Bostadsbubbla i Sverige?

Hahaha Nog för att jag visste att ett dumfan skulle komma med den invändningen, men att det skulle vara du av alla som faktiskt skapade fantasiscenariot från första början... Alltså, du är ju bara för mycket

Jag kan diskutera illustrerande exempel, jag kan diskutera exempel som är lite mer grundade i verkligheten, jag är öppen för allt. Men om du ska anklaga mig för irrelevanta inlägg så kan du väl själv svara på vad relevansen med 10 % ränta, lån på 500 000 kr och nettolönökning på 5000 kr är. I vilket land lever du i? För det är inte Sverige där räntan ligger omkring 2 % och man för en halv mille får en gammal knarkarkvart i en avfolkningsort.

Där jag bor finns det områden med ganska standardiserade (och skitfula) hus som för flera år sedan kostade fem mille styck. Om vi slopar ränteavdraget är de redan uppe i exemplets 18400 kr. Hur väl tror du att de klarar en ökning av räntan till ens 3 %? En ökning till 4 % innebär att de med lån på 2.5 mille kommer upp i samma räntekostnad. Du kan väl kolla på hemnet vad och var man får för 2.5 mille.

Du är kvar? Härligt! Byt ut räntan mot en större belåning så får du samma scenario. Räntekostnaderna fördubblas nämligen på samma sätt som från 10% till 20% som från 3% till 6%.

Du kan ja, men det är ju inte så populärt, eller hur? Börjar folk bli skraja och börjar binda på långa tider så höjs de långa räntorna tills normalläge råder ånyo. Marknadskrafterna igen, utbud och efterfrågan.

Du skriver att man kommer långt med amorteringarna. Om amorteringskultur fanns i Sverige, ja, vilket det inte gör längre. Det finns tvärtemot en lånekultur och spekulativt tänkande att pyramidspelet i sig ska skänka en amorteringar rakt ned i knäet utan att man själv står för en uppoffring därtill. Den gamla vanliga visan.

Sedan påstår du att "de flesta" som lever i villor eller BR har extremt goda marginaler att amortera med. Bilden igen av det rika svenska folket (utan giltig anledning) och att Sveriges konsumtions-dopade ekonomi inte faller med arbetslöshet som följd när de flesta börjar amortera istället för att inte göra det.

Du låter alldeles för positiv. Det gör de flesta. Därför är prisutvecklingen som den har varit också.

Jag använde räkneexemplet för att visa hur stor betydelse ökningar av den disponibla inkomsten har för ökningar av bostadspriserna. Att en 20%-ig ökning av den disponibla inkomsten kan ge en mångdubbelt större ökning av bostadspriserna även om räntan är hög. Därför valde jag att anta en hög ränta. det fanns nämligen folk som inte fattar varför disponibel inkomst och bostadspriser inte ökar i samma takt.

Eftersom du uppenbarligen bor i hyresrätt och inte vet hur det går till när man tar bolån ska jag förklara för dig. Först måste man kunna lägga 15% kontant för att få ett bolån. Redan där har man en första försäkring mot ett prisfall. Sedan gör banken en kalkyl som tar hänsyn till risken för att räntan skulle gå upp. Vanligt är att man lägger på 3% på nuvarande ränta, eftersom den är så låg just nu. Den potentiella låntagarens ekonomi måste klara av en sån räntehöjning för att lånet ska beviljas. Där har du din fördubbling av dagens ränta, som du påstår att dagens bostadsägare inte klarar.

Försök förhålla dig till verkligheten istället för att räkna på räntor på 20%.

Jag kan inte avgöra om du gräver i desperation eller om du bara inte fattar att du gräver ner dig djupare i gropen. Kul är det i vilket fall


Och? Du hittar på ett scenario där du kompenserar en hög ränta med låga bostadspriser för att få det resultat du vill ha. Nu är ju verkligheten tvärtom i Sverige; vi har en låg ränta och höga bostadspriser vilket är anledningen till att folk talar om bubbla från första början. Jag förstår inte riktigt varför du tror att du kan komma undan med att hitta på vilka siffror som passar för tillfället samtidigt när andra ska förhålla sig till hur det verkligen ser ut. Eller pratar du om dig själv? Bor du i en gammal knarkarkvart för 500 000 i en avfolkningsort med 10 % ränta för att banken helt enkelt inte litar på dig?

Det enda jag valde att illustrera med mitt exempel är vari ditt stora feltänk ligger. Du blandar addition med multiplikation när du förutsättter att räntan ligger konstant (hög, låg, spelar ingen som helst roll, frågan är vad folk har lagt upp sin ekonomi för att klara). Men ditt argument om att det är en ökad disponibel inkomst som möjliggjort ökade bostadspriser smulas sönder direkt när vi bara höjer räntan en aning. Plötsligt blir det väldigt svårt för Nisse att bo kvar i sitt nya hem trots hans nya, fina lönehöjning på hela 5000 netto. Ja, en dubblering av räntan leder till att över 80 % av inkomstökningen äts upp i hans gamla knarkarkvart i avfolkningsorten.


Alltså, jag kan göra en sak väldigt klar för dig: du har ingenting att lära mig. Jag är fullständigt medveten om hur hela processen går till när man köper hus. Både du och jag vet också att priset som visas på hemnet ytterst sällan är slutpriset pga budgivning varför man inte kan titta på siffrorna där och sedan dra av 15 %. Sedan tillkommer självklart driftskostnad också på hus eller hyra på bostadsrätter vilket också måste läggas till på priset (men dessa påverkar självklart inte direkt av räntan).

