Bostadsbubbla i Sverige?

Framtiden är okänd för oss. Men givet fakta i nuet har jag svårt att se det hända med mindre än en katastrof i paritet med en farsot som dödar en stor del av befolkningen.

Prisfallet på platt-tv har berott på två faktorer:
* Profitjagande kapitalister har avstått pengar och investerat i innovationer och rationaliseringen vilket förbättrat yield och sänkt produktionskostnad. Konkurrensen har sedan lett till sänkta priser för oss konsumenter.
* Globaliseringen har gjort att vi är fler som delar på leverantörernas fasta kostnader.

Priser på bostäder i framtiden känner ingen av oss till. Det kan komma som en chock för en del. Det kan man göra är att gissa. Men gissningarna kan vara baserade på mer eller mindre fakta.
Använder man följande indata:
* produktionskostnad från SCB
* ett antagande om att hushållen lägger en andel av inkomsterna på bostaden
* ett antagande om att reallönerna fortsätter och stiger.
* att skattetrycket inte stiger nämnvärt.
då landar man i att bostadspriserna kryper uppåt ungefär med reallöneökningarna.

Det har nog mer att göra med din förmåga att inhämta och processa information.

Boverket har gjort en utredning om detta. Den svarar väl inte riktig på frågan.
Men innehåller en del intressant info. Bland annat kan man se hur faktorkostnader ändrats med tiden.
Det är inte så att det bara är en sak som stigit.

ALM har väl nästan bara Stockholm som sin marknad?

Mycket handlar som jag skrivit tidigare i tråden om priserna på byggrätterna, i Globen-området säljer Stockholms kommun marken för 30 000 per m2 ljus BTA, Hagastaden(området mellan Solna och Vasastan) är det 40 000, det är alltså markkostnaden, sedan 30-40 000 till på det i byggkostnad, och sedan skall du försöka få sålt det med vinst... blir inga roliga kalkyler.

Har man köpt byggrätterna tidigt(dvs billigt), kan man bygga och sälja med vinst utan att slutpriserna på bostadsenheterna behöver vara skyhöga. De bolag som positionerat sig tidigt och på rätt ställen äger idag attraktiv mark som dom förvärvade billigt och dom kan bygga och sälja med vinst trots att det kan vara svårt att sälja till de priser som funnits nyligen.

Edit:

Detaljplanen för Karlatornet som nämndes tidigare i tråden ligger på mark som Serneke ägt i säkert 10 år åtminstone... det var där dom hade sitt huvudkontor tidigare, dessutom var läget vid den tidpunkten långt ifrån vad det är idag. Det skulle förvåna mig om det kostade mer än 5000 per m2 då... i detaljplanen har dom byggrätter på ungefär 100 000 m2 BTA som skall säljas(tornet ej inkluderat), räknar man med låt säga 10 000 per m2 ljus BTA så är det runt 1 miljard.

Vi kan ju bygga baracker och vara effektiva. Men det finns ingen efterfrågan på sånt. Inte ens att hyra. De som har pengar och som byggare vill bygga om vill helst ha en massa marmor här och där och speciella lösningar och då kostar det. Då jag byggde om mitt badrum hade jag en massa krav. Byggaren fick gå en kurs för att lära sig att fixa de varianter som jag ville ha. Han försökte naturligtvis sälja på mig andra varianter som skulle ha blivit billigare men som också hade inte varit så yteffektiva som de senaste varianterna så då blev det en kurs. Sedan så tar man den byggaren som är bra, inte den som offererar det billigaste. Man är ju inte landstinget. Erfarenhetsmässigt är det ju så att billigt inte är bra och byggande inte är ett enkelt jobb om det inte är storskaligt.

Amerikanerna är mindre sentimentala vad gäller hus. Efter ett tag river man dem. Det är konsumtion. Då kan man bygga så det ser fräscht ut några decennier och sedan tar man ner skyskrapan och bygger nytt. Så kan man också göra. Vi har fortfarande tanken att ett hus ska hålla i tusen år. Men det håller nog på att förändras då folk inte längre accepterar gamla, sunkiga bostäder.

I jämförelse med amerikanare så är jag förvånad hur fina många miljonprogramslägenheter är. Känner några som bor i båghusen i Tanto på Söder. Fantastisk lägenhet och fantastiskt läge. Alla lägenheter från den tiden är väldigt tidstypiska. Genomtänkta skulle jag vilja säga. Var hemma hos en familj i Tensta som köpt sin sexa för 25 000 kr under 90-talskrisen. Byggd under samma period som Tanto-lägenheten. Ungefär samma stuk som Tanto-lägenheten också som dock är ett snäpp vassare vad gäller planeringen. Men miljonprogrammet har fått mycket kritik och jag tror att det har att göra med likriktningen.

Personligen är jag beredd att lägga ned pengar på boendet, både i stan och på landet. Jag är inte intresserad av att flytta runt heller utan gillar jag området då stannar jag helst där i decennier. För mig får boendet kosta och jag kan inte tänka mig att bo i en barack.

