Bostadsbubbla i Sverige?

Är det sparande eller spekulation?
Det är boende. I Sverige har vi än så länge haft få möjligheter att köpa lägenheter och hyra ut pga vår lagstiftning och bostadsföreningars stadgar. Man ska inte snärja in sig teoretiska resonemang och definitioner. Köper man för att bo då är det boende. I andra länder finns andra regler och där köper folk lägenheter för att hyra ut och då är det en investering. Folk säger att amortering är sparande. Det är att krångla med terminologin. Vad det är att man "betalar till sig själv" i stället för att fortsätta betala till banken då räntekostnaden minskar allt eftersom man amorterar.

Om det inte är sparande är det då spekulation, eller är det spekulation och sparande samtidigt- med lånade pengar?

Spekulation i renaste form är det om du exvis köper en blivande bostadsrätt på ritningarna i förhoppning att kunna sälja den utan att själv flytta in. Oavsett om du lånat pengarna eller använder sparade medel.

Tyvärr har banker, finansiella rådgivare och media kapat det gamla hedervärda ordet sparande och kallar nu allting för sparande bara för att förvirra folk och sälja aktier, bostäder och gud vet vad till allmänheten. Köper man aktier så är det spekulation att de ska gå upp. Man bor inte i aktierna, man äter inte dem, man åker inte pulka med dem. Men är man duktig kan man bli rik på dem. Eller så blir man fattig.


Någon i tråden pratade om "intricate value" för något år sedan på bostadsrätter, kommer överutbuded visa "the intricate value"?

Måste varit intrinsic value. I bostadssammanhang tar man då hänsyn till även andra värden än priset och månadskostnaderna. Dit hör exempelvis frågor som är området populärt eller inte. Bara som ett exempel.

Mitt råd är att dra öronen åt sig om en rådgivare, mäklare eller liknande börjar svänga med olika termer. Byt. Om man ska ha utomstående hjälp då ska de kunna tala ren svenska.

Ja, intrinsic value menade jag. Undrar vad det riktiga värdet är på en BR som blir HR??
Du skrev i ditt första stycke att sparandet( som jag försökt fetmarkera, vet inte om det funkar) är när räntekostnaden minskar i takt med amortering, och man då betalar till sig själv.
Det innebär ju att man sparar mer ju mer man lånar?

Dvs verkligheten går emot dina fantasier.

Dessa skuldförbindelser är lika giltiga som någon annan. Din granne kan kräva dig på 10 KSEK och få hjälp med kronofogden att kräva in de.

Men din granne har svårt att använda sin fordran på dig som betalmedel. Du är inte trovärdig. Ingen litar på dig, utan tror att de 10 KSEK har för stor risk att gå förlorade.

Gör nu din granne samma operation med Nordea. Dvs de skapar ömsesidiga skulder. Då kommer din granne att kunna använda sin fordran på Nordea som betalmedel. Väldigt många accepterar fordringar på Nordea som betalmedel.

Men din grannes fordran på dig och på Nordea är lika i alla avseenden. De är precis lika giltiga i rätten.

Skillnaden kommer i trovärdigheten mellan dig och Nordea. Och att Nordea investerat i en infrastruktur för betalningar.

Riktigt hur du, Alpoxen och Lian.Vendl mfl kan vara så faktaresistenta att ni inte kan ta in detta triviala är smått obegripligt.

En 4:a där landar på 1050 kr/kvm och år. Låter ju inte så farligt.
Någon nämnde tidigare i tråden att denne hyrde för 2200 kr/kvm och år. Förvisso då mer centralt.
Men det är kanske en faktor två som skiljer mellan de platserna.

I det här fallet kan jag tänka mig att avsaknad av parkering kan bidra. Men annars är det väl så att byggaren får stå risken om de nu inte accepterar att andra gör det.

Nej RB är inte inblandad. Hade du kollat Riksbankens balansräkning innan du skrev hade du inte skrivit detta. Den är tämligen tom på utlåning till banksystemet, men desto fullare med skulder till banksystemet, då RB lånat rejält av bankerna.

Du ska nog inte tänka på det sättet. Det här är bättre sätt att tänka. Du ska bo någonstans nu. Du väljer ett område där du kan bo en längre tid. Kan du hyra eller måste du köpa? Inga hyreslägenheter. Ok. Då måste du köpa. Har du pengarna redan? Antingen sparade, ärvda etc. Då kan du köpa. Inga pengar. Ok då återstår det att låna om du inte vill spara i 10 år och sedan återkomma.

Att köpa bostad med lånade pengar är att konsumera dina inkomster i förväg. Det är ingen dålig grej. Du har ju bara ett liv och du vill bo ok. Inte vänta tills du är gråhårig. Du väljer en lagom nivå på boendekostnad så att du kan amortera men även leva ett vettigt liv. Under ett antal år, kanske decennier konsumerar du boendet samtidigt som du betalar av lånet. Alltså du både äter kakan och har den kvar. Går du med vinst? Inte om du bor på ett område där efterfrågan på bostäder är låg. Då är det ren konsumtion men du har kanske haft ett bra liv i huset. Bor du på ett attraktivt område, då kan du ha bott gratis eller gått med vinst när det är dags att flytta till ett äldreboende.

