Bostadsbubbla i Sverige?

Aha. Jag var fundersam på den här artikeln, eftersom priserna går tydligt nedåt just nu, speciellt i Stockholm. D.v.s. kontentan skulle då vara rabatterade panik-försäljningar; no shit att det blir affärer då.

Men det verkar som att de tittat på Augusti. Det vill säga alltid modern av återhämtnings-månader. Intressant journalistik, som vanligt.

Så mycket går väl priserna inte ner? På bostadspriserna.nu så går priserna i Stockholms innerstad ner till samma nivåer som innan sommaren, om man kollar på viktat medelvärde på 7 eller 14 dagar ser det ut att stanna upp på den nivån.

Men visst, det ser ju mindre ljust ut än vad artikeln beskriver. Beroende på hur man vill vinkla det så kan man ju alltid hitta data som backar upp det. Det är ju möjligt att september än så länge har varit avvaktande på grund av valet, man kan ju tycka att om man ska köpa en bostads så bor man där i många år vilket gör att det inte spelar så stor roll vilka som regerar just nu. Men jag tror ändå folk håller lite koll på mandatfördelningen och oroar sig för att det ska bli en instabil regering, eller t.o.m nyval, vilket är negativt för bostadsmarknaden.

Mm. Dock är det "nu" som fallet började förra året, och det kan vi ju inte se än. Tittar man på boarean så är det som säljs under sommaren mycket avvikande från resten av året. Mindre och alltså dyrare per m2.

Man kan ana en nedgående trend om vi tex. bara kollar på tvåor i Stockholms innerstad, så vi slipper säsongsvariationerna i vad som köps och säljs med avseende på yta. Men till dess att det gått ett tag kan det lika gärna vara brus.

Graf: https://i.imgur.com/BCLipGL.png

Källa: http://www.bostadspriserna.nu/faces/dist.xhtml?omraade=Stockholms%20innerstad&typ=Bost adsr%C3%A4ttsl%C3%A4genhet&period=28&min_nrum=2&ma x_nrum=2&percentil=25&percentil=50&percentil=75

Från januari till första augusti var trenden svagt uppåt i nominella kronor. Valutajusterat jan 2018 till nu (9,825/10,52 sek/euro -7%) så är priset detsamma nu som botten i januari (80k/86k +7%).

DI-artikeln är fake news. Att "bud-premien" gått upp beror väl på att utgångspriserna sänkts?

Sedan ska man komma ihåg att det är andelen sålda lägenheter av de annonser som tas ner. Ett oerhört indirekt mått på hur mycket av utbudet som går åt på månadsvis basis. Särskilt när det gäller månaden augusti. Varför ska mäklarna ta ner annonser under semestern om de inte sålt?

Det vore riktigt horribelt, med tanke på att vi är kvar i sensommaren.

Detta är det jag själv främst tittar på:
http://www.penates.se/stockholms-lan-bostadsratter/

Det hjälpte mig se förra årets jättekrasch när folk under augusti/september tyckte det var business as usual. På många sätt ser det värre ut i år, vi har liksom linjärt ner med början i slutet av augusti(!). Förra året handlade det om en platå, vilket bara det är okaraktäristiskt.

Det betyder absolut inte att denna höst blir lika illa som den förra (-10% på några månader är riktigt extremt för en bostadsmarknad), men det bådar ju åtminstone inte gott. Det är oerhört svårt att se något slags rally plötsligt forma sig. Vilket krävs, för annars har vi nya nominella lows framåt jul.

Nu har en ny, riktigt intressant site dykt upp:


Www.bostat.info

Här verkar det gå att kolla utbud över tid för både nyproduktion och succession. Man kan säkert hitta mycket spännande här!

