Bostadsbubbla i Sverige?

Fast du har inte på något sätt bevisat att realräntan skulle vara -0.55%. Det bygger ju på att riksbanken valfritt höjer ränta p.g.a. hög inflation. Så är ju inte fallet alltid...

T.ex. 2008 så hade vi ju låg inflation men ändå höga räntor. Hur fungerar ditt resonemang då?

Enkelt att bygga två långa inlägg på en förutsättning som inte på något sätt är underbyggd.

Visst kan realräntan röra sig lite fram och tillbaka. Men frågan gällde ju genomsnitt under 15 år. Eller hur.

Är det inte?

Nu skrev jag i slutet på mitt svar att den som menar att realräntan skulle dra iväg drastiskt får ta och göra en detaljerad förklaring av det. Det är ett rimligt krav iom att Riksbanken då skulle agera extremt avvikande.
Eller också är det någon annan extrem omständighet man vill hävda.

Men varsågod och gör det. (Lär bli lite svårare än det du presterat ovan).

Var precis inne på Hemnets kartsök och tycker det ser ut att vara fler prickar än nånsin med objekt till salu. Är det bara min inbillning eller är det nån som kan bekräfta att utbudet ökar?

Tror du priserna skulle ligga kvar på samma nivå ifall räntan höjdes till 5%, amorteringstiden var 30 år för alla på hela lånet, ränteavdraget slopas och fastighetsskatten införs igen med 1% av taxeringsvärdet?

Räntan är rekordlåg, amorteringen är 0, skatter på BR-föreningar har sänkts och likaså fastighetsskatten. Detta har minskat kostnaderna enormt men istället har folk fått råd att låna massa billiga krediter med 0 ränta= livsfarligt.

Ett exemepel: En 3:a i vasastan kostar idag 6.5-7 miljoner med 4000 i avgift. Nettkostnaden är ca 10 000 kr bara+5000 kr amortering ifall man ligger över 70% belåningsgrad.

Så vad händer ifall räntan går upp till 5%, ränteavdraget slopas och amoteringskravet nu införs i juni?
Räntekostnaden kommer bli 25000 i månaden, 4000 kr i avgift+10 000 i amortering= 39000 kr.
Tror du någon vill köpa denna bostadsrätt för 7 miljoner då fortfarande? NEJ!
Priserna kommer störtdyka för att balansera priset ner mot 80-talets nivå, typ 1/3 del av nuvarande pris.

Betänk att kostnaden är lika låg nu som den var när priserna år 1996 låg 1/5 del mot idag.
Kostnaderna för att bo var även något högre i mitten på 80-talet trots att köppriserna i b la Stockholm var 1/3 -1/4 del mot idag och då är inflationen medräknad.

Kostnaden för en bostadsrätt idag ligger ungefär på samma nivå som en hyresreglerad 80-tals hyresrätt. Det är vad folk är villiga att betala tydligen. Bostadsbristen och bostadsmodetrenden har drivit upp priserna i storstäderna så långt det är möjligt utifrån dessa villkor för lån, amortering och skatter. Dom lånar även så mycket dom får låna för bankerna 5 ggr årslönen eller 6.5 ggr årslönen på Sbab kombinerat med tidigare bostadsvinster.
Helst vill ju folk låna 1 miljard om dom kunde och köpa lyxhus och konsumera sportbilar ifall dom aldrig behövde betala tillbaka det. Det är något märkligt entitlement och fruktansvärd moral folk har idag att dom ska låna utan att betala tillbaka det dom lånat.

Det finns även andra variabler som kan få priserna att rasa, en ekonomisk oförutsedd händelse som kraschar ekonomin, flockdjurspsykologi, börsen går ner, massarbetslöshet med mera.

Att bostadsbrist driver upp priserna enbart är skitsnack. Dom hade inte gått upp mycket alls sen 90-talet om bara räntan legat på 10% konstant från år 1992 tills idag.

Priserna hade t om varit lägre idag än år 1996 när dom var på botten ifall räntan nu hypotetiskt var 20%, amorteringen var 10 år för hela lånet, fastighetsskatten var hela 5% på taxeringsvärdet.

