Bostadsbubbla i Sverige?

Det gör man inte därför att HR finns inte att få tag på, bland andra skäl. Nej klart man köper det nya och sedan säljer det gamla. Särskilt idag innebär det risken för förluster. Kan även bli ett stort minus när den girige säljaren till slut blir desperat och annonsen på huset läggs in för tredje omgången. Vanliga familjer vill inte äga två hus i stockholmsområdet. Att hyra ut det gamla vore dock kanske inte så dumt.

Hyra ut det gamla?

Dom måste ju sälja för att ha råd att köpa det nya

Det har du rätt i. Jag tänkte inte särskilt långt.

Hm, ser ut som du har lite svårt för det med real och nominell.
Men jag kan förklara i termer av lön i stället.

Säg då att någon har ett lån på 50 månadslöner. Och att ränta är 4%, och att KPI och löner ökar med 2%. (dvs realränta är 2% och ingen reallöneökning). Och att lånet är amorteringsfritt.

Efter år ett: betald ränta är 2 månadslöner. Men lånet är nu 49 månadslöner. Så 1 månadslön (2%) blev en räntekostnad. Den andra månadslönen kan ses som en amortering, även om det i formell mening inte är det.
Nästa år kommer räntan som skall betalas att vara 1.96 månadslöner. Så även med ett amorteringsfritt lån kommer skulden och räntan att minska.

Detta är skälet till att folk inte har så mycket problem med att låna när nominell ränta är hög och inflationen är hög. Räntekostnaden är inte så hög.

Och skall RB ägna sig åt räntehöjningar, så sker det om KPI drar iväg. En boränta på 4% kräver i stort sett en KPI-ökning på 2% och en referensränta på 2%.

Kan KPI dra iväg utan att lönerna hänger med?
Vad är det som händer om priset att klippa sig stiger men lönerna består?
Det som krävs är egentligen någon form av produktivitetssänkning. Dvs något som gör att du som kunde betalar för mer tid när du går och klipper dig.
Men i samhället har vi produktivitetsökningar. Det gör att lönenivåerna stiger.

----------------------------------------------------
Vi har haft stadiga reallöneökningar sedan ca 1995. http://www.ekonomifakta.se/Fakta/Arbetsmarknad/Loner/Loneutveckling-i-Sverige/
Innan dess stod de i stort sett still i 25 år. (Det var en konsekvens av vänsterpolitik).
Kalkyler som görs får därför baseras på det vi har. Vilket är reallöneökningar. Vill man vara pessimistisk får man gå ned på stillastående reallöner.

Ja den lögnen upphör du ännu inte med utan upprepar den som en papegoja.

1. S-regeringen från 1994 styrde i 90-talskrisens efterdyningar. Därför kunde reallöner öka jämfört med tex 1993. Knappast märkligt.

2. Reallöneökningar därefter stämmer inte. Välståndet sjunker. Du förordar inflation och titta - KPI stiger fortfarande inte. Det stiger inte nämnvärt alls därför att efterfrågan i ekonomin aldrig tar fart igen och banker är inte vad som krävs för det. Europa misskötes och då tar ingen efterfrågan fart heller och KPI stiger inte. Det används istället av dig att inflation som förstör tidigare sparande ändå skulle vittna om ökande konsumtionsutrymme. Vilket bankir-trams.

Jag känner inte till en enda. Alla jag har känner eller där jag har någon insyn i flyttandet har köp först och sålt sedan.
Jag gav tidigare ett exempel på där sälja först och köpa sedan kan fungera. Men det är lite speciellt.

Ska man köpa villa så tar det för de flesta ganska lång tid innan man hittar något man vill slå till på. Några år är inget ovanligt. Det är inte så att man vill bo på hotell, som någon nämnde, i två år.
(Detta låter mer som om det är några hemmaboende tonåringar som uttalar sig).

Shurgards framgång kommer av att BR kostar en hel del och folk köper lite mindre och hyr i stället av Shurgard.

BR-priser är inget problem för dig för du hävdar ju att svenskarna blivit 69% rikare sedan 1995, eller hur?

Kan också finnas goda skäl till att "alla gör ju det".

Jag har beskrivit en situation där det är möjligt tidigare i tråden. Det är den ensamstående som inte bryr sig speciellt om vad denne köper utan vill maximera priset. Och där utbudet är stort så att vederbörande kan köpa nytt helgen efter kontraktsskrivning. Och då bjuder på 5-10 BR. Centrala Stockholm är en plats där detta fungerar.
De som gör så här har tvärtom uppfattningen att priserna stiger. Och de vill köpa så dyr bostad som möjligt.

