Bostadsbubbla i Sverige?

försöka vänta in en krasch låter inte som en smart idé. Du kan bli sittande och med bitterhet se hur priserna fortsätter upp tills du inte har råd med det du skulle ha råd med idag, jag pratar Sthlm nu, det är den marknaden jag kan. Tro inte på alla foliehattar i denna tråd, priserna idag är fundamentalt sunda och korrekta, finns inget som kan hindra fortsatt prisuppgång i metropolen Sthlm, dit alla vill flytta. Om 3-5 år har vi snittpriser kring 100.000:-/m2.

Världsmetropolen stockholm ja.
Att grundtanken oftast är att bo tar inte bort att det är ett spekulationsköp. Det förändrar prisbilden helt och hållet. I ett scenario där någon hittar jämviktspris i 1 miljon för boende, men accepterar 2 miljoner ytterligare för spekulationsfaktorn, så skulle du med ditt upplägg fortfarande inte se det som ett spekulationsköp trots att det utgör 66% av budet. Har flera köpare det resonemanget får vi en ny jämvikt baserad på spekulation.

Sedan är buy to let visserligen mycket vanligare i London, men konceptet i sig är inte speciellt ovanligt längre här heller. Framförallt är det dock inte speciellt ovanligt att köpa för att sälja direkt, antingen med fullständig avsikt att göra det eller (precis som ovan) ett alternativ som lyfter budet långt över förankringen i behov/utbud.

Som jag hela tiden upprepar, detta är inte en fri marknad med "triviala" konvergenser och balanser. Det är ett tyglat system som andas artificiellt. Detta stämmer helt oavsett om det kommer visa sig fortsätta fungera i just Sverige eller inte. Och oavsett om man definierar det som en bubbla eller ej.
För en gångs skull inte alls märkligt att du blev förvirrad eftersom jag försökte citera Eerie.

Billigt och billigt, bor relativt billigt (runt 3k/mån) men alldeles för litet gentemot att jag behöver. Anledningen till att det känns intressant med BR är att jag inte gillar tanken att slänga ut pengar varje månad i en större HR. Att flytta till en större HR kontra köpa en BR hamnar mer eller mindre på samma peng..

Ja det är väl lite det som är min poäng. Mångas budget baseras på att föräldrarna skjuter till hela kontantinsatsen och även står som medlåntagare. Då får man en budget som är dubbelt så stor som banken hade godkänt om man hade fått klara sig själv.

Utifrån den uppblåsta budgeten så har man som du säger kanske råd med en 1:a på 40 kvm centralt eller en 2:a på 60 kvm lite längre ut.

Varför inte köpa en 1:a lite längre ut med sina egna pengar och klara sig själv? Nej, det går ju inte. Jag måste bo på söder när jag studerar och mamma och pappa får ställa upp. Inget fel i det men det är klart att den typen av beteende driver på priserna.

Bor inte i Stockholm, men bor i en relativt stor studentstad. Tycker det känns lite som hiskeliga priser på 1.5-2miljoner för 2or på 40-60kvm.

Jo, men man kan "bo" i Kista eller Södertälje också. Det måste inte vara Vasastan eller Östermalm. Hur mycket av prestigen man får betala premium för vid bostadsköpet är spekulation? Hur länge håller trenden att man "måste" bo på exakt rätt adress för att bli accepterad av sina Facebook-vänner? När säger hipstern fuck this, och flyttar till en billigare adress för att slippa lägga vartenda öre på en minimal bostad, och skiter i vad man säger på Facebook?

Gröna vågen-trender har kommit och gått. Allt är inte bara grädde med att bo i centrala Stockholm, med tanke på stress, trångboddhet och larm. Nu har ju babbarna och tiggarna dessutom avancerat in mot centrum och börjat ta över, och endast en grav förnekare kan påstå att Stockholm är en idyll.

... och gör fallhöjden desto högre.

För 2 miljoner kan du köpa en herrgård i Norrland med en bra bit skog och egna jaktmarker och fiskevatten. Väg en tvåa på 40 kvadrat i ena handen och en herrgård med ovanstående beskrivna tillbehör i den andra. Sedan fokuserar du på att båda bostäderna kostar lika mycket och försöker klura lite på det här med inneboende eller verkligt värde. Sedan ser du dig själv i ögonen och intalar dig själv att det inte finns någon bostadsbubbla, och att kreditgivningen i Sverige är sund. Klarar du det utan att darra på manschetten tycker jag att du ska slå till på din efterlängtade bostadsrätt på en gång.

Tycker absolut inte att bostäderna är värde de priserna som de säljs för, absolut inte. Men har följt marknaden nu i 1-2år, har ständigt väntat på att priserna skall gå ner, men det sker aldrig. Bästa alternativet känns nästan att köpa ett nybygge, då slipper man i alla fall budgivningen där folket går lös totalt.

När kan bankerna tänkas höja räntorna alternativt ställa större ammorteringskrav?

Den som gissar datum när "bubblan spricker" eller ens vilket datum priser går ner lurar sig själv, det är dumheter. Det är lika dumt som att tro att det handlar om säkra investeringar, att det bara skulle fortsätta öka.

Rimligare då att exempelvis försöka lista ut om marknaden är ömtålig eller inte. Om marknaden är ömtålig är det självmord att acceptera en konkav kalkyl när du köper. Det är sådär fenomenalt idiotiskt att gör man en sådan tabbe kommer något skita sig någon annanstans oavsett om man råkar ha flyt med just bostaden.

Kalkylen blir framförallt konkav när du lånar mycket pengar (relativt vad du har). Jag själv tror marknaden är ovanligt ömtålig just nu, och alltså att det handlar om riktigt stolliga tokigheter att överbelåna sig för att köpa idag.

