Sverige: landet där det råder stor bostadsbrist

Håller helt med dig. De centrala delarna av Stockholm är inte fullbyggda. Däremot så kommer inte byggherrarna att producera en massa hyresrätter för att det införs marknadshyror. De kommer att producera den mängd som optimerar deras vinst. Det är bara o jämföra med bostadsrätter. Vi kan konstatera att en stor del av de som idag får hyresrätter har hyran betald för via skatten. För de kommer de privata aldrig att bygga.

Jag tror att pratet om att folk skulle vallfärda från Stockholm främst avser innerstadslägenheter, eftersom det är där marknadsanpassade hyror skulle ha potential att bli betydligt högre än nuvarande hyror.

så en marknadsanpassad kvadratmeterhyra i Stockholm skulle givetvis vara lägre (liksom bostadsrätter också är billigare i Stockholm)

men jag skulle ändå misstänka att det skulle ske en undanträngning av låg- och medelinkomsttagare i innerstadshyresrätter om hyrorna marknadsanpassades (enligt mitt resonemang i posterna ovan).

Men jag äger alla lägenheter i område C, och jag kommer definitivt ta ut lika mycket i hyra som polarna som äger fastigheterna i område B, kanske en spänn billigare dåra. Whatcha gonna do bitch, sova i tält?

Det skulle väl möjligen leda till att vissa av de nuvarande hyresgästerna flyttar därifrån då det börjar kosta mer än det smakar för dom. Och andra flyttar in. Jag har svårt att se att det skulle innebära en nettoutflyttning. Snarare då en nettoinflyttning.

Marknadshyra borde hamna i närheten av den boendekostnad som en BR-ägare av en likvärdig lägenhet har.

Tja, de som nu hyr en Ferrari för 1000 kr/månad kanske överlåter det hyreskontraktet till någon annan om det blir marknadshyra på Ferrari.

Tänka sig. Så i din värld håller Toyota igen produktionen så det blir brist på bilar för att dom ska kunna höja vinsten. Och GM, och Ford osv.
Och Platt-TV tillverkarna har hållit igen produktionen de senaste 10 åren för att hålla uppe priserna och vinsterna.
Och OnOff, El-giganten, MediaMarkt har hållit igen försäljning för att hålla upp priserna och vinsten. Speciellt OnOff har väl badad i vinst i din värld.

Nu kan du naturligtvis mena att nej i annan näringsverksamhet råder konkurrens och man försöker ta marknadsandelar av varandra för att överleva, men just byggbolag i Sverige försöker inte det av någon väldigt mystisk anledning.

Ibland kan man tro att Sverige är någon fd öststat, när grundläggande konkurrensmekanismer som dominerar världen är helt okända bland befolkningen.

Eller snarare så är det kännetecknande för en oligopolmarknad att existerande bolag har någon som helst möjlighet att utöva inflytande på vilken marginal man kan ta ut per enskild försäljning av sina produkter. I en situation med fler aktörer på marknaden så kan de som har lägre operationella och/eller finansiella kostnader acceptera en lägre marginal per försäljning och fortfarande gå med vinst efter finansnetto. Som vinstdrivande verksamhet så är man ute efter att optimera den totala vinsten över tid, inte att bibehålla marginalen per försäljning. Det är inte nödvändigtvis så att en bibehållen marginal per försäljning optimerar total vinst på längre sikt.

Självklart så skulle ett ökat antal aktörer knappast leda till en explosion av nyproduktion av bostadsrätter (i synnerhet eftersom Irlands och Spaniens bostadspriskrascher till följd av kraftig överproduktion finns i färskt minne), men det är inte på något vis en permanent sanning att den svenska byggmarknaden gemensamt har disciplinen att bibehålla utbudet på en nivå där det råder en viss brist. Det går att motverka stor överproduktion med lämpliga regelverk men något vattentätt permanent skydd mot stor överproduktion tror jag inte någon kan konstruera.

