Bostadsbubbla i Sverige?

Du tror att det bryter mot lagen trots att det gavs en länk till att det redan pågår, låter inte sannolikt.

Jag tror det blir mer transparent mot nya köpare eftersom låg eller hög amortering inte påverkar månadsavgiften som föreningen tar ut för att finansiera de verkliga driftskostnaderna. Lånedelen som en del väljer att ta och andra inte blir separat och den delen kan köpare ta ställning till själv.

En del praktiska problem kan däremot uppstå för föreningen att hantera detta men går det att hantera så låter det lysande. Enklast och bäst tycker jag dock är om ingen tar lån via föreningen utan sköter det direkt med sin bank.


Jag tycker det är väldigt synligt redan idag men för dem som ändå inte klarar av att kolla upp detta är det en fördel. Den stora saken är dock att varje medlem själv kan avgöra storleken på sina lån och inte styrs av vad andra medlemmar vill ha.


Utan lån i föreningen eller med en separat lånedel försvinner denna fråga. Då återspeglar avgiften vad det kostar att driva föreningen och de nya köpare som vill ta lån via föreningen kan se vad just det kostar och jämföra det med egna lån av sin bank. De flesta eller alla skulle då se att det blir billigare att låna själv pga avdragsrätten.

Vilket är exakt vad jag skriver... Om köpare, helt hypotetiskt, får kalla fötter efter spektakulära brf-konkurser kommer efterfrågan på andra boendeformer givetvis tillgodoses av vakna entreprenörer. Jag har aldrig påstått att boendeformen ägarrätt är att föredra framför en väl förvaltad bostadsrättsförening, det finns många goda anledningar till att ägarrätten aldrig slog igenom. Nu sitter vi dock med ett stort antal nybyggda föreningar där ekonomin i bästa fall kan beskrivas som ett stort skämt.

Eller du menar att byggherrarna kommer fortsätta mangla ut bostadsrätter i parti och minut samtidigt som aftonbladet dagligen skulle köra nya artiklar under sin klickvinjett "BOSTADSKOLLAPSEN!".

Varför ska vi låna av utlandet?

När detta sker så kommer RB sänka räntorna och öka stödköpen. Om det inte hjälper så gasar de mer och mer.

Antar att det snart är dags att sluta då det är lite off-topic men...


Nej det bryter inte mot någon lag. Så länge medlemmarna i föreningen är med på upplägget så är det helt ok. Men eftersom särskilt de med små lägenheter då måste acceptera relativt sett högre andelstal så är det inget man kan lita på långsiktigt. Det intressanta blir vad som händer efter att den första köparen av en lägenhet med felaktigt andelstal frågar styrelsen om de kan mäta om lägenheterna och korrigera andelstalet. Får den medlemmen nej går det att gå till domstol. Det är ju inte helt lätt att driva så jag är inte förvånad att det inte hänt ännu men det kommer säkerligen.

Särskilt som jag läste i SvD (som jag inte hittar nu) där en jurist som arbetade med att godkänna ekonomiska planer för nya föreningar vittnade om att 10-15% skillnad i andelstal gentemot boyta varit vanligt länge (och kan motiveras med att gemensamma utrymmen skall delas mer lika) men att han börjat vägra godkänna planer med uppemot 80% skillnad det senaste året. han visste även att byggherrerna i de fallen gått vidare och fått planerna godkända av en annan jurist istället.

Edit: De behöver inte ens gå till domstol. Missgynnade lägenheter (1r och 2r) brukar alltid vara fler än gynnade (4r och 5r) i vilket hus som helst. Det räcker sannolikt att skriva ihop en liten text om varför andelstalen borde ändras (med hänvisning till lagen som föreskriver likabehandling) inför ett årsmöte och sedan rösta för det. Jag skulle åtminstone aldrig lita på att jag får behålla den fördel jag betalat för med den högre insatsen.



Vad är driftkostnad? Visst måla om garagedörrar och liknande men det mesta är ju större arbeten som betalas med lån och periodiseras via avskrivningar. Jag tycker nog inte att en förening skall vara skuldfri. Den skall låna till större renoveringar. Att då skicka ut enkäter till alla om hur mycket de vill gå in med kontant istället och arbeta med olika andelstal på allt blir för krångligt. Det är bättre att sluta fundera i de banorna helt tycker jag.

Det bästa, enligt mig, är att föreningen startar med lagom stora lån och en tillräcklig amortering så att de gamla lånen betalas av i samma takt som man behöver ta upp nya för renoveringar. Eftersom ett nytt hus inte borde behöva renoveras förrän tidigast 10 år (då puts fasaden spricker i samband med att bygg garantin går ut) så borde man börja med ett lån som betalas av på 10 år med en rimlig årsamortering. Då kan avgiften hållas hyfsat jämn även om man lånar för större arbeten då och då. Det är den modell jag föredrar hursomhelst.

Hur man skall få lagstiftare eller kunder generellt att föredra samma modell vet jag inte dock...


Hur skall föreningen finansiera exempelvis ett nytt tak utan att ta upp lån? Eller nya garageportar? Driftkostnader betalas ju ofta genom att man tar upp lån. Renovering av butikslokal man hyr ut?

