Sverige: landet där det råder stor bostadsbrist

Någon skrev att med 42 m2 per näsa existerar ingen bostadsbrist. Ett synnerligen verklighetsfrånvänt och teknokratiskt resonemang. Man måste förstå att bostadsmarknaden är tredelad: Småhus, en ägd boendeform. Hyresrätter, en hyrd upplåtelseform. Borätter, mittemellan de två tidigare. När priserna på småhus och brf är uppblåsta, oavsett orsak, så kan delgrupper i samhället endast efterfråga HR. T.ex. ungdomar. Ett mindre roligt exempel är importerade försörjningsbördor. Det råder idag en extrem brist på HR. Det går inte heller att bygga bort den bristen, för då kraschar BRF-marknaden. Inför man marknadshyror så löser man absolut ingenting. Det blir en omfördelning av dels kapital, dels människor (man byter bostad men fler får inte bostad).

Det är faktiskt fascinerande hur inkompetenta borgarna har varit. Man har parallellt drivit en konsekvent ombildningspolitik, som resulterat i minskat hyresrättsbestånd, och en import att människor som [i]måste[i] placeras i av skattebetalarna finansierade hyresrätter. Kombinationen är fasansfull.

Det finns ingen väg ur detta utan att en stor andel brf-medlemmar blir ruinerade. Alternativet är ett samhälle med permanent bostadsbrist, ekonomisk kräftgång, låga födelsetal, o.s.v. Helt enkelt ett samhälle på dekis. Men hey, alla har smartphone, titta på idol och handlar nya kläder på HM varje fredag.

Om man införde verkliga marknadsanpassade hyror så skulle jag vänta mig att fler fastighetsbyggföretag skulle börja planera för att bygga fler hyresrätter i centrala lägen - Stockholm är verkligen inte fullbyggt jämfört med andra storstäder i världen och med en mer realistisk hyressättning så skulle det bli betydligt lättare att faktiskt gå med vinst på nybyggda hyresrätter.

Sen så håller jag med om att detta definitivt kan få bostadsrättspriserna att sjunka, och det är ytterligare en anledning till att det är mindre sannolikt att någon regering oavsett färg skulle driva kravet på marknadsanpassade hyror särskilt hårt. Vi får nog räkna med att även fortsättningsvis behöva en kötid som mäts i decennier för att kunna få förstahandshyreskontrakt centralt i storstäderna.

Ingen aning. Kan inte den marknaden, men mariefred är väl ett rätt trevligt ställe att bo på tycker folk med pengar.

Hmm varför ska alltid de dyraste exemplen tas med från vänsterdebattörerna... Finns väl betydligt billigare områden att titta i.



Nej du får betala vad det kostar. Vad är problemet med det? Vill du att någon annan ska betala din nota eller? Jag är inte sugen...


NEj med marknadsanpassade hyror finns det alltid nåt att välja på för alla plånböcker. Men visst det blir ingen rea i innerstaden absolut. Det har jag aldrig påstått. Klart att hyrorna kommer kanske både dubblas och tredubblas till och med på sina håll.

Men knappast i förorten...

Sedan undrar jag hur du trollar bort räntekostnaderna för hyresrätter. Räntorna påverkar så klart även hyrorna, men om än trögare eftersom lånen är bundna över längre tid. Hyresrätten är den dyrare boendeformen för nyproduktion, det går inte att komma ifrån.

Håller helt med dig. De centrala delarna av Stockholm är inte fullbyggda. Däremot så kommer inte byggherrarna att producera en massa hyresrätter för att det införs marknadshyror. De kommer att producera den mängd som optimerar deras vinst. Det är bara o jämföra med bostadsrätter. Vi kan konstatera att en stor del av de som idag får hyresrätter har hyran betald för via skatten. För de kommer de privata aldrig att bygga.

Nänä. Så enkelt är det inte.

Titta först på brf-marknaden. Där bygger byggbolagen åt sig själva i akt och mening att skapa bostadsrättsföreningar och sälja medlemskap i dessa. Byggbolagen vill då bygga få lägenheter på en bristmarknad så att lägenheterna kan säljas med hög marginal. Man vill inte bygga många lägenheter => bristen minskar => priserna på marknaden faller => byggbolagets marginaler faller. I valet att bygga få lägenheter till samma marginal som när man bygger många, så väljer man att bygga få.

Ta nu HR-marknaden istället. Där bygger byggbolag på uppdrag av bostadsbolag. Varför skulle bostadsbolag bygga bort en bostadsbrist som verkar hyresdrivande? Samma hyresintäkt på ett mindre fastighetsbestånd med lägre underhållskostnad. Valet är enkelt.