Att mängden nyproduktioner av bostadsrätter i Sverige i nuläget är begränsad beror till viss del även på svårigheter för bolagen att få tillgång till mark att bygga på samt bygglov från lokala politiker. Jag tror inte att idéer hos byggföretagarna om att bevara marginalen per såld bostadsrätt är någon viktig förklarande faktor till varför det i någon mån råder brist på bostadsrätter.



Här blandar du ihop orsak och verkan ganska rejält, och slutsatserna blir därefter. I nuläget ligger ju innerstadshyrorna för förstahandskontrakt pga politiskt införda regelverk betydligt under det naturliga jämviktspriset. Införande av marknadsanpassade hyror skulle alltså innebära väsentligt högre hyror än i nuläget för förstahandskontrakt i attraktiva centrala lägen i storstäder. Att bygga hyresrätter med bibehållen hyresreglering skulle ha en liten effekt i den riktning du nämner, men det är inte det jag pratar om.

Snarare än "samma hyresintäkt på ett mindre fastighetsbestånd med lägre underhållskostnad", som du hävdar, skulle verkligheten vid marknadsanpassade hyror bli "klart högre hyresintäkt per lägenhet med bibehållen underhållskostnad per lägenhet". Även med en viss ökning av hyresrättsbeståndet skulle marknadsanpassade hyror för attraktiva centrala lägen fortfarande vara högre per lägenhet än nuvarande reglerade hyror på förstahandskontrakt i dessa lägen, dvs även efter det att hänsyn tagits till den sänkande tendensen som ökat utbud skulle innebära för den marknadsanpassade hyran per lägenhet.

Med hänsyn tagen till insikten ovan, kombinerat med insikten att det mycket väl finns plats att bygga fler centrala hyresrätter i Stockholm håller jag med om din avslutande mening: "Valet är enkelt."

Jag skulle inte på något sätt vänta mig en fullkomlig explosion av hyresrättsbyggande där varje park skövlas för att lämna plats åt hyresfastigheter, men att tro att det inte skulle tillkomma någon enda ny hyresrätt i centralt läge som följd av marknadsanpassade (högre) hyror i dessa områden verkar i mina ögon helt verklighetsfrånvänt när det finns vinstdrivande byggare av bostäder.



Det är helt sant att enkla nationalekonomiska teorier generellt inte är perfekta för att beskriva verkligheten och vilka effekterna skulle bli av särskilda politiska förändringar. Däremot så missrepresenterar du det implicita teoribygget jag gör. Min poäng är att om man tar bort en artificiellt införd politisk begränsning på prisnivån som den nuvarande svenska hyresregleringen för förstahandskontrakt utgör, så kommer de nya, högre jämviktshyrorna i centrala lägen att, allt annat lika, göra det betydligt mer attraktivt för vinstdrivande verksamheter att producera ytterligare utbud av centralt belägna hyresrätter, så länge som man kan anta att det finns behöriga hyresgäster (dvs sådana som har råd att betala marknadsanpassade hyror i centrala lägen).

Sen så finns det givetvis flera andra faktorer som sätter käppar i hjulen för nyproduktion, varav sviktande optimism kring svensk ekonomis tillväxtpotential är en (det är ännu mer osannolikt än vanligt att någon regering oavsett politisk färg skulle förorda införande av marknadsanpassade hyror när svensk ekonomi är i lågkonjunktur med obefintlig inflation, och då kvarstår så klart också det existerande dödläget med reglerade, låga hyror för de få som har ett existerande förstahandskontrakt och exakt noll nybyggda centrala hyresrätter produceras per år). Nuvarande möjlighet för befintliga boende att motverka nybygge i sitt närområde genom att överklaga bygglovsprövningar är en annan faktor som också hämmar nyproduktion.

De enkla grundläggande teorierna bygger ju på att det inte finns artificiella begränsningar på hur mycket man kan producera eller till vilket pris man kan sälja sin vara. När sådana begränsningar finns (som t.ex. på den svenska hyresrättsmarknaden i dagsläget) så är inte förutsättningarna för marknadsjämvikt (dvs då utbud = efterfrågan) uppfyllda, och då kan man såklart inte heller vänta sig att jämvikt skall inträffa så länge som de artificiella begränsningarna kvarstår.