Ingen bostadsbrist i världen hade fått speciellt många att köpa en standardvilla idag som kostar 5-6 millar i förorten i stockholm då för ens 1 miljon om räntan blev 200 000 kr, amorteringen 90 000 kr, driftskostnader 48000 kr, fastighetsskatt 50 000 kr= 24833 kr+ 7500 i amortering= 32500 kr varje månad. Mer än dubblerade kostnader mot idag. Det hade stått tomma hus överallt utanför stockholm och folk hade flyttat ut på landet eller i mindre städer.
Det är denna väg jag hade gått ifall jag var envåldshärskare av kungariket Sverige. Att slå undan bankens makt över folks liv och få ner priserna till 1980-talets nivå och få upp kostnaderna istället. Då på den tiden när tom en arbetarfamilj kunde betala av sitt radhuslån på 10-15 år redan genom att leva sparsamt och äta s k radhusbiff. Ljuva tider och så som det ska vara.

Get it?

felpost

Hört talas om inflation gubben? På 80-talet hade man en månadslön i snitt kring 5-10 000kr per månad. Idag ligger den över 25-30 000 kr per månad. Du tror fortfarande vi ska ner till 80-talets priser? Då skulle jag kunna köpa en lägenhet i innerstan och amorterar av den på 2-3 år.

låter ju bra, men hyreshöjningar kommer det att bli garanti, som dom säger i Rosengård

ja det beror väl på var du bor också och dina möjligheter att byta bostad.

därför att det är i många fall ett dyrt träsk som är svårt att ta sig ur och som gör folk fattiga. I synnerhet när det kommer till dyra andrahandsmarknaden och nyproduktion.

Äga är generellt sett billigare, så även om priserna går ner kommer det ändå vara en billigare boendeform totalt sett.

var har jag skrivit om "oändlig uppgång"? Det enda jag hävdat är att ägt boende är bättre och billigare över tid.

Hyra ett helt liv är inte smart, då man betalat någon annans räntor istället för sina egna.

Snälla svenne, försök kompensera för din dumhet så du inte sliter isär diskussionen. Jag har dels aldrig varit speciellt säker på när saker och ting brakar, men mer förbluffande står det ingenstans i det du citerar att jag är nöjd med något alls. De kullerbyttor som sker i ditt huvud är som vanligt fenomenala.

För att bygga argument för din tes så antar du att inflationen ökar lika mycket som räntan. Är det historiskt sett rimligt?

OK historiskt sett, under ett genomsnitt de sista 15 åren då, är den då på minus?

http://3.bp.blogspot.com/_-CXk2-VWGgQ/SQAv8Gcg90I/AAAAAAAAAG4/fuj-cUtf_OI/s1600-h/se_realrate_20081023.png

Nehe just det, den var på plus. Faktum är att tendensen är att ju högre ränta, ju högre realränta även efter skatteavdrag. Vilket då skulle få din tes att gå åt helvete, då högre ränta blir dyrare netto för köparna.

Men visst, "om det hade vart si och så" samtidigt som "det hade varit så" så har du ju rätt i att priserna hade ökat oavsett.

Det som talar emot en fortsatt ökning av bostadspriserna är:

• Hårdare lånekrav
• Ökande räntor
• Minskande ränteavdrag
• Frånsprungna lönenivåer

Det som talar emot en sänkning av bostadspriserna är:

• Ökad efterfrågan
• Positiv makroekonomin

Jag tror inte vi har några gyllene år av bostadsutveckling framför oss, de senaste årens extrema tillväxt är knappast hållbar. De kraftiga ökningarna har sprungit ifrån lönenivåerna. Tillgången på billiga krediter har strypts i och med de åtdragna lånekraven och framtida krav kommer inte bli lägre ställda. Genomsnittssvensken varken får eller kan belåna sig till några större belopp och det är således en minoritet som har ekonomiska muskler till att bosätta sig i Stockholms innerstad.

