Frågan om vi har en bostadsbubbla verkar egentligen handla om hur man definierar en bubbla (snarare än om man tror att priserna kommer att rasa). Om räntan skulle stiga och t ex skattefinansierat byggande av billiga hyresrätter skulle leda till att priserna går ner med 50% (eller mer) så kommer ju Alpha ändå inte att kalla det för en "sprucken bostadsbubbla" eftersom orsaken till prisernas uppgång och fall inte var spekulation.
Helt korrekt att definitionen är avgörande. Det är ju den som bestämmer hur vi ska mäta.
Och sker ett prisfall pga att produktionskostnaderna minskar eller att priserna subventioneras då kan man inte rimligen tala om en bubbla.
En bubbla bör innehålla något inslag av spekulation. Dvs någon betalar något i förhoppning om att kunna göra en vinst senare som är större än omkostnaderna.
Dvs folk som köpt bostäder men undanhåller de från marknaden (dvs ingen bor i de) bidrar till en bubbla. Frågan är hur mycket det är. Visar någon att omfattningen är sådan att priserna kan ligga 0.5% över vad de annars skulle göra så kan jag nog förlika mig med det.
0.5% skulle nog rymmas i skillnaden mellan boendeutgift för BR vs HR också.
Så kan du matematiskt förklara vad du skriver ovan? Hur räknar du ut vad folk får låna?
Max är Bruttolön/år *5. Givet att folk inte har andra utgifter, som barn eller fritidshus od. Då blir det mindre.
Så har det varit i många år. (Statliga SBAB har legat något högre. Privata ägare åker ju på att betala kreditförlusterna så de är mer restriktiva än staten).
Nejdå. Jag är bara nyfiken på vad du grundar din teori på.
Vilka länder utgör underlaget?
På vilket sätt liknar de Sverige på ett sätt som inte stämmer för andra länder med en lika stor uppgång?
Vi har länder med samma uppgång till Sverige där det inte alls börjat röra sig nedåt (än). Vi har länder med stor uppgång och stort prisfall (utan motstånd). Vi har länder med med måttlig uppgång och visst motstånd i fallet. Och vi har länder med liten uppgång och litet prisfall.
Jag kan inte rikta invändningar mot eller stödja din teori utan att veta mera.
Jag hänger inte heller med på vad som menas med 85K/kvm. Vad är det för stadsdel där detta gäller som motstånd och vad är toppen för densamma?
Jag sitter på FB i rekreationellt syfte så någon mer ingående analys blir det inte. Då kan jag lika gärna jobba över. I korta drag grundar sig mina antaganden på åratal av analys av bostadsmarknaden där jag sålt och köpt åtskilliga gånger. Jag har alltid Vasastan som riktmärke och där toppade väl priserna runt 110k/kvm på fina objekt och runt 100k/kvm på medelobjekten. Eftersom inget drastiskt egentligen har skett sedan i somras så råder bara masspyskologi just nu. Ingen privatperson är villig att dra på sig stora skulder såvida de inte är tvungna. Därför finns det endast ett visst bestånd som kan säljas av (det som säljs just nu) tills vi når en punkt där en större andel säljare måste sälja med förlust. Där kommer motståndet. Jag kan bara spekulera i vad den siffra är men den grundar sig inte på om priset är rimligt eller orimligt utan på om lgh måste säljas till förlust eller inte. Snittiden att bo i en BR är 5 år och betydligt lägre på mindre lgh. Därför når vi ganska snabbt en nivå där det svider för mkt för att sälja och hellre bor man kvar.
Jag menar på intet vis att tåget därefter inte fortsätter. Det beror på vad som händer på ett makroekonomiskt plan och även vad politikerna bestämmer. Det enda jag menar är att vi kommer att nå en nivå som är förhållandevis stabil under en period på runt 6-18 mån. Därefter fortsätter tåget upp eller ner.
Nej då betalar jag för att få en vara. Då äger jag en gurka som jag smaskar i mig tillsammans med oboy och ostmacka. Vad har det med bostadsrätt och lån att göra?
Jag har bara hört alldeles för många, på fullt allvar, tro att de betalar en hyra till "värden" (brf). När de i själva verket betalar en avgift till brf som de själva är delägare av.
Citat:
Ursprungligen postat av frasselito
Ja, precis. Man betalar för två lån när man blir låneslav med nyttjanderätt för en skokartong. Man betalar för två lån som är skapade utan kapitaltäckning. Det är ganska sjukt faktiskt. Man betalar och amorterar för något som inte ens existerar, dubbelt upp.
Förvisso men det är ju bara att acceptera att vi inte har äganderätter i Sverige på samma sätt som andra länder. Ang. bankerna håller jag med. Väldigt bra affärside dock - låna ut pengar som man skapat ur tomma intet och sen kräva ränta på dessa. Får man starta en egen bank?