Det viktiga är att du måste klara av att betala räntor och amorteringar. I verkligheten låter inte banken dig låna hur mycket som helst så funderingar kring att maxa sparandet genom amortering är rätt så värdelöst. Det viktiga är att maxa livet. Att du bor bra som du har råd med och som tillåter dig att även ägna dig åt annat än boende.

Nu finns det folk som inte amorterar. De räknar med att deras bostad antingen behåller värdet eller ökar i värde. Eller så använder de pengarna till att berika sig på ett annat sätt. Köpa aktier, startkapital till ett eget företag etc och så räknar de med inkomster den vägen. Helt ok strategi om man förstår sig på risker, konjunkturer och ekonomi. På så sätt kan man göra en bostadskarriär om man har rätt i sina kalkyleringar. Man köper en liten lya, låter bli att amortera, säljer efter ett tag med vinst, köper ett större. Men där finns en risk att bostaden inte går upp i pris och i slutändan tvingar banken en att amortera.

Det här med boende är inte teori utan praktik. Så man måste utgå ifrån sin egen livssituation och intjäningsförmåga.

Den här tråden är under nationalekonomi och nationalekonomi är värdelöst då det gäller privatekonomi. Bara finansministrar, riksbanker, andra banker har någon glädje av det. Alla ekonomiska utsagor är kvalificerade gissningar, inte fakta. Det är inte som att man kan räkna fram vattnets kokpunkt med exakthet. Ändå tittar jag på en massa teorier etc men de är som gamla kartor från den tiden då folk trodde att jorden är platt. Inte så mycket att orientera efter då det blåser till storm.

Vid marknadshyra kan uthyraren sätta hyran fritt. Så är det inte alls idag. Presumtionshyra innebär bara att HGF har ordnat så de godtyckligt kan bestämma avvikelsen från bruksvärdeshyra.

Presumtionshyran medger bara att fastighetsägaren går runt på ett nyproducerat hyreshus.

Tvärtemot vad många i tråden fantiserar om så kostar det en hel del med nyproduktion.

Det är en helt riktigt observation. Och en för tråden utmärkt fråga.

Om nu byggarna har extrema marginaler, vad kommer det sig inte att en del av dom sänker marginalerna en aning och grabbar hela marknaden.
Eller att någon ny aktör kastar sig in och grabbar hela marknaden.
Precis som du säger är det vad som händer i verkligheten om någon har för höga marginaler.

Bubbelpratarna i tråden har fått frågan tidigare, men tycker att den är svår, konstig och jobbig. Det är inget man vill tala om. Då är det roligare att sitta och påstå att det är en bubbla.

Tänkbara förklaringar:
* Marginalerna är inte stora. Byggarna har rörelsemarginal på 2 %. http://www.foretagsfakta.se/Stockholm/L_M_R_Byggnads_AB/104031
Istället har produktionskostnaden stigit. Och det är förklaringen till att såväl villa som hyreshuspriser stigit på samma sätt.

* Alternativt gäller att ?

Den som påstår har förklaringsbördan. Och pratar man nu om prisfall så bör man kunna redovisa ett händelseförlopp med trovärdig orsak och verkan.
Varför är det så svårt att leverera det?

Vid ett lån utan pant inblandad så kommer bankens skuld till låntagaren att manifestera sig på låntagarens transaktionskonto.
Borde väl gå att förstå att låntagaren inte vill lämna bankkontoren med endast en skuld. Utan kräver en lika stor tillgång.

Vid lån där en pant används kan inte bankens skuld redovisas på låntagarens konto innan köpet är gjort iom att det har panten som förutsättning. Därför kommer skulden istället att redovisas på säljarens transaktionskonto. Eventuella skulder som säljaren har bostaden som pant för löses i samma ögonblick.

Byggbolagen kan inte helt lätt gå upp i kapacitet. De vågar inte gå upp hur mycket som helst heller då det vet att byggbranschen går i konjunkturer. Det är inte helt lätt för nya aktörer att komma in på marknaden, finns trösklar.
Varför har då produktionskostnaden stigit så mycket just i Sverige? Vi har Europas högsta byggpriser, högre än högkostnadsländer som Danmark och Tyskland.

I Sverige har man byggt lyxigare bostäder. Det ska vara marmordiskbänk och allt möjligt. Problemet idag är att de som har pengar har köpt färdigt. Den målgruppen har fått vad den velat ha. Nu har vi folk utan pengar kvar som vill ha billiga bostäder, men både nya hyreslägenheter och bostadsrätter är för dyra luxuösa för dem.

Det är ungefär som Volvo vill vara i premium segmentet för det är där pengarna och vinsterna finns. Men då det gäller bilar så finns det andra utländska bilföretag som levererar billiga bilar. Så det blir ingen brist. Men tyvärr kan inte utländska byggbolag leverera billiga bostäder hit på samma sätt som biltillverkarna kan skicka hit billiga bilar.