Citat:
Ursprungligen postat av
longbow4y
Precis. Men tänk på att konsekvensen av nya regler slår också på den utlånande sidan.
Dels kommer bankerna låna ut totalt sett mindre pengar och med mindre risk.
Samtidigt har man fortsatt en massa kapital att förvalta och placera.
Tillgången på pengar ökar på grund av minskad risk men efterfrågan minskar på grund av regler.
I en vanlig tillgång och efterfråganstyrd marknad kommer bolåneräntorna, priset på pengar, att sjunka.
Om de inte kan placeras på något motsvarande säkert sätt till bättre ränta.
Alternativet är ökad risk och högre ränta som blancolån. Vilket vi ser i annonser från många nischbanker. Låna 300.000 utan säkerhet osv.
Ja, räntemarknaden är lite svår att förutspå. De flesta centralbanker verkar ha kört en "pumpa ballongen"-politik de senaste tio åren. Det kanske funkar i tio år till, eller så smäller det imorgon.
Om bankerna stryper bo-utlåningen pga sjunkande marknadspriser så påverkar detta givetvis bostadspriserna i en ond cirkel.
Men jag är fortfarande intresserad av hur de "säkerställda obligationerna" påverkas i första steget?
Det följer en lång utläggning nedan.
Jag hoppas det finns nån mer än jag som läst in sig på förra finanskrisen och bokraschen i USA, och som också är intresserade av att förstå vad som kan hända nu i Sverige?
Bankerna påstår att de har en jättehög "övertäckning" (over collaterisation level), tex 64% här:
länk
Enligt lagen om säkerställda obligationer (
källa) finns det några viktiga regler för dessa:
1) Obligationen motsvarar en viss andel i en "säkerhetsmassa".
2) Säkerhetsmassan kan bestå av lån i bostadsrätter. Man räknar hela lånesumman, men bara upp till 75% av marknadsvärdet för bostadsrätten.
3) Säkerhetsmassan måste uppgå till minst 102% av totalsumman av obligationerna.
4) Om marknadsvärdet minskar för bostadsrätterna så måste banken lägga till fler bostadslån i säkerhetsmassan, eller öka "fyllnadssäkerheterna" (tex genom att lägga in kontanter)
Om man tänker sig att banken vill ge ut säkerställda obligationer för totalt 10 miljoner måste den alltså ha en säkerhetsmassa på minst 10,2 miljoner (102% täckning).
Låt säga att det ingår följande bostadsrättslån:
9 st lån på en miljon kronor st, där bostaden är värd tio miljoner kronor. Belåningsgraden är alltså 10%, och kommer "alltid" att ligga gott och väl under 75% av marknadsvärdet.
1 st lån på 1,2 miljoner kronor, där lånet är precis 75% av marknadsvärdet på 1,6 miljoner.
Hur räknar banken fram sin "övertäckning" i detta fallet?
Är den 0%, eftersom de nätt och jämnt har bakomliggande lån som motsvarar 102%-kravet?
Eller menar de att det 9 bostadsrätter värda tio miljoner st = 90 miljoner (+ lite till från den sista) så att de har en övertäckning på ca 9x?
I SEB:s info i länken ovan har de 11% av sina lån som ligger på 50-75% "Loan To Value" (LTV).
Nån som har lånat 2,4 miljoner till en bostadsrätt som ursprungligen var värd 4 miljoner ligger på 60% LTV. Om marknadsvärdet för denna bostadsrätten sedan sjunker med 20% till 3,2 miljoner så ligger nu LTV på 2,4/3,2 = 75%. Dvs precis på gränsen för att hela lånet fortfarande ska kunna räknas med i säkerhetsmassan.
Samtidigt har de 4% av lånen som låg mellan 60-75% LTV nu hamnat över gränsen för de 75% där de kan räknas in fullt ut i säkerhetsmassan. De måste inte tas ur säkerhetsmassan, men banken måste se till att det fortfarande finns minst 102% täckning totalt.
Har bankerna verkligen stoppat in 60+% mer bostadslån i sina säkerhetsmassor än vad lagen kräver? Det skulle väl innebära att de gett ut 160x i lån, men bara sålt obligationer för 100x? Det kan väl inte stämma?
Är det istället så att de hamnar under 102%-kravet på täckning i princip omedelbart när marknadspriset sjunker?
Innebär inte det att de måste skjuta till en massa kontanter, snabbt skärpa kraven på ny utlåning så att inte också de nya lånen skapar problem, samt ändra de befintliga lån som de nu inte längre har full täckning för?
Vad kan banken göra rent juridiskt med befintliga lån? Som jag fattar det kan de bara sägas upp vid uteblivna betalningar, brand eller liknande, men inte pga sjunkande marknadsvärde?
Kommer banken då att försöka tvinga befintliga kunder att skriva om sina dåliga lån mha höjda tremånadersräntor för just dessa kunder så länge som de ligger över 75% LTV?
För jag ser inte hur banken glatt halar fram egna kontanter för att möta 102%-kravet, istället för att på något sätt försöka pressa sina "dåliga" kunder att fixa problemet åt dem?