Jag sitter på FB i rekreationellt syfte så någon mer ingående analys blir det inte. Då kan jag lika gärna jobba över. I korta drag grundar sig mina antaganden på åratal av analys av bostadsmarknaden där jag sålt och köpt åtskilliga gånger. Jag har alltid Vasastan som riktmärke och där toppade väl priserna runt 110k/kvm på fina objekt och runt 100k/kvm på medelobjekten. Eftersom inget drastiskt egentligen har skett sedan i somras så råder bara masspyskologi just nu. Ingen privatperson är villig att dra på sig stora skulder såvida de inte är tvungna. Därför finns det endast ett visst bestånd som kan säljas av (det som säljs just nu) tills vi når en punkt där en större andel säljare måste sälja med förlust. Där kommer motståndet. Jag kan bara spekulera i vad den siffra är men den grundar sig inte på om priset är rimligt eller orimligt utan på om lgh måste säljas till förlust eller inte. Snittiden att bo i en BR är 5 år och betydligt lägre på mindre lgh. Därför når vi ganska snabbt en nivå där det svider för mkt för att sälja och hellre bor man kvar.
Jag menar på intet vis att tåget därefter inte fortsätter. Det beror på vad som händer på ett makroekonomiskt plan och även vad politikerna bestämmer. Det enda jag menar är att vi kommer att nå en nivå som är förhållandevis stabil under en period på runt 6-18 mån. Därefter fortsätter tåget upp eller ner.
Så motståndet är inte att köpare samlas för att de tycker att priserna sjunkit tillräckligt för att de ska våga slå till, utan för att säljarna inte tycker att de har råd att sälja till det lägre priset och att utbudet därför minskar, vilket i detta scenario (tillfälligt) stoppar prisfallet?
Så är det väl alltid för de som spekulerar i något ?
Risken finns att spekulationen misslyckas, oavsett om det är konst, lägenheter, oljekällor eller kaffeplantager.
De som köpt lägenhet för att bo 15-20 år spelar det mindre roll om de köpte under en puckel, antagligen har de flesta även sålt en eller flera bostäder under puckeltiden.
Det spelar en väldigt stor roll när du köper även om du så planerar att bo livet ut. Det av flera anledningar:
1. Hamnar du under ytan så omvandlas den delen av lånet som saknar täckning till ett blancolån.
2. Att du planerar för att bo på 30-års sikt betyder inte att du kommer att bo i 30 år. Saker kan inträffa. Du kanske blir sjuk, skiljer dig, hittar kärleken på annan ort, blir av med jobbet, får jobb på annan ort etc.
3. Du kommer troligtvis inte kunna omförhandla lånet, byta bank, låna mer för renovering och underhåll eller liknande. Detta kommer du istället att behöva spara ihop till, och har du då ett stort lån med hög ränta så finns det risk att det blir svårt.
Etc.
Problemet är att vi har en kraftigt nedpressad ränta, samtidigt har vi hög skuldsättning hos kommuner, landsting och åtminstone delar av befolkningen.
Staten har en låg skuldsättning, men då vi kommer ha kraftigt stigande behov i kommuner och landsting på kommunal service och sjukvård så kommer det behövas kraftigt ökande statsbidrag till båda dessa huvudleverantörer av "välfärd".
Det kommer leda till att statens upplåning måste öka snabbt och då har inte lågkonjukturen kommit ännu.
7klövern verkar helt oförmögna till verkliga reformer som kan bromsa den monumentala kris som riskerar vänta runt hörnet.
Att politkerna kommer ha möjlighet att lösa en eventuell bostadspriskrasch ser jag som uteslutet.
Ja, vi har en kommande lågkonjunktur av episka mått. Tror dock att den kommer att komma runt 2019-2020. Ang. politikerna/FI så kan de sänka kronkursen istället för att inflatera bort skulderna. Jag ser det som ganska troligt. Då förblir landet hyfsat stabilt i några år till även om vi får åka till öland istället för Thailand på vintern... Vi blir som ett nytt Polen ungefär. Köpkraften är ungefär detsamma.
Jag har bara hört alldeles för många, på fullt allvar, tro att de betalar en hyra till "värden" (brf). När de i själva verket betalar en avgift till brf som de själva är delägare av.
Fast dom betalar ju hyra till ägaren, nämligen banken. Banken äger både fastigheten och lånetorsken via de skapade lånen som inte ens finns. För att få bo kvar och ha kvar sin nyttjanderätt så måste ränteinbetalningar till banken ske. Bostadsköp med kreditutlåning är hyresrätt 2.0, banken äger alla. Mentalt slaveri då dom inte ens har pengarna dom lånar ut. Bolånetorsken är slav åt slavägaren banken.
Citat:
Förvisso men det är ju bara att acceptera att vi inte har äganderätter i Sverige på samma sätt som andra länder. Ang. bankerna håller jag med. Väldigt bra affärside dock - låna ut pengar som man skapat ur tomma intet och sen kräva ränta på dessa. Får man starta en egen bank?
Fick man bli slavägare förr i tiden? Bara för att man kan göra något så betyder det inte att det är moraliskt försvarbart.
