Sverige: landet där det råder stor bostadsbrist

Fusket och myglet med att snika sig förbi köerna för hyreslägenheter tar nya vägar:
https://www.hemhyra.se/nyheter/falska-profiler-vid-lagenhetsfusket-60-koplatser-frysta-hos-boplats-syd/

Den som tror att det inte finns några risker är den som inte förstår riskerna. Det finns alltid risker med allt.

Nu sitter du bara och hittar på. Det är tvärtom du som fått förklarat för dig att det inte finns någon mening med att hyra i andra hand när man kan hyra direkt av hyresvärden.

Varför du inte kan ta in det vet jag inte, så det finns nog inte så mycket mer vi kan hjälpa dig med.

Av det enkla skälet att räntesänkning hittills verkat hyressänkande. Det har tagit ut mycket av taxehöjningarna, och lett till hyreshöjningar på när 0. (Ibland 0).
När räntan kryper upp så lär stigande räntor och stigande taxor båda verka höjande för hyrorna.
Och det blir väl inte så kul.

Men hyresgästerna har väl sparat i ladorna så dom har sparande att ta av. Väl?

I så fall får jag väl anpassa den om det kommer fram något som motiverar det. Värre än så är det inte.

Det har väl mer att göra med vad lagen tillåter. Nu blev det väl en lagändring till 2011, med det du beskrev var väl innan.
Och då vill jag minnas att Allmännyttan knappt fick dela ut någon.
Var väl något i stil med 1%. Och så fanns någon undantagsregel om att de fick dela ut mer ifall de sålt av en fastighet.

Verkar rimligt att HGF vägrar hyreshöjning. Men då kan de inte kräva mer underhåll heller.
Och det är väl där de inte klarar logiken.

(Troligen så tänker sig HGF att hyresgästerna skall slippa betala för underhåll. Sedan skall läget bli så akut att staten skall plundra skattebetalarna och skyffla in. Dvs skattebetalarna åker på att betala hyrorna).

En del skulle nog säga att det vara konstruktionsfel där jag bodde också.

Jo, men det var väl just det det var.
HGF väljer den lägsta underhållsnivån. Och så prutar men ned på den. Då får vi den här typen av resulatat.

Fast om jag gladeligen skulle betala 8000/mån för att bo i den lägenheten måste ju det också vara en rimlig hyra? Jag skulle inte flytta från mitt nuvarande boende om jag tyckte att hyran i det nya boendet vore orimlig, men 8000 låter inte alls orimligt med tanke på läget.
Vad är det som gör att din syn på vad som är rimligt skall ha företräde framför min?

1. Utdelningsbegränsningen är ganska humoristisk. Låt oss säga att en allmännytta som delar ut säg 400MSEK per år enligt nuvarande regelsystem så har den därutöver räntebärande skulder till kommunen. Den betalar markhyra till kommunen. Den balanserar värdeökningar genom planmonopolet och kommunal mark. Den betalar väggälder (och det är sällan som den får prestanda för pengarna). Den betalar administrativa avgifter enligt kommunens godtycke. Låt oss ge ett fiktivt exempel. 400MSEK per år i utdelning. Markhyror 250MSEK. Räntor till kommunen 400MSEK. Väggälder 40 MSEK. Adminstrativa avgifter 10MSEK. Därutöver ökade fastighetsvärderingarna med ca 1000MSEK per år med mask för avskrivningar med ökat belåningsutrymme som följd varför kommunen kunde "investera" kommunofrivillig gåvan som ett nödvändigt lån i bolaget. etc. osv.
1.1. Regeln är förövrigt en bananregel. 3 § Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolags värdeöverföringar får under ett räkenskapsår inte överstiga ett belopp som motsvarar räntan på det kapital som kommunen eller kommunerna vid föregående räkenskapsårs utgång har skjutit till i bolaget som betalning för aktier. Räntesatsen ska därvid utgöras av den genomsnittliga statslåneräntan under föregående räkenskapsår med tillägg av en procentenhet.
Värdeöverföringar under ett räkenskapsår får dock inte överstiga ett belopp som motsvarar hälften av bolagets resultat för föregående räkenskapsår.

2. Är det någon som har koll på mosebacke underhållsnivån?, verkar lämpligt som jämförelsematerial i debatten.

3. Det kan ju vara som så. Men det är knappast HGF som planerat det utan kommunen.

4. Arkitekterna på den tiden hade inga betydande erfarenheter av de byggnader som de ritade. Det var heller inget nytt utan de effektiviseringskrav som framdrev funktionalismen skapade enorma problem i de hypereffektiva lösningar som förespråkades. Vattenavledning är ett sådant exempel - i sin kritik av tidigare vattenavledningssystem så insåg kritikerna inte att de hade särskilda dimensioner just för att hindra istappsbildning och att vatten stänkte på fasader vid skyfall - med skador som följd för den fastighetsägare som snålade in på fasadunderhållet (dagens plåt och betongfasader är ju ganska vattenresistenta men tidigare fasader är det ju inte så med).