Men å andra sidan så utgör Stockholms innerstad en undervikt av såväl Stockholms och framförallt Sveriges bostadsmarknad och bör därför inte ses som ett val av boende för mer än en minoritet av Sveriges befolkning. Denna minoritet tillhör i regel kapitalstarka individer med inkomster högre än (låt säga) 90 % av övriga Sverige. Efterfrågan överkuggar utbudet i nuvarande situation och då Stockholm tillhör toppen av de starkast växande städerna i Europa så finns det ingen anledning att tro att detta är på väg att ändras.

Därtill går vi in i en högkonjunktur där löneökningar bör ta fart. Räntenivåerna är historiskt låga, ja. Men ingenting tyder på att vi når några 5 % de kommande åren utan de låga räntenivåerna kommer fortfarande vara låga om 3 år. Slopade ränteavdrag är knappast troligt, minskade är desto troligare. Men vi vet alla vad historien har att berätta om tidigare sänkningar och det är ingen politiker som vill ta några större initiativ. Ränteavdragens minskning kommer ta låång tid innan vi når helt slopade avdrag, om vi någonsin når dit. Detta är således en svag faktor i framtida prisnivåer.

Att äga sitt boende (eller rätten till boende) kommer fortsättningsvis vara det bättre alternativet även om tillväxten inte är evig.

Det står att inflationen är medräknad, sucker.

Mitten av 80-talet kostade ett radhus utanför Stockholm 400 000-500 000 kr och en villa 600-700 000 kr. Inflationsjusterat är det ca 900 000- 1 miljon kr för radhuset och 1.2-1.3 milj för villan. Reallöner har gått upp 70% sen mitten av 80-talet enligt diagram på ekonomifakta.se. Egentligen ska radhuset vara halva priset nu och bostadsrätter som ökat betydligt mer i värde än villor och radhus ska enligt historical average ner mot 2002-2004 års nivå. Ett prisfall på 70-80%.
Då kommer en 1:a i stan kosta 800 000-1.1 miljon nånting och inte 3.7 millar.
Enligt mig är det mycket pengar fortfarande för en simpel bostadsrätt men man kan bli skuldfri då som medelinkomsttagare och äta radhusbiff och inte göra några nöjen knappt.
Det skulle ta mig 8-10 år minst att spara ihop den summan ifall jag levde snålt som fan i en billig 1:a med en 30 000 kr lön.

Tar man 3 mån historisk ränta som presenteras av Swedbank så kan man räkna ut en medel-real-bolåneränta på 2.49% för 2000-talet.

Den varierar lite med tiden. Men inte så mycket.
Det finns några avvikelser. Det är 2010 när centralbankerna (och marknaden) reagerade kraftigt på den sk finanskrisen. Då gick den ned. (Det har också att göra med tillfälliga effekter som inte hunnit clearas. Jag avläste en gång per år. Tar man flera sampel smootas detta ut bättre).
2001 har vi en annan avvikelse, då uppåt. Det handlar om ökad risk vid "it-haveriet" vilket driver upp boräntorna, och där reagerade inte RB och pressade ned räntan så kraftigt. Varvid real-bolåneränta kröp upp tillfälligt.

Kontentan är att real bolåneränta har varit tämligen stabil. Endast vid allvarligare "kriser" ser vi tillfälliga avvikelser.

Och jag har inte hört en stavelse av redogörelse för hur RB skulle låta realräntan gå i taket.
Om nu inflationen skulle krypa upp, skulle då RB ligga kvar med sin extremlåga ränta?
Finns något i t ex Ingves retorik som antyder det?
Finns något spår i Riksbankens räntestyrnings-policy som ger något som helst stöd för det?

Jag är inte förvånad över att det är helt knäpptyst med förklaringar.

Ni får nog helt enkelt förlika er över att real bolåneränta efter skatt inte rör sig så mycket över tiden. Jag vill minnas att jag visat tidigare hur den ändrats sedan 80-talet. 1985 var 5-års ränta 13.75%, men den reala räntan efter skatt var 0.65%.
Om ni nu blint tittar på nominell ränta och inte förstått att det finns något som heter real bolåneränta efter skatt så bör ni tvärtom tacka mig för att jag uppmärksammar er på det.

Att förneka verkligheten är inte speciellt framgångsrikt på sikt.