Bostadsbubbla i Sverige?

Hittade ingen statistik på specifikt bostadsrätter som gick så långt tillbaka i tiden. Men fastighetsprisindex har stigit 2,75x i reella priser sedan 1988. Så 3x är nog en bra uppskattning.

Sedan 2005 finns ju HOX prisindex som ger bättre statistik. Priserna har fördubblats i reella termer på "HOXFLATSWE" sedan 2009. Det mesta av prisutvecklingen har ju skett på 2000-talet och allra mest från 2014-15 till 2017.

Politikerna har annars satt sig själva i en fin rävsax gällande räntan (jag räknar våra kära riksbankirer som politiker). Har skrivits tidigare men tål att upprepas. De kommer att få välja mellan att rädda pensionärerna eller bolånetorskarna. Med den lägsta räntan någonsin så kommer även de lägsta förväntade avkastningarna. Det är lätt att få 5% avkastning när den svenska 10 åriga statsobligationen ger 5% som för 15 år sedan. Det är svårare när den ger 0,5%. Detta medför stora problem för pensionsfonderna som behöver en viss avkastning varje år för att inte behöva skära i kapitalet. Samtidigt har vi fler som ska få pension och färre som kommer att bidra till pensionen (både sett till ålder och invandring).

Pensionsfonderna själva säger följande "Om avkastningen i de statliga AP-fonderna blir låg i framtiden, runt 1,0 procent per år, kan fonderna vara tömda om 40–45 år". Antagligen har de gjort en väldigt generös beräkning och verkligheten är värre än så.

På andra sidan så har den lägsta räntan (i världshistorien?) gjort att de svenska hushållens belåning är den högsta någonsin. Jag hittar ingen statistik på det, men det skulle vara intressant att se hur många miljarder som betalas i ränta. Jag skulle kunna tänka mig att de totala räntebetalningarna är bland de högsta någonsin, detta till den lägsta räntan någonsin. Då är det inte svårt att förstå att varje liten höjning av räntan kommer ha stora effekter i hur mycket som läggs på att bara betala skulderna.

Att riksbankens styrränta ska höjas verkar inte omöjligt heller även om det ser ut att dröja vilket ytterligare kommer slakta kronan. Som jag har förstått det så är det 6 riksbankirer som röstar och överste Ingves har utslagsrösten om det blir lika. Läget verkar vara ungefär: En person är jättehök och vill höja nu (Ohlsson), en person kan tänkas sig att höja nu (Flodén), en person är neutral (Skingsley) och de tre övriga tycker inte det är någon brådska alls. Det visar ju bara hur sjukt systemet är då de "välutbildade ekonomerna" inte ens kan tolka sina allsmäktiga formler på samma sätt och enas. Om jag förstått det rätt så verkar Jansson vara den som egentligen bestämmer och mr Ingves står med hans dase i munnen och gör som han säger.

Angående höstens prisutveckling så trodde ju hushållen (?) på en ökning av priserna igen. Samtidigt rapporteras det att JM och NCC går in på top 10 av Stockholmsbörsens mest blankade bolag med aktier för ett värde av över en miljard blankade..

Helt fel! Alla utbölingar från MENA vill bo i större städer. Vilket skapar en brist som driver upp priserna.

Mitt lilla anekdotiska exempel tror jag är i rätt härad om man vill jämföra läget nu med situationen runt 1990. Min exempel-lgh ligger inte i en stad/område som har stagnerat med tiden, ej heller har det blivit "hippare". Ja, uppemot 3x realt kan man nog säga. Men kring 1990 tror jag det var mer tiltat åt kommersiella fastigheter än idag, nu 2018 är det mer tiltat åt bostäder.

Jag tror inte det går att jämföra med miljonprogrammets dagar. Den finansiella marknaden var inte lika internationell och avreglerad då. Hela samhället fungerade annorlunda på 60- och 70-talet. Men jisses vad det byggdes då, jag kommer ihåg som liten grabb alla gropar i stadskärnorna där det skulle upp betongstrukturer i DDR-stil!

