Bostadsbubbla i Sverige?

Det du försöker påstå är att kostnaden för att bo och kostnaden att anställa någon, båda ökat med ungefär lika mycket. Enligt dig med 5,3% per år.

När jag visar att du har fel menar du att du inte påstått något alls med din post annat än möjligen att det fanns Gevalia både nu och då.

Hur kan bubblan spricka när efterfrågan alltid är så hög och kommer att förbli?
Det byggs för lite bostäder....

Urbaniseringen och överbefolkningen fortsätter och det ger att fast central egendom fortsatt kommer värderas högt och till detta kommer att starka krafter tjänar på brist och därav kommer brist att råda och man ska inte tro att det finns eller kommer att finnas välgörenhet i denna marknad likväl som på annat håll.

Hur har du nu gått tillbaka för att läsa om det du lyckades läsa fel?

Har du nu visat att du som steg 1. lyckats läsa vad jag skrev och som steg 2 lyckas ge en konsistent replik på det?
Svaret är nej på båda. Det du skriver som replik är kliniskt rent på varje tillstymmelse till att du gått tillbaka och läst om och läst rätt.

När du gör som du gör, dvs att uppenbarligen medvetet grovt misstolka vad som står och fantisera ihop att det står något helt annat i det du replikerar på, då inser läsarna att du har ett obefintligt stöd i vad du hävdar. Du gör dig själv en extrem björntjänst. Förtroendet för vad du skriver blir 0 och intet.

Du har så dåligt stöd i sak att du klarar inte att bemöta vad de skriver, utan behöver fantisera ihop att andra skriver något annat. Vem ska då fästa något som helst avseende vid vad du skriver.

Hur många år sedan?


Du måste ju fatta att man inte kan ta ditt påstående om 5,3% löneökningar över någon längre period på allvar. Detta kanske var sant på 70-talet men inte någon gång under de senaste 30 åren.
5,3% årlig ökning av ingångslönen innebär att den på 20 år ökat till 2,8 gånger den ursprungliga nivån, och du får gärna visa några siffror i någon bransch som styrker detta.
Vad var ditt ingångsjobb?

Är det någon som vågar spekulera kring prisutvecklingen på den Svenska bostadsmarknaden på längre sikt, säg år 2020?
Jag tänker på att Sverige har en stor befolkningspuckel med 40- och 50-talister som pensioneras bort nu.
Samtidigt så har vi en period av kraftigt sjunkande elevantal i gymnasiet framför oss.
Kring år 2020 kommer dessa två demografiska fenomen att nå bostadsmarknaden med full kraft.

Långt till 2020 och omöjligt att sia, håller dock med om att demografin kan påverka priserna negativt.

Vore det inte intressantare att spekulera i vad som händer efter höstens val och under 2015?

Vad jag kan se finns ett flertal faktorer som bör motverka en fortsatt uppgång i bostadspriser:

1) Nedtrappning av ränteavdrag - EU, OECD och IMF har samtliga påtalat det olämpliga i att gynna lånande och uppmanar oss att ta bort ränteavdragen. Våra grannländer har redan börjat trappa ned avdragen stegvis. Även om många politiker undviker att tala om detta ett valår så verkar samtliga partier vara överens om att förändrinhbehövs.

2) Höjda räntor - FED ska minska sitt pengatryckande => höjda marknadsräntor, Riksbanken signalerar stabil styrränta under 2014 men upp från 0.75% idag till ca 2.00% i slutet av 2015.

3) Ökade kapitalkrav på bankerna - under våren 2014 höjs riskvikterna på bolån från 15% till 25% => bankerna måste öka sina räntemarginaler för att bibehålla lönsamheten på bolånen relativt uppbundet kapital => högre bolåneräntor.

4) Striktare amorteringskrav - Dagens rekommendationer handlar i huvudsak om att be låntagarna att amortera ner från 85% belåningsgrad till 75% över 10-15 år, dvs 0.67-1.00% per år eller 100-150 års amorteringstakt. Ligger man under 75% belåning så behöver man inte amortera idag. Kommer det krav på att alla lån över exempelvis 50% LTV skall amorteras så påverkas hushållens kassaflöden och betalningsvilja ordentligt.

5) De flesta kommuner och landsting har beslutat om skattehöjningar 2014 samtidigt som staten beräknas få ett underskott med ca 90 miljarder under 2014 med alliensens valbudget. Tiden av skattesänkningar för medelklassen är förbi med den röda regering som tar över i höst => mindre pengar att tokbuda på hus med.