Att köpa för den som har starkt kapital är dock inte samma sak. Kalkylen blir inte konkav: kan du (på något sätt) täcka upp de miljoner lägenheten kan tappa i värde har du ett bottenutfall i att tappa de där miljonerna. I det scenariot blir det snarare som aktiehandel för det mesta ser ut; några lottar och tror de var skickliga, en majoritet tror de kan överlista majoriteten i prissättning, osv. I verkligheten ligger nog väntevärde någonstans vid +/- noll för bostäder (inkluderat alternativkostnad).

Vilket tar oss tillbaka till den återkommande punkten att det kan vara riktigt vettigt att köpa om du har ett bra kapital relativt vad du lånar och om du inte lider av att förlora din flexibilitet (=du är rätt säker att du vill sitta fast på samma punkt om 5-10 år). Oavsett vilket skede av cykeln marknaden befinner sig i.

Ett bra kapital relativt vad man lånar.. Skulle du säga att 25% av en lägenhet på 1.8 miljoner är ett bra kapital? Känna som att det ändå är ytterst få människor som ändå har majoriteten av bostadens värde i kapital.
Hur tror du landet ligger om en sådär 2-3år? Jag grämer mig mest över att det just nu kostar mig i princip samma månadspeng att flytta till en lika stor BR som HR och då känns de väldigt surt att slänga samma mängd pengar "i soporna" om man flyttar till en HR, men samtidigt tar du ingen risk under nu när marknaden "peakat". Har verkligen svårt att se hur ett köp i dagen marknad ska generera en vinst i framtiden, kan någon annan se det?

Situationen måste ju bedömas individuellt och jag har inga fasta uträknade siffror på vad jag själv tycker är okej. 25% i eget tillgängligt kapital kan ju absolut vara rimligt i vissa scenarion även i en ömtålig marknad eftersom du har god marginal att lösa situationen vid olyckliga omständigheter utan att det omkullkastar hela livet. Dock är du fortfarande i riskzonen för att bli "ägd" av dina lån/banken/ditt boende.

Som jag ser det stirrar de flesta på fel siffror, tänker sig "10% vinst", "10% förlust", försöker prognostisera marknadsutvecklingen osv vad gäller att investera bostad. Dessa förväntade utfall är ganska ointressanta och inte mycket att bry sig om, även om vi bortser ifrån att folk bara sitter och gissar. Desto intressantare är tailevents eftersom en bostad per konstruktion verkligen är som gjord för att aldrig någonsin investera i. Hela grejen är liksom konstruerad tvärt emot hur en rimlig (monetär) investering bör se ut.

Negativa tailevents är i det här fallet det intressanta. D.v.s. vad händer om något går fullständigt åt helvete. Till sin natur kan man omöjligen veta vad eller varför, däremot kan man ändå förstå hur robust din situation är om detta 'något' inträffar. Om bostadsmarknaden kraschar fullständigt och du sitter med ett lån på 1.8 miljoner, vad har det för övriga effekter? Om du har ett starkt kapital har det bara effekten att du just blev någon miljon fattigare, det är enkelt att se värsta tänkbara utfall och din situation är inte konkav.

Har du inte ett starkt kapital kanske du blir "ägd" av banken, tvingad att bo på en plats där du inte längre trivs på ditt jobb (medan du får ett drömerbjudande utomlands du måste tacka nej till), kanske går du i förlängningen i personlig konkurs och existensminimum X antal år. Vad har detta för effekter på din karriär, på din drivkraft - har du råd att träna, äta och leva tillräckligt nyttigt? Hur kommer du må dessa år och vad har det för effekter på din framtid?

Ska inte spinna för mycket men vill man göra det enkelt för sig går det alltid att på ett eller annat sätt kvantifiera hela situationen monetärt och vad man kan se då är:
- Att minska sin flexibilitet kostar alltid pengar, hur mycket det kostar beror på hur flexibel du var innan och hur mycket den minskar
- Konkavitet kan lätt göra att en kalkyl som för de flesta framstår som positivt väntevärde i verkligheten har negativt väntevärde eftersom de flesta stirrar sig blinda på det där "vita bruset" i mitten (15% vinst, 10% förlust, osv) och missar de viktigaste utfallen
- Att låna mycket pengar till bostadsköp gör din situation konkav (tak för positiva utfall, bottenlös för negativa)
- Konkavitet kostar naturligt mest i ömtåliga system eftersom dessa förr eller senare brakar ihop, de kommer alltså förr eller senare hamna i ett scenario vi "inte alls räknade med"


Det kanske gör det och det kanske inte gör det, ska man förvänta sig något specifikt utfall så är det antagligen långsam ökning på sikt.

HR är dock aldrig pengar i soporna, du betalar för flexibilitet. Detta har aldrig varit bortkastat och är verkligen, verkligen aldrig bortkastat nu år 2014. Vi har inte den blekaste om hur världen och våra alternativ ser ut ens år 2016, den med störst flexibilitet har mest möjlighet att göra något bra av det vi vet då som vi inte vet ett jota om idag. Det kanske är mentalt jobbigare att föreställa sig den belöningen, men det gör den inte mindre verklig.

Men det sagt tycker jag som sagt att de som känner starkt på sig att de vill stadga sig på en punkt och sedan stanna där gör vettigt i att köpa bostad. Det är ju det som är grejen: då har man inte lika mycket flexibilitet att förlora. Köper inte att man kan "timea" marknaden för bostäder, även spekulationsbaserade priser är ju förankrade i en aggregerad tro på värdesökningar.

Man kan förvisso investera i kris när ingen annan har råd, men det kan man ju även göra med aktier eller vad som helst.