Det spelar en väldigt stor roll när du köper även om du så planerar att bo livet ut. Det av flera anledningar:
1. Hamnar du under ytan så omvandlas den delen av lånet som saknar täckning till ett blancolån.
2. Att du planerar för att bo på 30-års sikt betyder inte att du kommer att bo i 30 år. Saker kan inträffa. Du kanske blir sjuk, skiljer dig, hittar kärleken på annan ort, blir av med jobbet, får jobb på annan ort etc.
3. Du kommer troligtvis inte kunna omförhandla lånet, byta bank, låna mer för renovering och underhåll eller liknande. Detta kommer du istället att behöva spara ihop till, och har du då ett stort lån med hög ränta så finns det risk att det blir svårt.
Etc.
Reporäntan är väl en sak. Den kan Ingves m.fl. styra över. Bostadsräntorna påverkas väl av hur villiga institutionella investerare är att köpa bankernas säkerställda obligationer, inte bara hur marknaden värderar statsobligationer? Borde inte den räntan, alltså den nominella räntan på de säkerställda bostadsobligationerna tvingas upp om bostsdspriserna sjunker kraftigt?
Eller är jag helt ute och cyklar här?
RB sätter riksfri ränta. Övriga räntor sätts av marknaden.
Obligationsräntor har ett mått av risk. T ex har grekiska statsobligationer klart högre ränta än tyska.
Företagsobligationer har vanligen mycket högre ränta. High Yield brukar det kallas när det handlar om företag som har lite högre defaultrate. Historisk har det visat sig att man tjänar om man placerar i många HY-obligationer. Det man förlorar på att en del konkar vägs upp av den högre räntan från de som inte konkar. Finns både fonder och strukturerade produkter för sådant.
Så skulle det bli någon tvekan kring bostadsobligationer så kommer räntan för de att krypa upp.
Så här är situationen för bostadsobligationer
[PHP]Datum Bostadsobligationer
BoObl 2Y BoObl 5Y
2017-10-09 -0,19 0,555
2017-10-10 -0,18 0,54
2017-10-11 -0,16 0,55
2017-10-12 -0,195 0,51
2017-10-13 -0,211 0,485
2017-10-16 -0,21 0,475
2017-10-17 -0,21 0,47
2017-10-18 -0,21 0,475
2017-10-19 -0,21 0,465
2017-10-20 -0,205 0,48
2017-10-23 -0,21 0,48
2017-10-24 -0,19 0,52
2017-10-25 -0,155 0,565
2017-10-26 -0,185 0,51
2017-10-27 -0,22 0,475
2017-10-30 -0,23 0,46
2017-10-31 -0,25 0,445
2017-11-01 -0,255 0,45
2017-11-02 -0,26 0,435
2017-11-03 -0,27 0,43
2017-11-06 -0,275 0,42
[/PHP]
Så bubbelpratarnas bekymmer här är att räntorna på bostadsobligationer har fallit den senaste månaden. Minskat alltså. Inte ökat.
Nu har folk två val:
A) Fantisera ihop någon konspiratorisk teori om varför räntorna fallit.
B) Acceptera att marknaden inte ser någon krasch förutöver. Utan att marknaden ser en minskande risk.
De som har lite erfarenhet av tråden vet nog ungefär hur skribenterna fördelar sig på A och B.
De som är hard core på A) brukar kalla mig Bagdad Bob.
Så motståndet är inte att köpare samlas för att de tycker att priserna sjunkit tillräckligt för att de ska våga slå till, utan för att säljarna inte tycker att de har råd att sälja till det lägre priset och att utbudet därför minskar, vilket i detta scenario (tillfälligt) stoppar prisfallet?
Ja.
Skulle det sjunka alltför mkt alltför snabbt. Låt säga till 75k/kvm så tror jag köparna kommer att slå till (åtminstone de som kan marknaden) och då får vi en spik uppåt i grafen väldigt snabbt. Det lilla fönstret bör man hålla utkik efter om man är intresserad att gå in.
Enligt husmask.se så har det mellan Augusti och nu köpts strax under 10 000 bostadsrätter i Stockholms län. Lägg till villor och du kommer upp i nästan 11 000 objekt. Stockholms län har grovt avrundat 2 miljoner invånare. Om vi helt orealistiskt räknar med att alla dessa är singelhushåll som antingen bor i bostadsrätt eller äger en villa (vilket självklart inte är fallet eftersom många av dessa bor med sina familjer, eller hyr sitt boende) så kommer vi upp till att 0.5 % av alla bostadsrättsägare/villaägare under de senaste månaderna har förlorat i värsta fall hundratusentals kronor. I takt med att priserna sjunker så ökar självklart andelen och antalet personer som drabbas.
Detta är självklart en orealistisk uträkning. I verkligheten är det en högre andel än 0.5 % av bostadsrättsägarna och villaägarna som har drabbats. Sedan tas ingen hänsyn till personernas belåningsgrad (och därmed hur hårt de drabbas), ej heller räknar jag med att ett hushåll kanske äger fler fastigheter (övernattningslägenheter) vilket då leder till att de drabbas dubbelt.
Anledningen till att jag räknar som jag gör är för att jag inte hittade några siffror på hur många bostadsrätter och villor som finns i Stockholms län.