5. Tveksam till det där. Enligt min uppfattning verkar hyran väldigt hög i förhållande till underhållet.

Alla som klagar på att det saknas hyresrätter med "rimliga" hyror,
Varsågod och sätt in era pengar hos ETC bygg!

https://www.etc.se/etc-bygg

Slemmet lär väl redan gjort det vid det här lager?

Kan du visa beräkningarna. Eller antar du att personen som köper lgh:n i ditt exempel har kapital att slänga in?

Förövrigt är slutpriserna runt mosebacke ligger betydligt högre om de har sjöutsikt. Det simpla förstår du väl? Söker man på hemnet hittar man ett slutpris på en lgh (utan sjöutsikt) på 39kvm som stannade på 4,6M. Om den haft sjöutsikt och balkong så hade priset med lätthet varit en miljon högre.

Hur ser kalkylen ut då...

Mja, hade det varit ett privatkapitalistisk profitjagande fastighetsbolag i stället så hade kommunen kunnat plundra det på samma taxor, avgäld, avgifter. Det enda som skiljer är just utdelningen. Och den menar jag var begränsad i lagen.
Det är iaf inte uppenbart för mig att allmännyttan kan strunta i underhåll på vissa byggnader för att ta ut som avkastning.
I så fall så skulle allmännyttan låta vissa hyresgäster subventionera andra hyresgäster. Så kunde allmännyttan göra förr (eller var tvungen). Men 2010 så tror jag iaf att det hade tagits bort så "bruksvärdesprincipen" gällde lokalt.

HGF har motiv då de får hyrorna betalda av skattebetalarna då. För kommunen är det väl mer egalt. Dvs de saknar motiv.

Hyran kan väl sägas bestå av två delar. Dels en lägesbaserad som kommer i uttryck av markavgäld. Och den kan väl vara hög där.
Och sedan en mer byggnadsrelaterad, som inte har med läge att göra. Den var väl inte så hög?
Sammantaget kan det väl upplevas som högt, fast inte om marknaden skulle få bestämma.

1. Inte alls. Väldigt få privata fastighetsbolag har några betydande markhyror till kommuner eftersom bolagen vanligen äger fastigheter på fri grund. Vägavgälder brukar vara avtalsreglerade beroende på omständigheterna. Såkallade administrativa avgifter är ofta en sak som kan prövas, övertas eller annars vanligen inte behöver erläggas. Så du har helt fel i samtliga avseenden.

2. Utdelningen är alltså den minsta värdeöverföringsposten.

3. Det är en funktion av planmonopolet. Ett kommunalt fastighetsbolag som styrs av sin kommuns politiker kan helt enkelt använda sig av roulettetricket och satsa på svart och dubbla insatsen när byggnaden döms ut. Risken är att riksdagen ändrar lagen med ett penndrag och tex. upphäver planmonopolet (eller för att vara mer stringent - monopolet att anta en detaljplan under vissa givna omständigheter och förutsättningar).

4. Även om så vore så verkar det väldigt svårt att kontrollera en sådan reglering liksom att ett multipelt fastighetsinnehav alltid förutsätter värdeöverföringar mellan olika poster - det skulle vara omöjligt att driva fastighetsbolag annars såvida man inte redovisade varje fastighet som eget bolag och hade ett mycket stort kapital i koncernen.

5. Nu svamlar du bara. Givetvis är det kommunerna som försöker råna staten och inte HGF. Möjligen kan HGF ha supits under bordet på någon fest och insvurits i den stora kuppen och därefter tänkt "bra kupp då behöver vi inte bråka mer med kommunen, eller något liknande". Eller med andra ord så har de blivit rövknullade av kommunen alternativt är anhängare av någon kommunistisk dialekt som gjort det till en huvudpoäng att kommunismen ska införas genom kommunala fastighetsbolag.

6. Dagens markavgälder reflekterar inte lägesvärderingen ens i Stockholm. Däremot börjar de långsamt närma sig marknadsmässig markhyra och Stockholms stad har flaggat för att det i framtiden ska bli marknadshyror på mark. Men nu ligger inte berörd kommun i Stockholm och har inte något marknadsbaserat system för markhyror och vägavgälder.

Varför du inte kan ta in att det inte finns några förstahandskontrakt förstår jag inte . Det var ju du som sa att 6 mån inte är intressant för en barnfamilj. Vad jag försöker förklara för dig är att det finns inget annat. Kommunala bostadsförmedlingar existerar inte, varför du ska ha så svårt att fatta det förstår jag inte. Det enda som finns är privatpersoner som hyr ut sina rum/lägenheter. Du kan ju kalla dom hyresvärdar om du vill. Den enda möjligheten din barnfamilj har är att köpa en bostad för en halv miljard, Lycka till. Ditt svammel om att det är lätt att hyra är bara svammel för du jämför med Sverige och tror att världen i övrigt funkar likadant. Nej din tönt i London är det helt andra förutsättningar.