Sedan vad gäller bankens kalkyl visar den bara huruvida lånetagaren klarar av en ökad ränta vid köptillfället! Det säger ingenting om huruvida lånetagaren klarar av en ränteökning när ekonomin är anpassad efter nuvarande situation. Du ska veta hur många på mitt jobb med mångmiljonlån det är som pratade lyriskt om hur de kunde få sina bostäder uppvärderade så att de kunde låna mer pengar för att, ja, det mest ansvariga jag hörde var att iaf investera på börsen. Men om du är av en annan uppfattning så kan du, likt jag rådde kurt-sune, räkna på hur stor räntehöjning du, din familj, släkt, vänner och bekanta klarar innan det börjar bli svettigt. Klarar ni alla de där extra tre procentenheterna? Slopat ränteavdrag? Amorterar ni?


Sade killen med knarkarkvarten

Men va fan. Bostadspriserna och disponibel inkomst har ju ökat i takt rent historiskt sett. Var god läs diagrammet igen. Det är senaste tiden som inte är normalt sett ur ett historiskt perspektiv.

Återigen, mitt räkneexempel illustrerade en helt annan sak än du sen kom att spinna vidare på. Ungefär som när någon hävdar att det går att plocka päron från ett äppelträd som någon annan planterat.

Återigen - Jag illustrerade hur viktig ökningen av den disponibla inkomsten är för att bostadspriserna ska öka, och att ökningen av de bägge inte är procentuellt lika. Jag förklarar alltså vad som hänt hittills. Jag förklarar historien. Du väljer att ta exemplet vidare in i en fiktiv framtid, och påstår att min förklaring inte håller om det ena eller andra eller tredje inträffar skulle inträffa i framtiden. Du är en idiot. Det historiska skedet är vad det är, oavsett vad som händer i framtiden.

Jag förklarade vidare tydligt för dig att banken gör en riskbedömning vid utlåning, genom att räkna på om låntagarens ekonomi skulle klara en räntehöjning på 3%. Ändå påstår du ovan


Återigen visar du att du är en idiot och inte ens har begripit syfte med bankens riskkalkyl innan de beviljar lån. Varför skriver du i den här tråden när du inte ens har de grundläggande begreppen klart för dig?

Men va fan. Ska du analysera bostadspriser, disponibel inkomst och hushållens belåningsgrad i ett historiskt perspektiv får du ta och sätta dig in i hur olika avregleringar inom banksektorn har påverkat möjligheterna för invånarna att ta upp bolån. Att det har sett ut på ett visst sätt historiskt sätt pga de lagar som fanns då, innebär inte att den perioden var "facit" eller önskvärt på något sätt. Numera kan fler köpa en bostad de trivs med till en rimlig risk. Frågan är om risken nu är för hög, inte om det ser exakt likadant ut nu som det gjort historiskt.

Alltså, hur pass övertydlig behöver jag vara? Ska jag rita en bilderbok?

Du påstår att hushållens ökade disponibla inkomst förklarar bostadsprisökningen. Jag och andra konstaterar att det är de historiskt låga räntorna som är orsaken. Du hittar på ett exempel som du påstår visa hur ökade inkomster ger möjligheter för ökade bostadspriser. Jag smular sönder argumentet genom att höja räntorna. Du anklagar mig för att använda dina påhittade siffror på ett felaktigt sätt. Jag konstaterar att du är en idiot.

Det är räntan som styr och styrt och nu är den historiskt låg. Ökar vi den kommer ökad disponibel inkomst ätas upp direkt, minskar vi den kan vi till och med minska hushållens inkomst och ändå öppna upp för ökade bostadspriser. Förstår du?


Visst gör de det. Och? Det betyder inte att hushållen faktiskt klarar det på sikt. Eller varför begränsa sig till de som måste flytta? Varför inte ta med de hushåll som klarar av en ökad ränta men som inte har någon större lust att leva på blodpudding? Hur påverkas bostadspriserna när dessa börjar flytta? Hur påverkas bostadspriserna när de sjunkit till den grad att det inte längre är ekonomiskt försvarbart för denna grupp att flytta?


Någon här är en idiot, ja. Jag bryr mig inte det minsta om "kan" eller "borde" utan om "gör" och "är". Därför är bankernas riskkalkyl fullständigt meningslös i sammanhanget "bubbla eller inte" eftersom vad lånetagarna påstår sig klara vid bostadsköpet inte nödvändigtvis sammanfaller med hur de i praktiken agerar innan och under en räntehöjning.

Folk vill tydligen inte realisera sina vinster...

http://www.di.se/artiklar/2015/6/11/bostadsagare-sager-nej-till-miljonvinster/

Eller är det brist på billiga alternativ månne? Avsaknaden av alternativ till att köpa diskuteras aldrig av bubbelbabblarna... Visst är det lite märkligt!?

Jag förstår inte ens varför höga räntor diskuteras. Visst kommer räntorna att bli högre, men några 90-talsräntor finns inte på världskartan inom den närmaste framtiden för de flesta som har lite förstånd i skallen.

Och vad betyder egentligen normalt högre räntor? Jo att ekonomin går bättre och löner höjs osv.

Det är inte säkert att priserna går ner bara för att räntorna går upp. Jag tror att höjda räntor kommer att kompenseras med högre löner och det tar ut varandra.

90-talsräntor finns lika lite på världskartan idag som dagens räntor fanns på världskartan på 90-talet. Så sent som för 8-10 år sedan var negativa styrräntor en hypotetisk kuriositet.

Det finns ingen anledning att det inte kan förändras lika fort åt andra hållet. Visst är det Annorlunda Nu jämfört med 90-talet, men det kommer naturligtvis vara Annorlunda Nu om 10-20 år också. På något helt annat sätt.