Vinnaren i pepparkakshustävlingen!
2017-12-22, 20:45
  #52513
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av RustyShackleford
Från en lurker som följt tråden med intresse:

Termen "ockerhyra" är väl lite som termen "popmusik". Ingen kan ge en exakt definition på företeelsen men alla känner igen den när de drabbas.

Var tycker du själv gränsen går för ockerhyra? Ge ett exempel. Så kanske PB kan svara att hans definition överensstämmer med din, alternativt att hans definition skiljer sig från din.
Om du läser det du citerar ser du att det inte handlade om definitioner av ocker. Utan jag ber obama förklara vad han menar. Dvs jag ber om förtydligande just för att förstå, och inte råka dra någon felaktig slutsats.

Det jag alltså inte förstår är hur ett fastighetsbolag skulle kunna hålla en hyra för nyproduktion som ger någon slags "övervinst". Jag har redogjort för hindren.
Och varken du eller obama har skrivet en stavelse om hur det skulle gå till.
Varför kan ni inte hålla er till saken, och gör det?

Citat:
Ursprungligen postat av RustyShackleford
Måste också säga att din taktik är extremt defensiv och fokuserad på hårklyverier. För att ha en vettig diskussion bör båda sidor göra en ansats att förstå vad meningsmotståndaren vill ha sagt. Det är uppenbart att du istället anstränger dig för att misstolka det andra säger. Du bygger upp halmgubbar som du sen kan raljera över.
* Flummare avslöjas genom att man går in på detaljer. Då blir dom svarslösa, och försöker smita, eller kommer med halmgubbe-attacker.

* Feltänk avslöjas också genom att man efterfrågar detaljer som inte går att beskriva pga feltänket.

Det är just genom att gå in på detaljer som jag avslöjar bubbelpratarna inte har någon grund för sin bubbeltro. Dom blir svarslösa. Men vägrar anpassa sig till verkligheten. Notera t ex hur obama inte svarar på sakfrågan utan istället försöker smita ifrån frågan genom att anfalla med irrationellt off topic gnäll om att jag inte gissar framtida priser.

* Att göra grundlösa antaganden som du föreslår är ett tämligen säkert sätt att inte komma någon vart. Då blir folk bara irriterade för att man lägger ord i deras mun och så blir det pseudo diskussioner.

* När du anklagar mig för att skapa halmgubbar är det lämplig att du kan redogöra för något exempel där jag gör det. (Men kontrollera först att du är på det klara med vad en halmgubbe är, så att du faktiskt hittar ett riktigt fall. Jag tror att du får svårt att gå i land med det).
2017-12-22, 20:56
  #52514
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av EbolaTillAlla
Detta med vad hyresfastigheter värderas till vid "icke-ombildnings-affär" beror inte längre enbart på vad avkastningen förväntas bli vid fortsatt hyresverksamhet med hyresregleringar.

Idag är ombildning så vanligt att det inkluderas en "premie" eftsersom det kan ske en ombildning i framtiden då den nye ägaren får ut ett högre pris vid den "försäljningen".

Således skall ett fastighetsbolag också gissa hur stor chansen är att man kan få till en ombildning senare när man lägger sitt bud.

Att priset blir högre vid en ombildningsaffär är både teoretiskt och empiriskt klart. Man möts i ett slags chicken race där priset blir någonstans mellan värdet som hyresfastighet och vidareförsäljningvärdet för bostadsrätterna. Ingen köpare utom hyresgästerna kan konkret få ut detta vidareförsäljningsvärde.
.
Källa till båda citaten: http://www.lantm.lth.se/fileadmin/fa...a_Whitling.pdf
Varför skulle en BRF betala mer än nödvändigt. De utnyttjar bara sin hembudsrätt.
Begrunda denna:
https://www.scb.se/contentassets/3ba...v_index_ar.gif
Skulle alltså prisökningarna på befintliga hyreshus sedan 1981 ha berott på köparnas antaganden om ombildningar?

