Bostadsbubbla i Sverige?

Du slår in öppna dörrar och kan inte läsa eller räkna!

Jag skrev i princip själv att amortering inte var någon kostnad. Dock påverkar det kassaflödet så personen ifårga har inte 29000 kr till mat utan endast 20000 kr till mat och nöjen. Det kan inte va roligt med bara 20kkr när kollegorna/(vännerna?) har betydligt mer att festa runt på.

Vidare så har jag specificerat både med och utan räntebidrag. Kassaflödet är minus 50kkr/mån inklusive räntebidrag.

okej, jag hade fel, men har ändå svårt att tro att ett sådant lån skulle beviljas med de premiserna.

Vad tror du om prisutvecklingen i Sthlm 2015?

Ingen aning om 2015 det kan mycket väl gå upp ytterligare 10% av bara farten, men förr eller senare så kommer det braka ihop. Och den dagen det brakar ihop vill inte jag stå där med svartepetter. Räntorna är extrema idag, och kommer förvisso vara så ytterligare en tid men inte för all evighet.

"Bostadspriserna fortsätter att stiga mot skyarna i storstäderna. Ändå lägger vi allt mindre av vår disponibla inkomst på just boendet. I snitt handlar det om en femtedel av lönen, enligt färsk statistik från SCB, och den som bor i villa lägger ännu mindre än så. Det är en andel som minskat konstant de senaste åren."

"Riksbanken aviserade i samband med sitt senaste penningpolitiska möte att nollräntan kommer att bestå tills inflationen är uppe i två procent. En första höjningen kommer enligt prognos först i slutet av 2016."

http://www.svd.se/naringsliv/pengar/sparande/darfor-har-du-ett-utmarkt-tillfalle-att-spara-just-nu_4199773.svd

Ja, det där är ju precis avdelningen "idioter tror inte på kreditbubbla".
Läs den där texten som en människa så förstår du förhoppningsvis snabbt att skribenten inte förstår begreppet kostnad.

Återigen bevisar det inte att vi har en kreditbubbla, men man kan som sagt ge sig fan på att om någon beskriver situationen i ens lugnade termer så är det kalle anka som öppnat truten.

Detta stämmer förstås inte:

Och ett eventuellt "ameh ni förstår ju vad jag menar egentligen" är inte nära att ursäkta en fjortis, ännu mindre någon som skriver artiklar eller för den delen sammanställer rapporter.

Det där stämmer inte. Iaf stämde det inte tills för nyligen och jag tvivlar starkt på att bankerna drastiskt ändrar policy för sin kreditgivning.

Lite grovt gäller att man får max låna ca 5 ggr sin årsinkomst före skatt. Beloppet minskar om det finns något som ökar utgifterna. Så som t ex barn eller fritidshus.
Jag har själv kollat upp detta. Den bank som var mest vårdslös var föga förvånande SBAB som låg en bit ovan för en faktor 5.

Vid en månadsinkomst på 70 KSEK kan man räkna med att max få låna 4.2 MSEK. Låt oss säga 4.5 MSEK hos SBAB.
Det ger en månadskostnad för räntor på ca 5.5 KSEK i månaden. Lägg så på en driftskostnad på ca 3000 SEK. (Jag antar en villa här). Då har vi en utgift för boende på 8.5 KSEK i månaden. Det är ca 20 % av nettolönen.
Lägger vi på amortering vilket är rimligt så landar vi kanske på 12.3 KSEK per månad. Dvs ca 29% av nettolönen. Även med större amortering blir det bara 37% av nettolönen. Man har 26 KSEK per månad kvar att bränna av. Det är ganska jobbigt att göra av med om man inte är storslösare till naturen.

Två snabba frågor ang. förslaget om amorteringskrav.

Hela karusellen med nyval, är det något som kan fördröja införandet av amorteringskravet?