Ja, Stockholm med omgivande kommuner är Alms playground.

https://www.sverigesbyggindustrier.se/statistik-byggmarknad/kostnader__6915

Här kan man hitta vad det är i produktionskostnad och byggkostnad som ökat under de senaste decennierna. Föga förvånande har markostnadens andel av produktionskostnad ökat under de senaste tio åren, från 11 till 20 procent, detta trots att även byggnadskostnaden ökat mer än KPI under perioden. Man kan ju fundera på vem det är som sitter på makten att styra över markkostnadens utveckling. Är det vad byggbolagen är beredda att betala? Eller är det den som äger den mesta av marken och som också genom sina egna beslut styr över vad som får bebyggas och med vad?


Kommunerna som äger mark och planlägger densamma ser alltså ut att ha profiterat ganska bra på den allt större betalningsviljan hos bostadrättsköpare. För BRF är alltså andelen markkostnad 25% medan det för hyresrätt är 12% (se siffror för 2015 nedan).


Det du inte noterar är att detta är siffror för byggnation av alla flerbostadshus. Man kan väl tänka sig att det för den här tråden är mer relevant att titta på markpris/kvm för bostadsrätter. Där är siffran för 2015 exempelvis 12 450 för BRF jämfört med 3575 för hyresrätter. Marken för en 60-kvm lägenhet i BRF kostar alltså över en halvmiljon mer för en lägenhet på 60 kvm om den är i BRF-form istället för hyresrätt.

Nu hittar jag inga motsvarande siffror för Stockholm enskilt, utöver att produktionskostnaden i Stockholm är knappt 30% högre än i riket som helhet. I genomsnitt 54 381 kronor per kvm lägenhetsyta i Stor-Stockholm.

För storstadsregionerna har markkostnadens andel av produktionskostnaden ökat från 15,9% år 2000 till 27,9% för BRF medan den för hyresrätt ökat från 8,7% till 13,5%. Prisskillnaden i markkostnad för BRF kontra hyresrätt motsvarar omkring 670 000 kronor för en 60 kvm stor lägenhet. Skillnaden i markpris för BRF med exemplet 60 kvm skiljer 720 000 kronor för år 2000 jämfört med 2015 vilket innebär att 35% av den ökade produktionskostnaden mellan 2000 och 2015 är markpriset. Nu hittar jag dessvärre ingen statistik för Stockholm enskilt, men ett inte alltför vågat antagande är att skillnaderna för Stockholm är större än för storstadsregionerna, precis som skillnaden i storstadsregionerna är större än för riket som helhet.

Kanske kan man resonera att byggnation av hyresrätter skulle utebli om samma markpris gällt med anledning av hyresregleringar och att det därför motiverar en skillnad (beroende på vilken ideologisk hållning man nu har). Kommunerna vill naturligtvis ha så bra betalt som möjligt för den mark man säljer, men politiker kan också behöva stå till svars för vilka beslut man fattar om hyresrätter helt skulle utebli.

Men, man kan också resonera kring en lite större påverkan. Kommunens (medborgarnas) tillgångar säljs och finansierar välfärden på ett eller annat sätt. Visserligen är det medborgare (i de allra flesta fall, det finns också undantag där kommunen samtidigt köper BRF på marknaden) som köper tillgångarna i slutändan och de ökade markpriserna ökar också tillgångssidan hos andra medborgare i kommunen. Men, krediterna ökar kraftigt och indirekt får medborgarna istället för att betala höjd skatt för den utlovade välfärden betala ränta för de lån man tar upp för att köpa sin bostad. Samtidigt ska kommunerna kanske avstå från att sälja marken till ett pris lägre än det marknaden efterfrågar, men då möter man sig själv i dörren när man resonerar att det är den ökade produktionskostnaden som enskilt leder till de allt högre bostadspriserna.

Byggnadskostnaderna har visserligen också ökat men inte i närheten av vad markpriserna ökat (vilket ter sig självklart sett till ovan). Och de groteska löneökningarna som facket tilltvingat sig verkar inte vara särskilt groteska enligt Sveriges Byggindustrier. I genomsnitt 2,6% per år sedan år 2000, vilket är än lägre ökningstakt än energi, transporter och framförallt material. Lönekostnadernas andel av produktionskostnad har stadigt minskat sedan 2000. Visserligen har byggnadsarbetare fått en reallöneökning sedan år 2000 då KPI i perioden varit i genonsnitt omkring 1,25%. Men det sticker inte ut på något sätt, det så kallade "märket" har sedan år 2000 i genomsnitt legat på 2,45% och IBB har stigit med i genomsnitt 3,1% vilket indikerar att de löneförhöjningar som facket tilltvingar sig varit lägre än inkomstutvecklingen i övrigt i samhället (mätt efter PGI).