Har det inte blivit tungt för något fastighetsbolag som köpte till överpris för 20 år sedan och inte ombildat än?
2017-12-22, 21:18
  #52515
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Notera t ex hur obama inte svarar på sakfrågan utan istället försöker smita ifrån frågan genom att anfalla med irrationellt off topic gnäll om att jag inte gissar framtida priser.
Jag ber bara ödmjukast att du ska säga vad du tror om den svenska bostadsmarknaden nästa år. Det är väl inte helt orimligt att tro att du har en analys kring detta? Varför då hålla den för dig själv?
__________________
Senast redigerad av PresidentBahama 2017-12-22 kl. 21:23.
2017-12-22, 21:55
  #52516
Medlem
EbolaTillAllas avatar
Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Varför skulle en BRF betala mer än nödvändigt. De utnyttjar bara sin hembudsrätt.
Begrunda denna:
https://www.scb.se/contentassets/3ba...v_index_ar.gif
Skulle alltså prisökningarna på befintliga hyreshus sedan 1981 ha berott på köparnas antaganden om ombildningar?

Har det inte blivit tungt för något fastighetsbolag som köpte till överpris för 20 år sedan och inte ombildat än?

Hyresgästerna betalar inte mer än nödvändigt men fastighetsägaren säljer heller inte till det pris som just då motsvarar värdet beräknat utifrån endast hyresavkastningen.

Ombildningar sker inte till det priset utan någonstans emellan detta och värdet som bostadsrätter på den marknaden.

Sedan finns det naturligtvis fastigheter där hyresgästerna inte organiserat sig och är beredda att anta ett hembud. Dessa byter ägare till ett värde närmare "hyresfastighetsvärdet".

Är hyresgästerna för snåla vid den viss tidpunkten så kan ett annat fastighetsbolag förvära fastigheten lite över "hyresvärdet" och spekulera i att de kommer ta sitt förnuft tillfånga.

Det är en komplicerad "jämvikt" och kan hur gärna du än vill inte reduceras till något där man bara ändrar på en variabel i taget och struntar i parternas olika incitament även om det då blir lättare att komma med tvärsäkra påståenden helt oberoende av förväntingar, psykologi och osäkerhet.

Vill du inte tro på det som jag länkade (som är väldigt systematiskt gjort med metodbeskrivning, referenser osv) så får du vända dig till lantmäteriinstitutionen i Lund och erbjuda dem att lära ut din visdom där så de slipper vara totalt förvirrade om verkligheten.

Du kanske kan svänga förbi Halmstad och styra upp det hela där också:

Vad gäller din graf över prisökningen i hyresfastigheter så tittar jag på den i några sekunder och tänker så här:

KPI har ökat med en faktor ca 2,5. Hyresfastigheter har ökat
med nästan en faktor 10. Hur kan detta förklaras?

Två förslag: 1. De fastigheter som haft störst chans att ombildas är de där marknaden uppfattar störst diskrepans mellan de reglerade hyrorna och bostadsrättsvärdet. Kvar blir de fastigheter som av fastighetsägare bedöms ha "högst" bruksvärdeshyror och som därför byter ägare "som hyresfastihgeter" till höga priser. ( Jag har inte grottat ner mig i statistikens metodik på 10 sekunder så jag vet inte hur relevant den faktorn är för just den grafen.)

Den andra faktorn är marknadsräntorna. Naturligtvis så blir avkastningskravet lägre när den långa realräntan blir lägre. Man betalar alltså mer för samma avkastning (reglerade hyror). Detta antar jag att du håller med om. Annars får du rätta Harry Flam också...

PS Jag har alltså givit två länkar. Du får gärna förklara varför de har fel. Jag undanber mig en genomgång där du bryter ut varenda mening jag skrivit i en "slarvig" sammanfattning av informationen i länkarna och vrider och vänder på dessa meningar. Det är inte konstruktivt utan oerhört destruktivt för diskussionen i tråden.
__________________
Senast redigerad av EbolaTillAlla 2017-12-22 kl. 22:02.
2017-12-22, 22:15
  #52517
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Det här är en tråd där vi ska reda ut om det existerar en bostadsbubbla.

Inte om att gissa framtida priser. Du är i fel tråd med det.

Det är omöjligt att spekulera kring en bostadsprisbubbla utan mer eller mindre kvalificerade gissningar om framtida priser.
2017-12-22, 22:39
  #52518
Medlem
Tulliuss avatar
Citat:
Ursprungligen postat av Epistemologen
Jag tänker att tankeexperimentet gäller inledningsfasen i en fallande marknad där ingen vill varken köpa eller sälja.

Jag lovade tänka men har inte riktigt haft tid att göra det förrän nu.