Men jag förstår varför många vill tro att om det är brist på en vara och det finns företag som kan tillverka varan, så kommer den att bli tillverkad. Men det är en alldeles för förenklad framställning av hur människan och hennes företagande fungerar, liksom en alltför naiv syn på hur pass komplicerat det är att bygga flerfamiljshus när både teknik, ekonomi och samhällsutveckling ska vägas in i en kalkyl. När stat och näringsliv harmonierar, medborgarna känner framtidsoptimism och det råder goda tider - då byggs det. Och det är också en bra beskrivning av precis hur det inte är i Sverige idag.

Det argumentet håller inte, det räcker med att jämföra marknaden för kommersiella fastigheter (butiker, kontor osv) och "marknaden" för hyreslägenheter.
Ett kontor eller en butikslokal kan du hyra redan imorgon, utan att köa eller köpa ett kontrakt svart, det råder med andra ord ingen brist.
En hyresrätt i någon av dom större städerna behöver du köa för i tiotals år eller betala en svartabörshaj för ett kontrakt.
Det råder alltså brist på den marknad som är reglerad vilket talar om för oss att det är regleringen som är upphov till bristen, inte eventuell medvind i människors optimism...
En kommersiell fastighet är minst lika komplex att bygga som ett flerfamiljshus, ändå finns ingen brist på det förstnämnda.
Om det vore så att ägaren av en komersiell fastighet kunde höja hyran i all evighet utan att bygga så skulle vederbörande troligtvis göra det men om man tror att det är kompatibelt med verkligheten så har man ingen koll på hur mekanismer som styr utbud och efterfrågan fungerar.

Jag är ledsen men din teori har gigantiska hål som du inte kan lappa ihop med socialistiskt dösnack.

Det är inte riktigt sant. Problemet är bristen på byggbar mark där folk vill bo. Den är begränsad och har inte med byggbolagens vinstoptimering att göra.

JM exempelvis fick ju avskeda en massa byggare trots en enorm efterfrågan, eftersom det är brist på mark att bygga på.

Och när jag menar brist på mark så menar jag mark där det finns en marknad för att bygga. Inte i tjotaheiti...

Men jag äger alla lägenheter i område C, och jag kommer definitivt ta ut lika mycket i hyra som polarna som äger fastigheterna i område B, kanske en spänn billigare dåra. Whatcha gonna do bitch, sova i tält?

Det är väl inte jättekonstigt att ingen är sugen på att bygga nya dyra hyresrätter i norrlands utkanter som dessutom håller på att avfolkas... Låter som en risk för förlustaffär och hög vakansgrad. Nej ska man bo där får man nog sikta in sig på att äga något eget och sköta boendet själv. Iof inget fel på det och priserna är ju avsevärt mycket lägre än i "fjollträsk".

Eller snarare så är det kännetecknande för en oligopolmarknad att existerande bolag har någon som helst möjlighet att utöva inflytande på vilken marginal man kan ta ut per enskild försäljning av sina produkter. I en situation med fler aktörer på marknaden så kan de som har lägre operationella och/eller finansiella kostnader acceptera en lägre marginal per försäljning och fortfarande gå med vinst efter finansnetto. Som vinstdrivande verksamhet så är man ute efter att optimera den totala vinsten över tid, inte att bibehålla marginalen per försäljning. Det är inte nödvändigtvis så att en bibehållen marginal per försäljning optimerar total vinst på längre sikt.

Självklart så skulle ett ökat antal aktörer knappast leda till en explosion av nyproduktion av bostadsrätter (i synnerhet eftersom Irlands och Spaniens bostadspriskrascher till följd av kraftig överproduktion finns i färskt minne), men det är inte på något vis en permanent sanning att den svenska byggmarknaden gemensamt har disciplinen att bibehålla utbudet på en nivå där det råder en viss brist. Det går att motverka stor överproduktion med lämpliga regelverk men något vattentätt permanent skydd mot stor överproduktion tror jag inte någon kan konstruera.

Att mängden nyproduktioner av bostadsrätter i Sverige i nuläget är begränsad beror till viss del även på svårigheter för bolagen att få tillgång till mark att bygga på samt bygglov från lokala politiker. Jag tror inte att idéer hos byggföretagarna om att bevara marginalen per såld bostadsrätt är någon viktig förklarande faktor till varför det i någon mån råder brist på bostadsrätter.


