Bostadsbubbla i Sverige?

Finns det något mer som skriker bostadsbubbla än programmet "Toppmäklarna"?

Att tänka på i den analysen är dock att sedan 2007 har priserna stigit med 60%, vilket innebär att folk som köper lägenhet idag har ett 60% större lån. Att klara av en ränta på 5% år 2017 är då likvärdigt med att klara av en ränta på 8% 2007.

Den här logiken är helt baklänges. Fler köpare => högre efterfrågan => högre pris. Det finns minst två konkreta sätt som spekulation på nyproduktioner påverkar marknadspriset för alla bostäder:
- En del av de bostadsköpare som inte fick köpa en nyproduktion på grund av spekulanterna ger sig istället ut och budar på det existerande bostadsbeståndet. (dom är ute efter en ny bostad, inte specifikt en nyproduktion)
- Byggföretag som ser att dom får flera gånger mer intresserade köpare än tillgängliga lägenheter för Etapp 1 av ett kvarter/hus på prisnivå X kommer i nästa etapp att höja priserna till prisnivå Y eftersom det fanns en så stor efterfrågan.


Bra tänkt! Om vi kan mappa den mot den lilla nedgången på bopriser 2012 så kanske vi kan få fram om och när den stora nedgången kommer och stänga denna tråden. /s

OK, ett exempel som kan förtydliga. Familj A bor i Sundbyberg i fyrarummare bostadsrätt värderad till 5,5 Mkr. Belåning 2,5 Mkr. De binder sig för att köpa nyproducerad villa av Skanska i Järvastaden, Solna, för 8,5 Mkr, med inflyttning 2019 baserat på ett lånelöfte från banken på ytterligare lån 3 Mkr. Marknaden viker och 2019 strax innan villan ska tillträdas får familjen sålt sin lägenhet för endast 3,3 Mkr och nekas av banken de lån som krävs för att köpa villan (nya 5,2 Mkr + omläggning av gamla 2,5 Mkr). Familjen blir stämda i tingsrätten av Skanska för kontraktsbrott när de ej slutför köpet av villan (terminskontrakt, quod erat demonstrandum), förlorar processen och blir skyldiga Skanska skadestånd 3,2 Mkr för prisskillnaden på villan som nu endast går att sälja för 5,5 Mkr på marknaden samt för ombudskostnader 200 tkr.

Familjen flyttar till en hyresrätt och ansöker om skuldsanering för att bli av med restskulden till Skanska 2,4 Mkr.

men priserna har tidigare stigit i samma takt som lönerna vid tidigare år. nu dom senaste 10 åren har dom stigit betydligt mer än vad lönerna har. detta gör mig orolig. folk har inte råd att köpa längre

Men kostnaderna har inte stigit lika snabbt som lönerna, de har snarare sjunkit.

Och detta är ju fällan. Lånebeloppen ökar men i och med nästan obefintlig ränta ökar räntekostnaderna nästan inte alls. Svenskar har ett världsunikt sätt att förhålla sig till skulder också. I USA tex. så har man ofta 30 eller 15 års avbetalning på ett huslån. I sverige lever vi med illusionen att om vi bara betalar av lånen till en "komfortabel nivå" så är allt bra. Att bli skuldfri ses som suspekt, inte eftersträvansvärt. I praktiken hyr man pengarna av banken, OCH ansvarar för kostnaderna för underhåll och renovering. Man får alltså det sämsta av två världar.

Samtidigt säger man gärna till hyresgäster hur idiotiskt det är att "inte äga sitt boende".

Jesses, nu har jag återigen visat hur fel du har. Då kommer du dragande med fria fantasier.

Boräntorna stig och priserna fortsatt upp. Det är de hårda mätbara fakta vi har.