Jag har valt att uppskatta sannolikheten att man köper/säljer till 0/25 %/50 %/75 %/100 % för att förenkla.

a) Unga som vill flytta hemifrån:
a i) Ensamstående med föräldrar som är beredda att hjälpa till med finansiering: 75 % köper. Föräldrarnas finansiering är väl delvis en form av "nu är det väl ändå dags att flytta hemifrån"
a ii) Ensamstående utan föräldrafinansiering: 50 % köper (de som tror att priserna inte sjunker tilläckligt för att kompensera 1 % amortering).
a iii) Par: 50 % köper (här spelar det stor roll hur de resonerar om ekonomin rent allmänt, känslomässigt eller logiskt) Många, men långt ifrån alla, kvinnor resonerar känslomässigt. De kvinnor som är analytiska och har en partner som också är analytisk kommer att ha rejält med is i magen om massmedia fortsätter med krigsrubriker.

b) De som sålt utan att ha köpt kommer i stort agera som a ii)

c) Folk som får barn kommer i stort att agera som a iii)

d) Äldre väntar några månader på en vändning, sedan säljer 75 %. Visst tänker de på arvet men det finns gränser. Det fanns ju troligen en anledning till att de planerade försäljningen från början.

e) De som köpt utan att ha sålt och har råd att vänta ut en ev. vänding kommer göra det några månader och då troligen hyra ut. Många är fortfarande i förnekelsefasen, men 75 % har inget val. Det är egentligen banken som bestämmer i deras fall och då blir det försäljning när brygglånet går ut.

f) Människor som inte har råd att bo kvar kommer naturligtvis tvingas sälja, men de är inte många i inledningsfasen. Den stora frågan är om man proaktivt säljer för att minimera en ev. framtida förlust. De med barn kommer inte göra något proaktivt, alltså 0% säljer. De kommer leva på hoppet. Övriga ligger nog närmare 0 % än 25 % de med.

Jag håller med om att uthyrningsmarknaden kommer växa. Inte lika säker på att den inte kommer att ha en prispåverkan. I kombination med alla nyproducerade hyresrätter gör andrahandsuthyrningsmarknaden det möjligt för människor att avvakta flera år med ett köp.
2017-12-22, 22:42
  #52519
Medlem
bohrdohrs avatar
Detta är by far det bästa jag läst om den svenska bostadsmarknaden:
https://www.macrovoices.com/macrovoi...20th-2017/file
Backuplänk: https://minfil.org/h96ap0d7b3/The_Sw...-_Dec_20th.pdf

Jag vet inte vilka som har producerat den men det är uppenbarligen några som vet vad de pratar om. Rekommenderar alla som har något intresse i detta ämne att hitta tiden och verkligen läsa igenom texten i detalj. Jag ska försöka skriva en sammanfattning när jag får tid, men det var inte det lättaste då den innehåller MYCKET information.

Ämnen som tas upp är bl a:
* Förändringar i låneregler under 2000-talet som gjort att hushåll lånat enorma summor.
* Extremt välarbetade grafer med lånenivåer och skuldnivåer och hur t ex kommande amorteringskrav kommer att påverka låntagare.
* Hur Sveriges skatteregler påverkat bostadsmarknaden
* Lite fundamentala drivkrafter och hur Sveriges BNP skulle kunna få sig en stor törn vid ett fall.
* Invandringen och dess påverkan
* Hushållens sparande och hur det inte är så bra som det rapporteras
* Nybyggnadsprojekt och hur de verkligen exploderat senaste åren och vad dess påverkan lär bli (Sverige har t ex 66% högre byggkostnad än medlet för EU, mycket finns antagligen att förklara i de stora marginalerna hos byggbolagen).
* Ekonomin i bostadsrättsföreningar och hur Svensson inte förstår föreningens skuld och att t ex Norge och Danmark har lag på att redovisa även den skulden tydligt vid försäljning. Går även igenom föreningarnas lån och att de sällan amorteras på något betydande sätt och har en återbetalningstid på hundratals år. Visar även hur föreningars skuld inte tas med i kalkylen när bostadslån ges då.
* Hur allt detta finansieras genom obligationer och vad som kan hända vid ett prisfall.

