Bostadsbubbla i Sverige?

Igen ser jag att jag har varit slarvig när jag initialt talade om värdering av fastigheter vid ombildning. De flesta hade mer eller mindre automatiskt förstått att det avsågs prisbildning.

Jag ger dig "the benefit of the doubt" och antar att du faktiskt har svårt med abstraktioner och att fokusera på sammanhang och tankegångar istället för att haka upp dig på ord.

Det finns alltså två värderingar: värdet som hyresfastighet kontra värdet som bostadsrätter. Någonstans däremellan hamnar priset vid ombildningen.

När man i det jag länkade talar om värderingar så är det en sak, avslutspriset en annan. Det betyder inte att avsluten sker till den ena värderingen eller den andra. Avsluten sker någonstans där emellan.

Det är för varje människa som ägnar sig åt affärer av vilket slag som helst antingen intuitivt eller explicit självklart. Utan en win-win utifrån båda parters uppfattningar om värdet för dem så sker ingen affär. I de flesta sammanhang så är skillnaden lite. Ombildningar är intressanta eftersom hyresregleringar gör att värderingarna blir så olika på ett artificiellt sätt.

Vad gäller din uppfatting att priset någon är villig att betala för en tillgång med en bestämd avkastning inte skulle vara beroende av alternativavkastningen i andra tillgångar så är den helt enkelt mycket udda.

Hur förklarar du att existerande obligationer sjunker i värde när marknadsräntor stiger?

Vad tror du det är du följer när du följer "räntan" på statsobligationer och bostadsobligationer? Jag hoppas innerligt att vi åtminstone är överens om att det inte egentligen är en ränta utan vad någon betalar för existerande obligationer med en bestämd ränta.

Skulle dessa "syntetiska räntor" vara oberoende av marknadens ränteförväntningar, och endast beroende av bedömd defaultrisk?

På samma sätt prissätter marknaden vilken tillgång som helst. Är avkastningen på den fix så blir den mer värd när "riskfri ränta" sjunker, och när förvändtad avkastning på andra tillgångar sjunker.

Varför skulle det inte gälla hyresfastigheter när det gäller allt annat?

Sista gången jag skriver detta, det är inga massiva marginaler för entreprenader(bygg), om man nu inte tror att precis varenda bygg AB i Sverige, små som stora, noterade och onoterade, fifflar med redovisningen. 4-5% är hyfsat bra marginaler, i många år har dom varit lägre än så, nu byggs det dock som fan och då kan dom pressa upp sina marginaler. Bostadsutvecklarna som inte har en egen byggverksamhet är alltså pressade från två håll, dels högre kostnader från leverantörerna och så en vikande marknad.

Det finns dock bostadsutvecklare och det är en helt annan sak.

På sida 13 finns en graf döpt "Housings starts and completions". Där ser man att Total [building] starts (nybyggnationer) ligger högt för att sedan dippa vid kraschen på 90-talet och -07. Nu 2017 så är total starts i nivå med 90-talet, fast med skillnaden att det startas multi-dwelling(BR+HR) byggen i mycket högre utsträckning nu än då.

Denna graf ger evidens för att vi har en bubbla?

Nu 66 nyproducerade studentbostäder i Prime Livings Spångaprojekt:
https://bostad.stockholm.se/Lista/Details/?aid=138281

Nja, 11 m2, det låter väl ändå lite väl trångt. Badrum delas. Men bra för marknaden i vilket fall som helst. Viktigast är ju att folk "har nånstans att bo" medan de kanske söker efter något större.

Jag vidhåller, Alpha101s förödande kritik till trots, att dessa hyresnivåer inte kommer att hålla framöver. Om det sedan är för goda marginaler hos Prime Living, eller om kommunen tar för bra betalt för marken, det vet jag inte, men om marknaden får verka fritt, så tror jag inte att 11m2+delat badrum kommer att kosta 4 400 kr/mån framöver.

Här handlar det ju om kinesiska containrar och man har säkert (om jag får spekulera) överdrivit (=kortat ner) avskrivningstiderna, för att därigenom få ta ut en så hög hyra. Liknande räkneoperationer har ju gjorts för modulhus till invandrare med följd att de föreföll vara extremt dyra. Sådana operationer funkar bara så länge det är hyresregleringen som utgör hyrestaket. När istället konkurrensen utgör pristak får vi se de "riktiga" hyresnivåerna.

Avskrivningstider är överhuvudtaget något man kan filosofera kring, och då är vi åter inne på temat framtiden och gissande. Bostadsrättsföreningar kan bara med tummen och pekfingret gissa underhållsbehovet i framtiden, och sätter månadsavgifterna därefter. Här kan vi på samma sätt spekulera om att avskrivningstiderna är för långa.

Aktör som vill hyra ut => Förkortar avskrivningstider
Aktör som vill sälja BR => Förlänger avskrivningstider

Nej, jag kan inte bevisa detta, men det finns anledning att misstänka att ekonomiska intressen leder dithän.

----
Tack RustyShackleford, du lyckades slå huvudet på spiken i denna mycket egenartade humorgenre som vi kan benämna alphaism. Understatementironi med överanvändning av pronomenet du i dess olika former, kombinerat med retoriska och förminskande frågesatser och en kvantitativt överväldigande citatdumpning. Nå, det skulle krävas en doktorsavhandling kring detta.

Det var ett omständigt sätt att beskriva ett vanligt hederligt studentkorridorboende.

Jag pluggade i bättre studentstad för 15 år sedan och då kostade korridorrum byggt på 60-talet strax över 3000 kr. Tycker inte nybyggt för 4400 låter extremt på något sätt.