Ta som exempel på hur fel du har reaktionen på fördubblad fastighetsskatt som i praktiken infördes 1990. Inte ens när de nya taxeringsbeskeden kom så reagerade köparna. Och inte brydde dom sig om den kommande skattereformen som kraftigt minskade ränteavdragen. Trots att politikerna hade stått i TV och varnat. I stället blir det ett förskräckligt jämmer och gråt i media när verkligheten kommer farande.

Verkligheten visar att framförhållningen hos massorna är 0. (Enstaka individer som jag har framförhållning. Men vi är undantag).
Men du menar att folk skulle ha suttit och gissat att politikerna kommer säkert att göra så det blir billigare. Och så ignorera lägre levnadsstandard tills detta eventuellt kanske inträffar.

Andra som har verklighetskontakten kvar, förstår att det är vad som händer som påverkar. Och det som hände var att räntorna steg och att boendeutgifterna steg. Och det blev dyrare att bo.
Och resultatet var att folk accepterade det.

Fördubblad ränta är ändå fördubblad ränta. Och verkligheten visade att folk inte tvekade utan priserna fortsatte stiga.
Räntekänsligheten är inte så stark som alarmisterna i tråden tror.

Du tar bara med de händelser/effekter som driver åt ett håll. Därför får du fel.

Tillgång:
* Spekulanterna köer icke-existerande bostäder och säljer dessa när de börjar existera. Inga existerande bostäder undanhålls från marknaden. Och vi skulle kunna stanna här. Eftersom inte varan undanhålls från marknaden så blir det ingen prispåverkan.

* Nu skulle någon kunna hävda att eftersom spekulanten köper så driver köpet upp prisnivån. Men det får då motsatt effekt när spekulanten säljer. Nettoeffekten är 0.

(Att byggföretagen ser att det går bra att sälja, så dom bygger mer, får snarare prissänkande effekt, då det kommer ut mer bostäder på marknaden. Att tillgången ökar är prissänkande).

Fast enligt dig själv är det ju produktionskostnaden som driver priset, sjunker produktionskostnaden helt plötsligt bara för att man råkat bygga för mycket?

Bankerna gör det tvingas att göra, varken mer eller mindre.

* Detta borde inte skilja från ett vanligt köp. Dvs man skriver kontrakt och det mesta man kan förlora ifall man backar ur är handpenning. (Säljaren måste visa att kostnaderna uppkommit för att kräva de från köparen. Dock bara upp till handpenningens storlek).

* Jag har för mig att jag hört av spekulanter som ägnat sig åt köpa på ritning och sälja vid tillträde att man under en tid kan komma ur ganska billigt. Mer av en administrativ avgift man förlorar. Man kan säga att spekulanterna har ett terminskontrakt och en säljoption under den tiden.

* Går vi tillbaka till första fallet och det inte bara är en bokning utan ett köpekontrakt som skrivs så handlar det inte bara om något lånelöfte från bankens sida. Banken har komittat sig till utlåningen. Och innan dom gör det har dom kollat saken noggrant. Skulle nu något hända på marknaden så att banken ser att deras risk stiger kommer dom att meddela detta till köparen.
Köparen får då antingen skaka fram mer handpenning eller bryta kontraktet. Eftersom det sker ganska tidigt blir förlusten bara en bråkdel av handpenningen.

-------------------------------------
Men med detta sagt så saknar jag svar på min fråga om hur avtalet visar på risk. Det var just det jag undrade över. Dvs hur avtalet visar på risk.

Eftersom jag betalar negativ real räntan så verkar mycket riktigt skuldfri inte vara något att stå efter. 1,3% i ränta sedan är 6-7% i avkastning på aktie innehavet inte så svårt att uppnå. Inte riktigt lika bra som det 10% vi brukar få på fastigheter men ändå.

Visserligen hart fastigheter en kostnad också så det blir antagligen i praktiken noll. Det betyder att man bor gratis.

Ingen kan med säkerhet veta framtiden. Detta är ändå den faktiska historiken vi har haft under många år.