Alla som har skin in the game sitter och hoppas. Folk har mentalt räknat hem priserna under ath. Folk vägrar ta in att de inte kommer kunna belåna sig en pool, Volvo, fondvägg eller vad de nu har tänkt köpa för värdeökningen. Varför tror du att den samlade affärspressen beskriver lokala uppgångar på nån halv procent som att "Nu har det vänt!" medan de beskriver breda fall på 1 procent som "stillastående priser"? De är vettskrämda. Rent anekdotiskt känner jag 2 personer som försöker vänta med att sälja tills detta har "blåst över". De glömmer att prisfallet inleddes helt från klar himmel, ingen psykologi fanns då. Det var helt enkelt en vägg marknaden sprang in i. Den väggen är kvar. Priserna kommer inte börja stiga igen, annat än tillfälligt. Så fort det kommer positiva tecken kommer utbudet rusa upp. Folk ska sälja innan de får köpa. Det förändrar allt.

Nu har jag börjat gå loss på bud på ny prod. 4or lägger mig en mille under priset dom ska ha, undra hur länge dom kan vänta. Flera har legat ute över ett år nu. Kommer hålla mig kall till jan-feb då många ny prod, blir klara och det är då jag tror kraschen kommer. Fan kan dom inte ge med sig, dom tjänar ju lite, men kanske inte så mycket som dom tänk. Köper man en ny prod till utgångs pris kommer man inte kunna få igen det om man ska sälja på många många år.

Prissänkta lägenheter i Stockholms län enligt Booli (https://www.booli.se/stockholms+lan/2/?direction=asc&objectType=L%C3%A4genhet&page=12&pr iceDecrease=1&sort=priceChangePct).

Utbudet verkar inte riktigt ta fart, men prissänkningarna visar en tydlig trend (ATH). 1 av 8 lägenheter är nu prissänkt att jämföra med ca 1 av 18 förra oktober. Runt 3600 lägenheter verkar ha kommit ut på booli i Stockholms län de senaste 4 veckorna. Det betyder att det finns en säljvägg på runt 9000 lägenheter som legat osålda längre. Något måste hända med det utbudet innan det ska ha ens en chans att vända uppåt skulle jag tro. Det nya som kommer ut kanske säljer om det är bra objekt. Är det dåliga objekt så bygger det bara på säljväggen ytterligare. Den största delen är ju nyproduktion och ökningen i sänkta priser skulle kunna bero på att det börjar bli lite stress i takt med att objekt färdigställs. Det finns runt 170 lägenheter som är prissänkta med 20% eller mer..

Förändring i utbud och försäljning senaste 12 månaderna Hemnet Sthlms län

Veckodag / Datum / Till salu utan / Till salu med kommande / Sålt senaste 12 mån / Förändring i % mot baseline
lör 20180915 7953 / 8495 / 34676 / -11,72%
lör 20180901 7721 / 8278 / 34844 / -10,13%
lör 20180825 7996 / 8529 / 34912 / (Baseline; 7,5% lägre än helårssiffran 2017)

Minskning i % uträknad så här: Skillnad mellan sålt senaste tolv månader och baselinesiffran om 34912 från 25 augusti delat med antal förflutna veckor multiplicerat med 52 och sedan delat med baselinesiffran.
(Aktuell siffra - Baseline)* 52 / (Antal veckor * Baseline)

Utbud ATH
lör 20180210 9469 (utan) 10003 (med)

Försäljning
2017 helår: 37755

Intressant graf över "Medel antal dagar till försäljning". Tydligt hur den steg mot taket till januari 2018 under hösten där och att den efteråt lagt sig på en högre nivå.

Det ser inte så illa ut där, men en intressant fråga är hur exakt nybyggen räknas i Hemnets siffror över antal till salu, vilket jag kollade upp nu.

Vi tar tex. Rämensvägen i Årsta. Söker vi på hemnet så visas 5 till salu i "Till salu" rutan.

https://www.hemnet.se/bostader?location_ids%5B%5D=476403&item_types%5B%5 D=all

Men klickar vi på oss till själva projektets Hemnetsida visar den 42 objekt.

https://www.hemnet.se/nybyggnadsprojekt/arstastraket-arstastraket-10389056

Siffrorna som Hemnet visar som "Till salu" är alltså en extrem underskattning av utbudet!

Precis, tror inte dom får inte lägga upp mer än 4-5 objekt från samma hus, skulle bli jäkla spammy på hemnet annars. Sedan kanske det inte ser så bra ut om alla kan se att det är allt för många objekt ute från samma, då kanske folk tvekar?