med hur mycket de värderat projektportföljen till. Rimligtvis är projektportföljen värd:
markköp+ värdeökning+nedlagt planeringsarbete*OPfaktor (här får man värdera hur bra man tycker OP är på att göra coola arkitektoniska lösningar för olika platser)

Cykelfabriken // Kvarngärdet 28:6&7 // 100 MSEK // 2017-03-30
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/oscar-premiarkoper-uppsala/
Gasklockan // Hjorthagen 1:1&2 / 392,37 MSEK // 2013-12-18 // ej tillträtt?
https://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=1761806
Primus // 30 % av 920 MSEK = 276 MSEK// 2014
Kraus // Solna Strået 1, Bergshamra 2:3 och Solna Gräset 1 // 20 MSEK // 2016-07-13
Bakaxeln // Sicklaön 88:1 // 250 MSEK // 2016-05-27
Plania // Nacka Sicklaön 118:2, 118:6 och 118:7 // 80 MSEK // 2016-08-31
Södra Veddesta // Veddesta 1:21, 2:29 och 2:55 // 10 MSEK // 2016-11-10
Nackahusen // 560 MSEK ??
http://www.nackahusen.se/wp-content/uploads/2018/01/Nackahusen-Holding-AB-%C3%85rsredovisning-2017.pdf
Skurusundet // Björknäs 1:7 // 170 MSEK // 2017-04-10 // Brf har skulder på 308 MSEK
Summa: 906 MSEK utan Gasklockan och Nackahusen hittills.

Projektfastigheterna är värderade till 1219,9 MSEK i kvartalsrapporten.

Cubrick: Troligen äger OP inte marken än:
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/oscar-properties-lovar-att-cubrick-byggs/
Karl-Staaff markanvisning
Umbra markanvisning

Från kvartalsrapporten: "Omsättningstillgångar Projektfastigheter uppgick till 1 219,9 mkr (1 114,3) och utgjordes av förvärvade fastigheter för framtida bostadsutvecklingsprojekt som ännu inte är avyttrade till bostadsrättsföreningar. "
Så Cykelfabriken och Skurusundet skall troligen inte räknas med i de 1219,9 MSEK. Så om vi lägger till Nackahusens 560 MSEK och drar ifrån Cykelfabriken och Skurusundet får vi en summa av 1196 MSEK att jämföra med 1219,9 MSEK.
Då kan vi fråga oss: Hur mycket skall vi skriva ned värdet på projektportföljen? Har OP betalat en rimlig summa för marken, eller har de shoppat loss totalt utan sans?
2018-10-27, 15:40
  #64690
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av EbolaTillAlla
Ja företagslån kräver mer arbete och kompetens hos banken. Huvudanledningen att det har blivit bolån för hela slanten är dock kapitaltäckningsreglerna.

De har det senaste decenniet tillåtit riskvikter på under 10% för bolån när banken använt "interna riskmodeller". Företagslånen har däremot haft upp till 100% ibland.

Då inser man att bankerna hellre tagit 1,5% ränta på att låna ut 10 miljoner än 5% ränta på 1 miljon. Det är enkel matematik att se att avkastningen på eget kapital blir större på bolån.

Det har varit ett mantra att "svenska banker är väldigt välkapitaliserade jämfört med andra Europeiska banker" men det är bara sant när man tar hänsyn till riskvikter. Tittar man på bruttosoliditeten där man jämför eget kapital och total utlåning oberoende av till vad så har svenska banker snarast legat under andra banker.

Bolånen är luriga eftersom kreditförlusterna är små ända tills det kommer en bolånekrasch. Då blir de väldigt stora. Ingen kan egentligen säga vad den korrekta risken är. Det går inte att göra statistik på sådana sällanhändelser som fastighetskrascher. Att bara räkna de årliga små förlusterna för att Pelle Pundare inte sköter sitt lån blir helt fel.

Man har iofs börjat inse faran och nu har man justerat så att bolån har minimum 25% medan företagslån har fått sänkta riskvikter. Därför ser vi nu att kreditexpansionen ökar för företag men minskar för bolån. Hushållens konsumtionslån ökar också för de är nu mer attraktiva för banken relativt sett jämfört med tidigare.

Har för mig att det inte var bolån som orsakade stora förluster under 90-talskrisen. Folk blev ju inte av med sina bolån även om de blev av med bostaden. Känner fall där folk hade betalat slut på sina bolån först runt 2005.