För majoriteten är detta tvärtom skvatt galet. Det tar lång tid att hitta en bostad man vill bo i. Och att stå utan bostad är inget vanliga människor är roade av.

Det finns inte heller någon risk i att inte få sin bostad såld. Det är bara en prisfråga.
Det finns två tillfällen när det är besvärligt att sälja.
* I en avfolkningsbygd.
* Man är för girig och sätter för högt pris.

Det sista fallet är lätt att åtgärda.
Man gör bara så att man tar in offert från tre mäklare. De kommer att vara samstämmiga på vad lämpligt utgångspris är. Sedan räknar dom med en trolig ökning vid budgivning.
Och så räknar man med det utgångspriset. Allt ovanför ser man som oväntad intäkt.

Från utgångspriset räknar man bort, försäljningskostnad, vinstskatt, flyttkostnad, lagfart, pantbrev, renovering av nya bostaden mm. Och lägger till lånelöfte minus nuvarande skuld. Plus eventuellt sparande man vill stoppa in.
Då vet man på ett ungefär vad man kan köpa. Kan man inte kompensera för flyttskatten blir det nedbyte.

Det jag pekat på är att du inte vet vad folk svarar på.

Wikipedia har ofta länkar till källa. Har du kollat om det står fel ang datum för högertrafiken?

När jag har länkat den flera ggr så går det inte att tala om en ovilja.

Hur många timmar har du letat nu?

Kan du försöka vara lite mer specifik på varför marginalerna inte skulle kunna vara så låga?
Jag har tidigare nämnt DRAM. Där vi har tre tillverkare nu. Och tittar man på microns lönsamhet så har den varit deprimerande. Och det har varit en hård utslagning genom åren av tillverkare.

Varför i all världen skulle det inte kunna vara mördande konkurrens mellan tre leverantörer?

Dessutom dräller det av byggare. De är bara inte så stora och kända. På väg till jobbet passerar jag flera bostadsbyggen. Inte ett enda är av de stora.

Några saker ni missar är:
* De stora tar ofta stora byggen av kommersiella fastigheter. Drar man bort kommersiella fastigheter ser det lite annorlunda ut.
* Det stora är verksamma över hela landet. Men de är inte lokalt dominerande.

Tittar man i konkurrensverkets analys så redovisar dom att mellan 2009-2012 var det 62% av producerade lägenheter som levererades av mindre byggföretag. Dvs de mindre företagen dominerar bostadsbyggandet.
Detta är verkligheten, som återigen stämmer dåligt med påståenden som bubbelpratare kommer dragandes med i tråden.
Vidare nämns att det 2012 fanns ca 93'700 företag verksamma inom byggsektorn.
På de lokala byggmarknaderna finns det ganska gott om leverantörer, och som levererar i konkurrens.

Som jag skrev kan du inte titta på försäljningspris av en BR. Du vet inte hur stor andel av lånen som ligger på BRF.

Du får istället titta på byggnadskostnad per kvm.
Den var:
1995: 11'471
2015: 32'748

Sedan får du väl försöka reda ut varför den ökat. Finns en del skrivet om det.

Varför skulle det vara ineffektivitet?

Svarslös och börjar med personangrepp.

Det var tvärtom pendlingstider det handlade om. Gå tillbaka och läs, då ditt minne verkar svikta.

Detta är bara vad du sitter och hittar på.

Detta kunde sägas för både 10 och 20 år sedan. Stockholm borde vara tomt på folk som utför arbete med låg ersättning. Inga lokalvårdare, ingen dagispersonal, ingen hemtjänst, snabbmatställena har fått stänga. osv.
Är detta vad vi ser?
Eller är det tvärtom så att det inte är något större problem att rekrytera folk.

Det du inte kan ta in är att det tvärtom är gott om folk som vill bo och arbeta i Stockholm. Och att många gör precis som jag skriver. Bosätter sig i utkanten (i vid bemärkelse). Inte bara låginkomsttagare utan över hela inkomstspektrat. Folk accepterar inte bara 40 minuter, utan 90 minuter.
Som jag skrivit tidigare, så får du för dig att människor gör fel om dom inte agerar efter dina preferenser. Det är en defekt du har, inte dom.