Som ni ser går de igenom väldigt mycket och jag tycker verkligen de levererade enormt med värde, så en stark rekommendation såhär lagom till helgen.
2017-12-22, 23:04
  #52520
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Externalist
Det är omöjligt att spekulera kring en bostadsprisbubbla utan mer eller mindre kvalificerade gissningar om framtida priser.
Hur har du kommit fram till det?
Vänligen förklara varför karakteristiken överpriser skulle ha ett beroende till framtiden?
2017-12-22, 23:33
  #52521
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Hur har du kommit fram till det?
Vänligen förklara varför karakteristiken överpriser skulle ha ett beroende till framtiden?
Det är ju det som är hela grejen, kommer bostadspriserna imorgon vara avsevärt lägre än idag så kan det sägas ha varit en bubbla, oavsett orsaken till prisfallet.

P.S. Fråga mig inte vad avsevärt är.
2017-12-22, 23:34
  #52522
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av EbolaTillAlla
Hyresgästerna betalar inte mer än nödvändigt men fastighetsägaren säljer heller inte till det pris som just då motsvarar värdet beräknat utifrån endast hyresavkastningen.

Ombildningar sker inte till det priset utan någonstans emellan detta och värdet som bostadsrätter på den marknaden.

Sedan finns det naturligtvis fastigheter där hyresgästerna inte organiserat sig och är beredda att anta ett hembud. Dessa byter ägare till ett värde närmare "hyresfastighetsvärdet".

Är hyresgästerna för snåla vid den viss tidpunkten så kan ett annat fastighetsbolag förvära fastigheten lite över "hyresvärdet" och spekulera i att de kommer ta sitt förnuft tillfånga.

Det är en komplicerad "jämvikt" och kan hur gärna du än vill inte reduceras till något där man bara ändrar på en variabel i taget och struntar i parternas olika incitament även om det då blir lättare att komma med tvärsäkra påståenden helt oberoende av förväntingar, psykologi och osäkerhet.

Vill du inte tro på det som jag länkade (som är väldigt systematiskt gjort med metodbeskrivning, referenser osv) så får du vända dig till lantmäteriinstitutionen i Lund och erbjuda dem att lära ut din visdom där så de slipper vara totalt förvirrade om verkligheten.

Du kanske kan svänga förbi Halmstad och styra upp det hela där också:

Vad gäller din graf över prisökningen i hyresfastigheter så tittar jag på den i några sekunder och tänker så här:

KPI har ökat med en faktor ca 2,5. Hyresfastigheter har ökat
med nästan en faktor 10. Hur kan detta förklaras?

Två förslag: 1. De fastigheter som haft störst chans att ombildas är de där marknaden uppfattar störst diskrepans mellan de reglerade hyrorna och bostadsrättsvärdet. Kvar blir de fastigheter som av fastighetsägare bedöms ha "högst" bruksvärdeshyror och som därför byter ägare "som hyresfastihgeter" till höga priser. ( Jag har inte grottat ner mig i statistikens metodik på 10 sekunder så jag vet inte hur relevant den faktorn är för just den grafen.)

Den andra faktorn är marknadsräntorna. Naturligtvis så blir avkastningskravet lägre när den långa realräntan blir lägre. Man betalar alltså mer för samma avkastning (reglerade hyror). Detta antar jag att du håller med om. Annars får du rätta Harry Flam också...

PS Jag har alltså givit två länkar. Du får gärna förklara varför de har fel. Jag undanber mig en genomgång där du bryter ut varenda mening jag skrivit i en "slarvig" sammanfattning av informationen i länkarna och vrider och vänder på dessa meningar. Det är inte konstruktivt utan oerhört destruktivt för diskussionen i tråden.
Jag har tittat igenom dina omhuldade länkar.
Det ena är ett exjobb. Det andra är en uppsats. Dvs något som några oerfarna nyligen tonåringar sätter ihop.
Det betyder inte nödvändigtvis att de inte har ett värde. Men det är ju inte så mycket att luta sig mot.

* Båda skriver om olika värderingsmetoder. Samtliga syftar till marknadspris som hyreshus. Dvs man baserar sig på rådande förhållanden. Att man skulle värdera fastigheten som BRF nämns inte.

* En kombination av ortsmetoden, kassaflödesmetoden och direktavkastningsmetoden sägs användas. Dvs vad har objekt sålts för samt vad är fastigheten värd givet hyresintäkter och kostnader.