Visst det är annorlunda när föreningen bildas och de lånar för att köpa huset. Är det bara den investeringen du menar?

Antalet påbörjade bostäder har ökat kraftigt från och med 2015, från cirka 38 000 år 2014 till 68 000 i år 2017. År 2015 kom 160 000 migranter till Sverige, de flesta under hösten. Räknas modulhus/containerhus som påbörjade bostäder i statistiken? Byggbranschen säger nu att arbetskraftsbrist är det största hindret för ökad produktion, så modulhus är ett sätt att delvis avhjälpa det. Modulhus är ju inte så långlivade i svenskt klimat så den delen av utbudet borde redovisas separat.
http://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsplanering/bostadsmarknaden/indikatorer-for-bostadsbyggande/

Uppföljning på Torontos 'bostadskrasch'... Hittade väldigt intressanta siffror, priserna har inte alls 'kraschat' 20% som har citerats några gånger här. Vad som hänt är att ett mycket mindre antal riktigt dyra hus/lägenheter sålts, vilket drar ner snittpriset. Justerar man efter hus-sorter osv som sålts (så att man faktiskt jämför likvärdiga bostäder) så har priserna sjunkit med 6.9% från peaken i April (vilket var när de nya förordningarna introducerades). Och priserna har fortfarande ökat 14% från förra Augusti!

Home Price Index http://www.trebhome.com/MARKET_NEWS/home_price_index/index.htm

Augusti 2016 http://www.trebhome.com/MARKET_NEWS/home_price_index/pdf/TREB_MLS_HPI_Public_Tables_0816.pdf
April 2017 http://www.trebhome.com/MARKET_NEWS/home_price_index/pdf/TREB_MLS_HPI_Public_Tables_0417.pdf
Augusti 2017 http://www.trebhome.com/MARKET_NEWS/home_price_index/pdf/TREB_MLS_HPI_Public_Tables_0817.pdf

Notera att detta även gäller bara Toronto området- Resten av Kanada ligger mycket bättre till.

Inte nödvändigtvis. Föreningen får ofta såpass mycket bättre ränta hos banken att det med råge väger upp detta. Föreningen går in med fastigheten som säkerhet medan bostadsrättsinnehavaren går in med sin andel, och föreningen lånar typiskt större summor varför man så klart kan få rabatt på räntekostnaden.

Kollade min förening (2016 årsredo.) och vi har i snitt lån på 1.26% (lägsta 0.76%, högsta 2%), viktat efter storlek på lånen såklart. Det är blandat rörliga och bundna, och jag kan inte se när 2% lånet var bundet. Förening är också väldigt lågt belånad (runt 1500/kvm) vilket jag antar ger en bättre ränta. Min ränta på 1.4% med avdrag är ju då bättre, men om jag skulle binda en del av lånet blir det ganska likställt.

Det är inte min erfarenhet, jag har visserligen extremt låg ränta men det är inte svårt att få läge räntekostnader som privatperson.

Belångningen per kvm är ju bra, men snitträntan borde ju vara runt 0,7.. det klart den på 2% är troligtvis gammal

Nä kanske inte din erfarenhet. Men du begriper att en förening med 100 miljoner i lån och en fastighet som säkerhet har ett annat förhandlingsläge än en BR-innehavare med 2 miljoner i lån och sin andel som säkerhet? Eller?

Sen kan BR-föreningen förvisso ha urusla förhandlare men bor man där får man ju själv ta ansvar för att se till att hålla dumskallar borta från styrelsen.

Föreningen har dock ofta lån på längre löptider och de senaste 10 åren har det inte varit ekonomiskt gynnsamt, men det är ju en ekonomisk trygghet i viss långsiktighet som även en förening kan välja bort om medlemmarna kommit överens om det.

Herregud, hur kan du vara så urbota korkad? Marknadspriset är uppblåst på grund av kvantitativa lättnader, låga räntor, skatteavdrag & spekulation, kortfattat det har ingenting med fundamentala värdet att göra. Bostadspriserna har mer än femdubblats sedan 90-talet. Lönerna har inte femdubblats... punkt slut detta är odiskutabelt, om detta inte signalerar en övervärderad bostadsmarknad eller bubbla så finns inget hopp för dig.

Hur mäts en bubbla har du frågat 1 miljon gånger och fått svaret lika många gånger.

Nedan är fyra simpla sätt att värdera en bostad.

Demand - the desire or need for ownership supported by the financial means to satisfy the desire;
Utility - the ability to satisfy future owners' desires and needs;
Scarcity - the finite supply of competing properties and
Transferability - the ease with which ownership rights are transferred.

Demand: Vi har i Sverige ingen bostadsbrist, det finns tusentalsobjekt till salu och det byggs konstant. Problemet är att bostadsmarknaden endast är tillgänglig för dem med kapital nog att betala priset.

Utility: Exemplet med det garaget är att det inte tillfredsställer ägarens behov, då det saknas det mest basala som toalett och dusch.

Scarcity: Vi har överproduktion idag, vilket innebär att priserna borde sjunka.

Transferability: Det är mycket trögt på bostadsmarknaden just nu.