Låt oss anta att en 11m2+delat bad container kostar 250 000 kr. Ett starkt fastighetsbolag kan idag låna för 1% (och ibland hälften av det). Vi har då en årlig räntekostnad på 2 500 kr, dvs en räntekostnad per månad på ca 200 kr. Korrigera gärna mina siffror, det handlar ändå om hundralappar.

Hur kan då hyran nå 4 400 kr/månad. Min gissning: 1) korta avskrivningstider tillåts motivera en hög hyra. 2) hög markhyra

=> I så fall är det upplagt för prisras när byggandet kommer ikapp och de ytterligare 6 000 studentbostäderna färdigställs i Stockholm 2018-2019. Man kan frukta att kommuner och byggare i en ohelig allians börjar begränsa byggandet, MEN då har vi BR-marknaden där ettor kan konkurrera med studentrum. Som bekant lånar även vissa privatpersoner till nära 1% ränta idag. Förvisso rörlig ränta.

Så återigen, antingen måste hyrorna ner, eller så måste räntorna upp, eller så får vi en kombination av båda.

Jag fick tydligen öppna en julklapp i förväg. Det där var verkligen uppskattad läsning under tågresan.

God jul på er alla

Hade varit utmärkt om du hade hade gjort det. Men jag förstår att inte alla klarar det.

Det framgår inte hur ocker kan uppkomma när HGF finns för att just hindra det. Och ingen förklaring på det har ännu givits av obama eller någon annan.

Det låter som du här följer din egen uppmaning och gör antaganden om vad som menas.
Jag skulle också tro att många läsare är beredda att hålla med mig om att det är diskussions-hämmande. Iaf när dom läser ditt försök.

Dom syftar till något man skrivit strax innan. I det här fallet fastighetsbolagen.
Man får lära sig det i grundskolan.

I kontext av hyror så betyder HGF hyresgästföreningen.
Om man är helt okunnig om området bostäder så förstår jag att det blev oklart.

Med begreppet "gå runt" så avses att ett företag skall ha en lönsamhet så att fortsatt drift uppfattas som meningsfull.
Det känner man till om man har lite basal hum om ekonomiska förhållanden.

Återigen så visar detta problemet med ditt förslag att göra egen tolkning av vad som skrivs, och utgå från den.

Ja, att detta inte gick att förstå, det förstår jag. Det räcker nog inte med grundskola.

Det till vänster om likhetstecknet är en logisk test, som evaluerar sann eller falsk. Det betyder att båda sidor om likhetstecknet är av typen boolean och därmed antar "ocker" antingen sann eller falsk.
Uttrycket säger alltså att ocker är sant om vinsten är större än 0.

För den som saknar varje form av förmåga till logisk/matematisk förståelse så blir detta helt obegripligt. Och det lär mina inlägg därmed också bli.

Nej, prisfallen på bostäder vid de tidpunkterna beror på BNP-fall som har externa orsaker.
(På 90-talet förvärrades det dock pga fast växelkurs, skattereform, kraftigt ökade fastighetsskatter mm).

Snabba teknikskiften kan medföra lägre priser men något sådant har vi väl inte sett på bostadsmarknaden?

Går bostadspriserna hastigt och kraftigt ned så är den troliga orsaken att priserna byggts upp med politiska ingrepp, när dessa av en eller annan anledning inte längre kan upprätthållas och fungerar (t.ex. genom höjda räntor, skatter, avgifter, ökad arbetslöshet etc) följer en prisjustering, dessutom har psykologin stor betydelse och förstärker såväl upp- som nedgångar.

Denna graf beskriver ett typiskt bubbelscenario:
http://financeandcareer.com/wp-content/uploads/2014/03/psychology-of-asset-bubbles.jpg

Denna länk visar utvecklingen av svenska bostadsspriser:
https://www.ekonomifakta.se/Fakta/Ekonomi/Hushallens-ekonomi/Bostadspriser/

Var och en gör sin bedömning, framtiden sitter med facit.

Förtjänst har du inte gjort fören du sålt. Så ha det så kul med din miljonvinst, du får säkert superkul med den på ålderdomshemmet. Att du under dina bästa år pumpat in pengar till räntor och hyror och avgifter är säkert glömt när du sitter med din mille på hemmet.

Värderingen ligger väl till grund för begärt/offererat pris. Annars finns inte mycket skäl att bränna ned pengar på att göra den.

Det är inte den feedback jag får i mitt arbete. Men det rör verkligheten där det kostar när det blir fel.

Stor skillnad mot här där personer kan upprepa galenskaper i åratal. (Viss ekonomisk bestraffning kan väl verkligheten säga ge även där. Åtminstone i fallet bostadspriser).

Du repeterar det. Men det var det jag ifrågasatte. Och jag ser inte att jag fått så mycket mer än upprepade påståenden.

Om du kan visa att detta är sant har jag inget bekymmer att anpassa mig till det.

Jag tycker detta är speciellt intressant då du hävdar att hyreshusen säljs till överpris, medan en stor pöbel och media hävdar att de säljs till underpris. (Obs jag säger inte att pöbeln här har rätt).

Ny repetition.

Där är vi överens.

Det är inget jag skriver under på.
(Dock kan det var så att jag varit lite väl kortfattad och uttryckt mig så det gått att misstolka).

Där har man en avtalad intäkt och andra exemplar av samma tillgång ger en högre avtalad intäkt.
Inget konstigt.

Det är skillnad i risk mellan obligationerna.

Skillnaden bör i huvudsak vara defaultrisk.

Det finns annat som spelar in för hyreshus. Tittar jag på två år med samma långa ränta så kan fastighetsprisindex vara väldigt olika. Mer än en faktor 2 kan skilja.

(Du kan vara lugn för att jag förstår ditt resonemang).