Angående pensionärer vs lånetorskar så tror jag ändå att pensionärerna har en sympatifaktor som media kommer att använda sig av, och politikerna följdaktligen kommer att behöva följa. Dock så blir det svårt för dom att påverka styrräntorna. Mitt tips är att man istället kommer att använda sig av subventioner och bidrag från politiskt håll. Det nuvarande systemet med jobbskatteavdrag kommer möjligen att ersättas av "pensionsavdrag" eller dylikt. Tycker det finns en trend redan nu att partierna tävlar om att lova kompensation för pensionärerna. Principerna för pensionsuppgörelsen börjar det ruckas på. Den som lever får se. Problemet för pensionärerna är dock att de inte får leva för länge för att se....

Vad tycker du är orsakerna till att priserna ska fortsätta att gå ner?

Jag tänkte på dessa aspekter:
- Antal ny produktion (och spekulation i samband med detta)
- Amorteringskravet med personer som inte kan sälja längre (amorteringskravet + skatt om vinst)
- Ränta som Risksbanken kommer Vad tycker du är orsakerna till att priserna fortsätter att gå ner.

Jag tänkte på dessa aspekter:
- Antal nya produktioner (och spekulation i samband med detta)
- Amorteringskravet med personer som inte kan sälja längre (amorteringskravet om du köper nånting nytt + skatt om vinst)
- Riskbanken som sannolikt kommer att öka räntor i oktober
- Personer som väntade att sälja på grund av prisminskning men som nu äntligen behöver sälja
- Kommande val där man inte vet vad kommer att hända

Mycket intressant!

Så som jag tolkar artikeln rätt så har den fria marknaden ofunkat grovt för byggindustrin då den är så extremt konjunkturskänslig och det är för många kockar i en soppa.

Känns som det behövs lite "economies of scale" helt enkelt. Något som jag kan tänker/gissar kanske fungerade rätt bra i miljonprogrammet. Ett gäng fula öststats-sockerbitar skalar bättre än unika, arkitektritade snöflingor.

Försökte få lånelöfte idag. Gick sådär. Trots stora marginaler så ville dom vi skulle sälja först. Kvinnan på Handelsbanken lät lite uppgiven och stressed, hon sa att dom infört det för att dom har så pass många kunder som inte fått det som tänkt för deras boende... eller rent utav inte kunnat sälja över huvud taget. Hon sa också att marknaden har gått ner snabbt nu i slutet och att om vi ska sälja så ska vi gå ut omgående på marknden.

Själva så märker det på hemnet, många hus är ute för andra eller tredje gången. Jag tror lånefesten är slut nu. Dom billiga pengarna har sinat, i och med dom nya kraven, dels inkomst men även amorteringskraven så är det inte lika roligt och enkelt att låna pengar längre.

Verkligen, det finns en sån tråd också:

(FB) Bostadsmarknaden - iakttagelser och anekdoter från vardagen

Inte så aktiv som jag önskar att den skulle vara men det är väl ett tecken på att marknaden är totalt i stiltje.

"Det går bra för Sverige, BNP växer starkt" och "ekonomin är stark" är ju kommentarer som rullas ut med jämna mellanrum i dagsläget trots situationen på bostadsmarknaden. Jag funderar på om det inte kan vara den sista fasen på den spekulativa bubblan vi ser? Såklart omöjligt att veta, men för mig skulle det kunna vara ett troligt scenario. Alltså följande rätt dystopiska framtidsvy:
Till följd av de rekordstora uppgångarna i bostadspriser från 2014 (HOXFLATSWE upp 50% från 14 till toppen 17) så hade vi ett stort antal lycksökare och nya byggprojekt (flest sedan 70-talet?) som startade 2015/16/17 och i början på 18.
Vissa projekt är klara och har tryckt ner bostadspriserna pga ett ökat utbud (+ flertalet andra faktorer). Men många projekt är ännu inte klara. Vi lär ha flertalet situationer med projekt där bankerna hade sagt nej till finansiering om det söktes idag. Men då projekten redan är igång så tjänar banken på att låta de färdigställas och fortsätter med finansieringen. Bättre att huset kan färdigställas än att stå där med ett halvfärdigt hus som säkerhet.