Här blandar du ihop orsak och verkan ganska rejält, och slutsatserna blir därefter. I nuläget ligger ju innerstadshyrorna för förstahandskontrakt pga politiskt införda regelverk betydligt under det naturliga jämviktspriset. Införande av marknadsanpassade hyror skulle alltså innebära väsentligt högre hyror än i nuläget för förstahandskontrakt i attraktiva centrala lägen i storstäder. Att bygga hyresrätter med bibehållen hyresreglering skulle ha en liten effekt i den riktning du nämner, men det är inte det jag pratar om.

Snarare än "samma hyresintäkt på ett mindre fastighetsbestånd med lägre underhållskostnad", som du hävdar, skulle verkligheten vid marknadsanpassade hyror bli "klart högre hyresintäkt per lägenhet med bibehållen underhållskostnad per lägenhet". Även med en viss ökning av hyresrättsbeståndet skulle marknadsanpassade hyror för attraktiva centrala lägen fortfarande vara högre per lägenhet än nuvarande reglerade hyror på förstahandskontrakt i dessa lägen, dvs även efter det att hänsyn tagits till den sänkande tendensen som ökat utbud skulle innebära för den marknadsanpassade hyran per lägenhet.

Med hänsyn tagen till insikten ovan, kombinerat med insikten att det mycket väl finns plats att bygga fler centrala hyresrätter i Stockholm håller jag med om din avslutande mening: "Valet är enkelt."

Jag skulle inte på något sätt vänta mig en fullkomlig explosion av hyresrättsbyggande där varje park skövlas för att lämna plats åt hyresfastigheter, men att tro att det inte skulle tillkomma någon enda ny hyresrätt i centralt läge som följd av marknadsanpassade (högre) hyror i dessa områden verkar i mina ögon helt verklighetsfrånvänt när det finns vinstdrivande byggare av bostäder.


Det är helt sant att enkla nationalekonomiska teorier generellt inte är perfekta för att beskriva verkligheten och vilka effekterna skulle bli av särskilda politiska förändringar. Däremot så missrepresenterar du det implicita teoribygget jag gör. Min poäng är att om man tar bort en artificiellt införd politisk begränsning på prisnivån som den nuvarande svenska hyresregleringen för förstahandskontrakt utgör, så kommer de nya, högre jämviktshyrorna i centrala lägen att, allt annat lika, göra det betydligt mer attraktivt för vinstdrivande verksamheter att producera ytterligare utbud av centralt belägna hyresrätter, så länge som man kan anta att det finns behöriga hyresgäster (dvs sådana som har råd att betala marknadsanpassade hyror i centrala lägen).

Sen så finns det givetvis flera andra faktorer som sätter käppar i hjulen för nyproduktion, varav sviktande optimism kring svensk ekonomis tillväxtpotential är en (det är ännu mer osannolikt än vanligt att någon regering oavsett politisk färg skulle förorda införande av marknadsanpassade hyror när svensk ekonomi är i lågkonjunktur med obefintlig inflation, och då kvarstår så klart också det existerande dödläget med reglerade, låga hyror för de få som har ett existerande förstahandskontrakt och exakt noll nybyggda centrala hyresrätter produceras per år). Nuvarande möjlighet för befintliga boende att motverka nybygge i sitt närområde genom att överklaga bygglovsprövningar är en annan faktor som också hämmar nyproduktion.

De enkla grundläggande teorierna bygger ju på att det inte finns artificiella begränsningar på hur mycket man kan producera eller till vilket pris man kan sälja sin vara. När sådana begränsningar finns (som t.ex. på den svenska hyresrättsmarknaden i dagsläget) så är inte förutsättningarna för marknadsjämvikt (dvs då utbud = efterfrågan) uppfyllda, och då kan man såklart inte heller vänta sig att jämvikt skall inträffa så länge som de artificiella begränsningarna kvarstår.

Tänka sig. Så i din värld håller Toyota igen produktionen så det blir brist på bilar för att dom ska kunna höja vinsten. Och GM, och Ford osv.
Och Platt-TV tillverkarna har hållit igen produktionen de senaste 10 åren för att hålla uppe priserna och vinsterna.
Och OnOff, El-giganten, MediaMarkt har hållit igen försäljning för att hålla upp priserna och vinsten. Speciellt OnOff har väl badad i vinst i din värld.

Nu kan du naturligtvis mena att nej i annan näringsverksamhet råder konkurrens och man försöker ta marknadsandelar av varandra för att överleva, men just byggbolag i Sverige försöker inte det av någon väldigt mystisk anledning.

Ibland kan man tro att Sverige är någon fd öststat, när grundläggande konkurrensmekanismer som dominerar världen är helt okända bland befolkningen.