Bostadsbubbla i Sverige?

Haga Nova
Einar Mattsson
276 lägenheter

Vi börjar med mitt favoritämne spekulation
Till salu (ej byggherren): 13
Sålda Hemnet och Booli: 11
Spekulationgrad utifrån hela bygget: 24/276=8,7 % lägsta siffran jag sett i Sthlm!!!!
men man kan ju också se det som 24/(276-33-39)=11,8%
Jag återkommer om prisutvecklingen jämfört med den ekonomiska planen i morgon.

En titt på Skanskas bostadsprojekt med inflyttning 2018 ger vid handen att det gått trögast i Sundbyberg och Uppsala. Men även ett Göteborgsprojekt där inflyttning startar nu i februari har ett stort antal osålda lägenheter.

https://bostad.skanska.se/inflyttning-2018

Nix pix! Det beror på vad som avtalats angående försäljningsansvaret. Efter en del grävande i detta fall kan jag se att Järntorget gjort följande garanti:
Järntorget Bostad lämnar en bostadsrättsgaranti i samband med att entreprenadkontraktet tecknas med föreningen. Garantin innebär bland annat att Järntorget åtar sig att köpa samtliga osålda bostadsrättslägenheter i projektet till fullt pris senast sex månader efter inflyttning. Detta innebär i praktiken att föreningens finansiering är tryggad även om vissa bostäder inte sålts när projektet är färdigställt. För de inköpta bostäderna betalar givetvis Järntorget full månadsavgift.


Tessin.se skriver: Det är vanligt att byggföretaget åtar sig att köpa bostäder från bostadsrättsföreningen om de inte kan säljas inom viss tid från dess att föreningen får tillträde.
På Tessin är det vanligt med projekt som rör nyproduktion av bostadsrätter. Håll därför särskilt utkik efter vilken typ av avtal som har ingåtts av bostadsrättsföreningen i varje enskilt projekt för att se vilken bundenhet som de potentiella köparna har och även hur “säkrade” projektets intäkter är vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen.

HSB garanterar:
HSB köper de lägenheter i bostadsrättsföreningen som är osålda efter inflyttning i det nybyggda huset.
HSB täcker kostnader för osålda bostäder under sju år efter inflyttningen i bostadsrättsföreningens hus.

Trådfavoriten OP saknar helt info om detta, men en spekulation om deras åtaganden (och möjligheten att fullgöra dem) kring månadsavgifter finns: https://cornucopia.cornubot.se/2017/10/hur-ser-det-ut-med-oscar-properties.html

Det finns f.ö. en fond som investerar i osålda lägenheter http://forvaltarforum.se/2018/02/16/fond-investerar-i-osalda-brfer/.

Ingen bank lånar ut till en brf under dom förutsättningar du antyder kan finnas.

Inte bara i Stockholm, min tomt(1 333 m2 obebyggd), västkust kommun, har ökat i värde/pris med ca 300% på ungefär 10 år, helt sjukt. Det är förvisso en rätt fin tomt, nära havet(krypavstånd), men kom igen...

Det var en förvånansvärt liten värdeökning.

Det är möjligt, men det är ju fortfarande alldeles för mycket(tycker jag). Dagens priser i samma område och taxeringsvärdena är förhållandevis höga för tomter och fastigheter som aldrig kommer ha några åretruntboende, nästan alla hus i området används som semesterbostäder.

Den norska närvaron har ökat markant det senaste årtiondet, i vårat område(mina föräldrar har hus där också, vilket väl är en anledning till att jag inte kommit till skott och byggt på min tomt än) har en majoritet av köparna varit norrmän de senaste åren. E6 från Oslo ner till Sotenäs kommun går ganska snabbt, så det går ju tom att öka ner över en helg.

Why not? Om BRF konkar så sätts ju panten, dvs huset, under förvaltning.

Bankerna hade inga problem att låna ut summor som folk aldrig kan amortera, och detta även på objekt utan friköpt tomt och med förväntad livslängd på kanske 100 år. Belåningsgraden hos föreningarna är nog lägre, men givetvis för hög den med.

Banken sitter säkrare än bolånetorskarna.

Med stor insyn i nybyggnation.
Ja, det går trögare och är lite tuffare än det har varit de senaste åren, men det går inte dåligt.
Innan så har det varit extremt lätt att sälja nybyggnationer, nu är det mera normaltakt.
Innan så kunde en lägenhet säljas tre gånger innan den ens var färdigbyggd, samt att många lägenheter så flyttade det inte ens in någon i för att tanken inte var att bo där utan att sälja den och göra sig en vinst, det har nästan helt försvunnit.
Det här gäller både Sthlm och Göteborg.
Tänk på att vi har fortfarande en extrem bostadsbrist i Sverige iom massinvandringen och den näst intill obefintliga byggnationen utav hyresrätter. Snart så kommer anhöriginvadringen till de nära 300 000 som kommit sedan 2015, de "ska" också ha någonstans att bo.

Det här kan bli avgörande för många saker i samhället. Låt mig spekulera i att det efter valet blir ett totalstopp för all ofinaniserad anhöriginvandring, även anhöriga till de migranter som kom 2015. Anna Dahlberg är något på spåret i hennes krönika häromdagen om en S-M-regering:


https://www.expressen.se/ledare/anna-dahlberg/en-s-m-regering-vore-bra-for-sverige/

Fritidshusen kommer att bli svårare att sälja och det primära boendet kommer sakta att sjunka i pris. Längre tid ute på marknaden

Just i fallet Omnia där man byggstartat en förening som inte sålt 50 % av bostadsrätterna så är det ju rimligen inte en bank som står för finansieringen utan ordentliga garantier. Det håller jag med Strasburg om.

Men rent generellt så tror jag bankerna i många fall inte räknat korrekt på risker. I de fall man lånat ut till bostadsrättsföreningar där minst 50 % av bostadsrätterna är sålda, vilket verkar ha varit ett standardkriterium för att föreningen skall få lån och byggstart kunna ske, har man tänkt att eftersom insatserna är så höga så fungerar de som redan köpt som de facto borgensmän för föreningen. Precis som du skriver ovan. Det man inte tänkt på är vilka sekundäreffekter man får i en kraftigt vikande marknad när borgensmännen faller som dominobrickor och där köpavtal börjar ifrågasättas för att det är skillnaden mellan att klara sig och många år med Heinz vita bönor på menyn.

I en stabil marknad, där bostadsrätten kan säljas vidare direkt, blir risken minimal, i en svagt vikande marknad blir risken försumbar, i en kraftigt vikande marknad kommer många fastna med svarte petter.

Det som förvånar mig är att inte alla förstod att priserna var helt orimliga och att så många av de i någon slags maktposition på företag eller i politiken, som ändå insåg det, inte gjorde något åt det eftersom de räknade med att vinna mer än de förlorade på lånekarusellen. Ingves eldade på lånebrasan men han gjorde det ju helt öppet och talade tydligt om vilka konsekvenser det hade.

Det skall bli spännande med stresstestet på bankerna. Mycket spännande. Äntligen ett riktigt test som lockar fram sekundäreffekter.