Jag planerar att köpa till sommaren och läste att det kommer gälla nya lån som tas. Är det tillträdesdagen som man räknar ifrån eller dagen då man fick låneansökan godkänd? Ex. om amorteringskravet börjar gälla 1 maj, jag har tillträde 1 juni och fick låneansökan godkänd av banken 1 april - klarar jag mig undan amorteringskravet då?

Det omsätts bara cirka 100000 bostäder per år i storstadsregionerna.
100000 bostäder är bara några fjuttiga procent av den totala stocken som ingår i snittet, så den stora majoriteten av fastigheterna har inte ens varit ute på marknaden de senaste åren.
Med det i åtanke så tycker jag påståendet låter helt rimligt eftersom de räknar på snittet för alla.
Statistik kan visa precis det man vill, beroende på hur man väljer att räkna.
Varför tror du inte att den statstiken kan stämma?

Den stämmer inte eftersom de räknar helt fel. Notera att påståendet inte innefattar tydliga avgränsningar, det vill säga de påstår helt kallt att de räknar ut hur mycket av våra inkomster vi lägger på boendet per månad. Det är en tankevurpa utan dess like och kan eventuellt också hjälpa till att förklara varför några i den här tråden är så vilsna att de tror att köpeskilling är ointressant.

För att plocka en (tyvärr relevant!) extrem kan man för en bostadskalkyl med "tillräcklig" negativ assymetri modellera kostnad för risk med oändlighet (den uppfattade arean i svansen för en utfallfunktion tolkas som obegränsad). Det är inte vanligt att vara så assymetrisk och det är heller inte perfekt modellering (men kan tex används för att avgränsa från tillåtna investeringar). Däremot är det intressant på så vis att det är ganska stor skillnad på att betala en oändlig andel av disponibel inkomst snarare än de kanske 30-40% de där icke-beräkningarna skulle komma fram till.

Till viss del har det antagligen att göra med att de blandar ihop historisk punktkostnad med kostnadsmodellering. Vi kan påstå att vi betalade X antal procent av våra disponibla inkomster förra månaden, men det är inte tillåten modellering av våra kostnader. Det är inte ens subjektivt - det är otillåtet. Som att påstå att 1+1 för enkelhetens skull är 10 000 då det passar våra uträkningar.

Ett annat sätt att se på det är att man begränsar sig till vad man anser vara "lagom trovärdig" risk, på samma sätt som du inte går och kollar dig för pankreascancer en gång i veckan eftersom att du anser att risken att du dragit på dig den är obetydlig. Trots att pankreascancer har väldigt luddiga symptom, vilket gör att den upptäcks väldigt sent och därför är väldigt dödlig...

Du beskriver inget annat sätt här. Bara en annan investerings-karaktäristik. Risk är alltid en kostnad. I händelse av att den anses försumbar kan den nollas, vilket är fallet ungefär 0% av gångerna för en bostadskalkyl.

En väldigt rik människa (i förhållande till sitt bostadsköp) kan ignorera negativ assymetri och helt enkelt modellera rakt upp och ned, exempelvis via historik. Dvs allt som spelar roll är förväntad avkastning utifrån vald prediktionshorisont. Detta skulle kunna göras trivialt, men återigen är det inte fallet för i princip någon. Åtminstone inte för någon som diskuteras i den här tråden.

När det kommer till att låna pengar är det sant att man aldrig vet när nästa katastrof kommer, precis som man aldrig vet när (om) man drabbas av pankreascancer, men till syvende och sist är det bara pengar när det handlar om lån. Livet behåller man, även om det blir tyngre. Många människor anser att risken att de ska drabbas av en finanskris (personlig eller samhällelig) är långt lägre än den nytta de får av att chansa, därför ignorerar de svansen efter en given punkt (bankerna testar väl inte mot mer än 6 % ränta nuförtiden, och i fråga om jobbsäkerhet räcker det väl med att vara tillsvidareanställd).

Så det finns ju ett argument för att det är irrationellt att ta fullständig kollaps i beräkning vid bostadsköp om man inte samtidigt ser till att testa sig för pankreascancer.