Vi är olika vi människor. Jag är flexibel. Jag vill hyra, gärna barack. Har bott invandrartätt och kan göra det igen. Så du kan kalla även mig för mindre sentimental på flera sätt. Man kan vara sentimental på andra vis samtidigt.

Miljonprogrammet är av bra kvalitet. Arkitekturen är dessutom många gånger riktigt snygg. Personligen är jag inte längre så värst intresserad att lägga ned vad som helst på boende, framförallt om jag faktiskt inte har råd.

Tycker att det är svårt att veta hur mycket som är sparande och hur mycket som är konsumtion. Det enklaste svaret är väl att man får göra en kalkyl med intäkter och utgifter relaterade till boendet över 5 års perioden.

Den stora utgiften blir ju då köpeskillingen men man får även lägga till utgifter man haft för reparationer och standardhöjande åtgärder. Det är ju inte samma hus man säljer om man skall vara petig.

Är frågan hur stor del av köpeskillingen som var konsumtion så spelar det ju ingen roll hur det finansierats. Räntor på lån eller amortering borde ju inte räknas.

Är det en villa skall man heller inte räkna el, vatten, sophämtning, och annat eftersom det är rena levnadskostnader och inte relaterade till någon förslitning av huset. Är det en bostadsrätt borde man på samma sätt inte räkna avgiften som en utgift. Den skall betala löpande utgifter för föreningen.

Då man säljer får man en intäkt. Sedan är det bara att dra bort utgifterna så får man konsumtionen?

Vill man se boende kostnaden är det väl sedan bara att lägga till ränteutgifter man haft, avgifter för bostadsrätt, sophämtning, och annat relaterat till boendet.

Det är ju i praktiken omöjligt att veta vilken boende kostnad man haft under en tidsperiod innan man vet försäljningspriset efter att man flyttat. Det är väl därför folk tenderar att fokusera på den utgift man har att betala varje månad istället för boendekostnaden (och då är till och med amortering något att hantera).

För egen del tror jag att min boendekostnad de senaste 10 åren hade varit runt 2000 kr/månad om jag hade sålt för 1.8 miljoner i våras (det var en försäljning på de nivåerna då ). Nu är det snarare 1.4 miljoner som gäller så skulle jag sälja nu är det högre boendekostnad som gäller. Det är dock så få försäljningar i området att det inte går att säga om skillnaden berodde på att det ena huset var i bättre skick eller om det är en värdeminskning. Har man 2-3 radhusförsäljningar av totalt 35 hus kanske/år blir det inte riktigt ett stabilt underlag att räkna statistik på.

Så är det nog.

din åsikt betyder i praktiken att det tex inte var en bostadsbubbla i USA, det är så satans jävla otroligt korkat att jag är förvånad att du ens fattar att man ska äta mat och dricka vatten.

Nu fattar jag noll. Vad pratar du om? Du får utveckla det där. Vem avgör vad som är "fair value" var väl frågan. Du? En centralkommitté? Eller marknaden?

Jag kan inte se hur det skulle vara möjligt i närtid om inte räntan ändras eller bankerna stryper krediterna drastiskt. Svårt att tro att det ens då skulle hända. Möjligen om vi ser till en längre period runt 5 år. Anledningen till det är att 2/3 har en belåningsgrad på 50-85%. Så stora förluster är ingen villig att ta frivilligt. Du måste röka ut folk från lägenheterna innan de släpper till förlust via t.ex. rejäl höjd ränta. Dock kan man nog redan om 1 mån fynda bottenpriser på enstaka objekt när de som redan har köpt nytt måste sälja oavsett konsekvens (damage control). Gäller nog att vara snabb dock. Bestämmer de sig på måndag för att slopa det nya amorteringskravet och det dessutom blir en shit storm i media kommande tid (pga eftersläpande statistik) så ser jag det som möjligt att regeringen går ut och säger något i stil med att de inte tänker slopa ränteavdragen osv. Med andra ord så tror jag fönstret för bottenfiske denna gång är kort och främst kan göras på enstaka objekt som inte ens kommer att avspeglas i statistiken.

Det hela beror inte på orimilga priser utan på att folk inte är villiga att sälja till förlust. Jag kan ta ett exempel. En kollega köpte ett hus i ett finare område för 4 milj runt 2002. Någon bostadskarriär att tala om fanns inte i bagaget då detta var i början på uppgången. Idag är huset värderat till 8 milj. Dvs, de har varit med om HELA den galna uppgången på ett mer eller mindre maxdyrt objekt från start. Det finns inte en chans att deras hus skulle sjunka mer än 50% för då säljer tom de med förlust. Eftersom omsättningen på lgh vart 5:e år (villa, var 30:e år) så har de allra flesta bytt upp sig och gjort karriär. Ingen av dessa personer har råd med en prisnedgång som ens är i närheten av 50% så glöm det.

För att nå dessa nivåer måste räntorna höjas rejält. Att riksdagen samtidigt som räntan höjs inför fler regleringar ser jag som fullständigt uteslutit såvida de aldrig mer vill bli omvalda under sin livstid.