Det enda byggbolag bygger med spekulativ förtjänst är brf:er.

Hyresrättsmarknaden, liksom övrig bostadsmarknad, blir inte "fri" för att marknadshyror införs. Kommunen reglerar fortfarande, på goda grunder, hur, var och i vilken omfattning det får byggas. I ett samhälle med ökande befolkning kan inte bostadsmarknaden friställas från nyproduktionen, av lätt förståeliga skäl. Om nyproduktionen är reglerad är därför hela bostadsmarknaden i någon mening reglerad. Här tror jag du håller med.

I Stockholm är behovet av bostäder enormt. Det offentliga gör inte sitt, nya områden godkännes för bostadsproduktion i alltför långsam takt. Men trots att brf-priserna är skyhöga så agerar alla byggbolag enligt projektera/sälj-alla-lägenheter-innan-första-spadtaget/därefter-påbörja-bygget. Jag tror nog de har fullt klart för sig vilken guldsits de befinner sig i, och noga bevakar utvecklingen redo att utöva inflytande som bibehåller situationen.
Man borde kunna titta historiskt hur byggindustrins vinst sett ut under olika perioder med olika situation på bostadsmarknaden. Sverige har haft perioder med överutbud av bostäder, likaväl som dagens bristsituation och allt däremellan.

Se f.ö. gromphs jämförelser av bostadsproduktion med produktion av bilar och konsumentelektronik. Boendet är en vara som om den överproduceras inte kan lagerhållas till relativt låg kostnad medans produktionen av nya enheter mattas av. Varje överproducerad lägenhet på marginalen är en grotesk förlustaffär. Tar man det i beaktande när man funderar över en prismekanism som likt en dämpad svängning går mot jämvikt, så inser man att en sådan inte kommer att gälla för brf-produktion. Man närmar sig alltid efterfrågan underifrån med utbudet. Varje överskjutande är förenat med någon typ av krasch. Ett omvänt förhållande gäller för livsmedel. Hamnar man i den situationen att efterfrågan överstiger utbudet, så får man anarki och Handelshögskolan prismekanism saknar relevans.

I det här inlägget är ditt resonemang överlag ganska rimligt, men jag kan inte låta bli att nappa på den här enskilda meningen.

Du tror inte att det är så att det är på grund av att vi har en artificiellt införd politisk begränsning av hyresnivåerna för förstahandshyresrätter (långt under jämviktspriset i centrala lägen) som byggbolag enbart bygger bostadsrätter när de vill göra förtjänst?

Mitt argument är ju att om man tog bort hyresregleringen och således införde marknadsanpassade hyror, så skulle den nya, högre hyresnivån i centrala lägen få byggbolag att börja planera för att bygga hyresrätter med spekulativ förtjänst (med förbehåll för att andra hämmande faktorer återstår, t.ex. befintliga boendes rätt att överklaga byggnadslov, och således skulle jag inte alls vänta mig någon explosion av nybyggda hyresrättsfastigheter utan snarare en ganska blygsam mängd i alla fall inledningsvis).

Som jag skrev i mitt svar till Svenne-i-Banan så erkänner jag gärna att jag inte har någon detaljkoll på hur hyresrättsutbudet ser ut i Stockholm, utan jag extrapolerade vad jag sett i London. Det verkar som att det ledde till vissa felslut. Om det i nuläget inte finns många hyresettor i Stockholms innerstad, då kan jag köpa att det inte blir riktigt en sådan undanträngningseffekt som jag spådde om marknadshyror införs, eftersom det då troligtvis handlar i stor omfattning om par som bor i större lägenheter tillsammans och därmed kan dela på hyresökningen. Men eventuella låg- eller medelinkomsttagare som med rådande reglerade hyror har råd att bo i eventuella hyresettor i innerstaden borde ju rimligtvis uppleva ett visst tryck att flytta till förortshyresrätter om marknadshyror införs.

Det verkar helt enkelt som att många svenskar fått för sig att det är ett allmängiltigt problem att det råder brist på hyresrätter i storstäder, när verkligheten är att det är ett nästan unikt svenskt problem som förklaras av den svenska hyresregleringen.