Även om man sprutade ut bolån inför 90-talskrisen var det ändå huvudsak till folk med jobb och god intjäningsförmåga. Politikerna hade avreglerat och det fanns uppdämt behov hos folk med goda inkomster att låna och köpa finare bostad. Notera att det fanns lediga hyresrätter utanför tullarna då, men många valde att ta lån och köpa inom tullarna. Det var helt hysteriskt.

När kraschen kom fick folk sitta kvar i sina högt belånade bostäder. De som blev skilde sig eller blev arbetslösa blev av med bostaden som en avbetalning på lånen samtidigt som de hade lånen kvar. De kunde inte gå till banken, lämna nycklarna och bli av med lånen.

Men alla drabbades inte av krisen. 90% hade jobb och många av oss konstaterade "vilken kris", "är det kris någonstans". Våra löner sjönk inte, vi hade bostäder kvar och dessutom hade vi möjligheter att göra bra affärer. Det var riktigt köpläge vad gällde fina lägenheter och fritidshus. Allra bästa möjligheter hade de som var skuldfria och hade en sparad slant på banken (som avkastade höga räntor). Så de som nu sålt sina bostäder i toppen och hyrt i Norra Djurgården, grattis. Ni kan nu köpa på rea.
2018-10-27, 16:53
  #64691
Avslutad
Citat:
Ursprungligen postat av EbolaTillAlla
Banken blir inte insolvent av att den blir illikvid. Om många försöker ta ut sina pengar i en bank run så blir banken snabbt illikvid men insolvent är den ju inte om den har långsiktiga fordringar som motsvarar de kortsiktiga skulder.

Banken går till LoLR och får kontanter som den ger till insättarna. LoLR får t ex ett skuldebrev från en låntagare som säkerhet. Nu har banken istället för skulder till insättarna en skuld till LoLR.
Insolvent = oförmögen betala skulder.

Illikvid = saknar medel att betala skulder.

Om banken gör kapitalförlust så försvinner tillgångar. Nu har banken utomstående skulder som den måste leverera till.
Kan den inte leverera eftersom man saknar likvida medel (det kommer inte in räntebetalning eftersom man gjorde kapitalförlust), så skapas tillitskris och banken blir insolvent eftersom ägarna bara kan leverera x mycket kapital från egen ficka.

Då skjuter Lender of last resort till likvider för att upprätthålla förtroende för systemet genom att bankerna då kan fullgöra sina åtaganden. Dvs skattebetalarna räddar bankernas business.

(Ska nämnas att digitaliseringen och bankernas täta sammankoppling lett till svårigheter att göra bank runs. Bankerna har inga kontor, bankomater kan stängas ner och man kan låsa systemen, för att lugna marknaden. Dessutom man sköter överföringar på centraliserat vis. Man kan säga banker och staten äger folket i denna ekonomi. Och folk tror dom är fria i en "liberal demokrati" lol.)

Citat:
Vad du menar med stimulerar vet jag inte säkert. Stimulerar gör man normalt med reporäntan.

Stimulanserna via reporäntan innebär inte att det faktiskt sker någon utlåning från RB till bankerna. Alla anpassar sina räntor ändå eftersom bankerna annars skulle låna av RB. Vill spararna sätta in pengar måste de acceptera den låga räntan. Banken skiter annars i att låna av dem och går till RB där de kan låna till låg ränta mot pant.
Med stimulerar menar jag att man skjuter till likvider. Senaste finanskrisen 07/08 så förberedde Riksbanken 2440 miljarder till systemet.
https://www.riksbank.se/globalassets/media/avdelningar/svenska/afs/finanskrisen-2007-2009/molin_pv2010_1.pdf

Så jag tror ingen behöver oroa sig särskilt mkt för denna bubbla. Systemet räddas med stödlån av staten. Vi löser bakfyllan med att sänka två sexor jäger och en lina ladd så e vi på banan igen.
2018-10-27, 17:35
  #64692
Medlem
Börsen granskar bostadsutvecklare


”Stockholmsbörsens ägare Nasdaq har den senaste tiden granskat de börsnoterade bostadsutvecklarnas metoder för vinstavräkning av pågående projekt.”


https://fastighetsnytt.se/2018/10/borsen-granskar-bostadsutvecklare/

Skapa ett konto eller logga in för att kommentera

Du måste vara medlem för att kunna kommentera

Skapa ett konto

Det är enkelt att registrera ett nytt konto

Bli medlem

Logga in

Har du redan ett konto? Logga in här

Logga in