* Detta ger inget stöd för att vid försäljning skulle värdera hyresfastigheten som BRF. Och att man skulle överenskomma om ett pris under.

* I exjobbet finns ett diagram över utförda försäljningar i en region. Dels till andra fastighetsbolag där fastigheten kvarstår som hyreshus. Dels ombildningar.
Det lite intressanta med den är att prisutvecklingen över tiden stiger snabbare för det första fallet. Dvs där det kvarstår som hyreshus.

Jag ser inte att detta ger stöd för dina påståenden.

---------------------
Ang prisutvecklingen för hyreshus enligt SCB så ser jag inte att den kraftiga prisutvecklingen kan förklaras av dina punkter. Den första anser jag har giltighet. Dock bör den effekten vara försumbar i sammanhanget.
Den andra ser jag inte skulle ha någon effekt. En räntesänkning verkar hyressänkande så fastighetsbolaget får in mindre intäkter. Det höjer inga priser.
Om du kan släppa ombildning, så kan du begrunda att fastighetsbolaget får höja hyran vid renovering. Det kan HGF inte hindra. Skulle nu (rent hypotetiskt naturligtvis) renoveringarna börja kosta mer och mer, så skulle det kunna förklara en del.

Du kan väl fundera på de andra två byggnadstyperna i diagrammet. Fritidshus och småhus. De uppvisar snarlik prisutveckling. Vad beror det på?
Jag hoppas att du inte tänker hänvisa till ombildning för dom.
Finns det något som är lika för alla tre. Och som kan ha drivit upp priserna för alla tre?
2017-12-22, 23:50
  #52523
Medlem
Bortamatchens avatar
Citat:
Ursprungligen postat av menger
Det är oväsentligt, banken använder sin kalkylränta som ligger på ~ 7%
Va? Du menar att den riktiga räntan är ovesäntlig?
2017-12-22, 23:51
  #52524
Medlem
RustyShacklefords avatar
Ursäkta Alpha. Jag skall självklart ta seden dit jag kommer. Jag svarar på samma post en gång till, men rättar mig denna gång efter din egen debattstil. Enjoy:

Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Du behöver inte komma med någon extremt hållbar definition. Jag bara inte förstår vad du menar. Det går inte ihop för mig. Och jag ber därför om en förklaring.
Vad är det som inte går ihop för dig? Tycker inte alls att det framgår av sammanhanget. Dina stjärthalvor efter att du lagt en kabel? Off topic i så fall. Det där borde du ta med sjukvårdsupplysningen.

Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Hur skulle dom kunna göra det??
Vilka syftar du på när du skriver "dom"? Lite otydligt tycker jag. Eller menar du en "dom" som utfärdas av en domstol? Eller menar du "dom" som betyder "hus" på ryska.

Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Som jag skrev ska HGF godkänna presumtionshyran. Vad i all världen får dig att tro att HGF godkänner några övervinster?
Vad menar du med HGF? När jag googlar får jag upp "Human Growth Factor" som första sökträff så jag utgår från att det är det du menar. Hur menar du att en "Human Growth Factor" kan godkänna presumtionshyra eller övervinster? Det där måste du ta och förklara lite närmare.

Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Presumtionshyra finns alltså för att Fastighetsbolagen ska gå runt på nyproduktion.
Hur menar du att fastighetsbolagen skall "gå runt" på nyproduktion. Menar du att fastighetsbolag har fysiska ben och fötter som dom går runt med och använder för att trampa på nyproduktioner. Tycker det verkar som du inte riktigt förstått hur fastighetsbolag fungerar. Lite dåligt påläst kanske?


Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
Det enda sättet jag får ihop detta är om du menar att: vinst > 0% = ocker.
Kan du förklara hur du har ställt upp din ekvation här? I vänsterled jämför du storheten "vinst" med en procentsats. 0% av vaddå? I högerled verkar du använda "ocker" som en storhet. Så du tycker att man kan skriva ocker=23.4 tex? I så fall är det ju inte så konstigt att du hänger upp dig på hur andra använder termen.


Go' jul!

Stöd Flashback

Flashback finansieras genom donationer från våra medlemmar och besökare. Det är med hjälp av dig vi kan fortsätta erbjuda en fri samhällsdebatt. Tack för ditt stöd!

Stöd Flashback