Så allt fortsätter att se bra ut för ekonomin under en period från det första prisfallet. Något jag tycker vi ser idag. Det är fortfarande mängder med byggen igång och arbetslösheten är oförändrad.
De stora problemen kommer när allt fler projekt färdigställs. Det blir då flertalet smällar samtidigt. Utbudet på bostäder blir större vilket ytterligare påverkar priserna negativt. Kredittillväxten minskar då nya lån uteblir och finansieringen av befintliga projekt upphör. Arbetslösheten ökar vilket resulterar i ännu mindre inkomster till statskassan. Lägg till ett osäkert politiskt läge på det och vi har en perfect storm.

Sättet de lär försöka rädda det på är genom att slakta kronkursen, dvs trycka pengar för att ta sig ur problemet. En riktig klassiker.
Detta lägger upp risken för ett ytterligare förvärrat scenarion. Detta är kanske inte det troligaste scenariot, men en tanke jag lekt lite med. Att det ändå är ett tänkbart scenario är illa nog. Scenariot är att en spekulativ attack genomförs på den svenska kronan. Det kopplas främst samman med nationer som har en peggad valuta mot någon eller några andra valutor. När peggen bryts så försvagas valutan dramatiskt och spekulanter kan tjäna stora summor på det. Det var det som hände i Sverige i början av 90-talet.
Men en liknande attack går även att genomföra på en valuta som flyter fritt.
Det kan genomföras när en centralbank tryckt för mycket pengar (vilket lär ske om del 1 utspelar sig) och fractional reserve banking eller liknande används. Spekulanter kommer då in och tar lån i den svaga valutan. Då lån skapas ur tomma intet så ökar penningmängden och valutan försvagas ytterligare i en negativ spiral nedåt. Den importerade inflationen ökar och utländska investerare flyr investeringar i valutan. Spekulanterna säljer den svaga valutan (kronan) som de tog lånet i direkt och köper något annat (t ex Guld eller USD). Då valutan är i en negativ spiral nedåt och faller dramatiskt i värde så kan spekulanterna senare betala av sitt lån och casha en profit. De kortar alltså valutan. Går även att utnyttja genom att t ex korta den svenska aktiemarknaden.

Det vanligaste sättet att försöka ta sig ur en liknande situation är genom att minska penningmängden vilket då görs genom att höja räntorna. Det var t ex därför som riksbanken höjde styrräntan till 500% där ett tag. Då spelar det ingen roll hur många låntagare som går under, det är det eller landets valuta.

Del två, med en spekulativ attack, kanske är lite väl dramatiskt och något vi får hoppas på inte sker här. Men del ett ser jag som ett möjligt scenario.

Marknaden kommer att sjunka än mer.

Antalet miljonärer är begränsat, bankerna har blivit mer restriktivna med lån, antalet spekulanter som köper kortsiktigt i vinstsyfte går mot noll, antalet bostäder ute för försäljning är enormt och bolån har blivit mer reglerad i lag.

En nedgång på 10% till våren är inte uteslutet. Den som väntar med köp i det här läget vinner.

Utbudet tycks inte öka markant som förra hösten. Drygt 370st 2or i Stockholms innerstad i mitten av förra veckan, 300st nu. Känner igen många objekt sedan i våras, många har bra bud i nuvarande stund.

Hösten verkar börja bra.

Så länge utbudet inte ökar markant så kommer priserna tuffa på fint! Har säljarna+mäklarkåren anpassat sig efter nya förutsättningar på marknaden eller är det säljarna som helt enkelt struntar i att sälja tills temperaturen på marknaden går upp igen? Jag är nyfiken på var alla osålda objekt har tagit vägen. Trodde allt skulle komma ut igen men så verkar inte fallet vara.

Penates för Sthlm BR är i dagsläget +4%. Jag tycker penates/husmask brukar vara en utmärkt första indikation vart marknaden är på väg kortsiktigt.

Fortsätter min spaning i en förening. Ägaren köpte när marknaden var all time high? och säljer alltså med 370 000+ på en "fallande marknad".

Köpt augusti 2017 4 300 000

Såld augusti 2018 4 670 000