6) Återinförd fastighetsskatt? - Den absolut bästa skattebasen enligt alla nationalekonomer och EU-kommissionen rekommenderar oss att återinföra den. Taxeringsvärdena finns kvar och det är enkelt gjort av sossarna även om det inte blir populärt. Innan den togs bort 2006 betalade man 1% av taxeringsvärdet, vilket motsvarade ca 0.75% av marknadsvärdet, per år => 30 000 kr per år för en standardvilla för 4 Mkr iställer för dagens kommunala avgift om 6500 kr. Skillnaden motsvarar räntekostnaden för 1 Mkr i lån med dagens räntor.

7) Demografin - Årskullarna som går i gymnasiet nu är knappt 30% mindre än för ett par år sedan. De närmsta åren bör vi alltså ha ca 30% färre bortskämda snorungar vars föräldrar köper dem en 1:a i innerstan genom att ta ut nya lån på sin gamla villa. Vips så är basen i bostadspyramidspelet betydligt smalare och det ger effekter när den nyutexade studenten ska sälja sin etta för att köpa en tvåa plötsligt inte har ett par hundra tusen i vinst att buda upp nästa lägenhet med osv....

Vad tror ni om dessa parametrar? Är jag för enkelspårig och missar parametrar som kan dra upp priserna med framöver?

Tacksam för lite diskussion och input!

/Dragan

Jag har angett några alldeles egna observationer som har gällt mig. Gäller speciellt prisändring för min bostad. Om man nu har annan statistik vilken rimligen är mer generell så kan man tillföra den och luta sig mot den. Det har jag inget bekymmer med. Det är bättre med mer datapunkter.

Det som jag var lite mer förvånad över var hur allmännyttans hyror hade ökat. Och i det fallet jag mätte på misstänker jag att ökningen varit större i verkligheten. Vad säger mer generell statistik där?

Och vad säger mer generell statistik ang prisökning på villor?

(Nej, jag har outat mig tillräckligt, och tänker inte öka på det. Min egen erfarenhet är inte intressant för att visa något generellt. Det borde man kunna inse av sig självt. Den kan användas för att fästa uppmärksamheten på något, och att någon med mer tid kan rota fram data baserat på fler mätpunkter.
Jag skriver ju att det "verkar som", inte att det "gäller att". Läsförståelse hjälper).

40-talisterna är i stort sett redan pensionerade.
Men jag vet inte om det har så stor betydelse. Vad jag kan se tenderar folk bo kvar tills de är 75-80. Dvs den andra bor kvar även efter att den förste dött. Det är när någon blir så dålig att det inte går att bo kvar som flytt sker. Dvs vi talar fortfarande om 30-talister.

Och flyttskatten lär inte göra gamlingarna mer benägna att flytta. Och för de som har belånat bostaden kommer flyttskatten att ta hela deras tillgång. Därmed är det bara flytt till hyresrätt som är alternativet. Och var/hur får dom tag på en dräglig hyresrätt?

Du svarar inte på mitt inlägg. Vilka ingångslöner är det som "verkar ha stigit med 5,3%" och över vilken tid talar du om då?
Det var ditt påstående, och du får vara beredd att komma med någon uppbackning eller tog du det direkt från luften? Är det så du backar upp dina inlägg så sätter jag dig på ignore.

Din personliga erfarenhet i ett specifikt fall är totalt värdelös om du inte avslöjar vilket slags fall det handlar om.

Hushållens tillgångar ligger på rekordvivå kring 8000 miljarder. Skuldkvoten är omkring 25 procent. Den analys av hushållens skulder som kom förra månaden visar att låg- och medelinkomsthushållen har låg skuldnivå. De kommer inte att påverkas av prissättningar på bostadsmarknaden. Fyrtio procent av samtliga skulder finns i Stockholmsområdet och låntagarna har höga inkomster och god utbildning. De klarar prissänknngar på bostäder utan problem.

Det är inget fel att hushållen har lån på en kontrollerbar nivå. Lärdomen av skuldanalysen borde snarare vara att det finns en ganska stor grupp hushåll med medelinkomster som kan lära av höginkomsthushållen i storstad. Genom en försiktig ökning av lånen kan de öka tillgångarna snabbare än annars.

Utlåningen till hushållen ökar och så bör det vara i en dynamisk och sund ekonomi. Däremot ligger ökningstakten på samma nivå som tidigare och det är ett bra tecken.

Samtidigt är räntekvoten knappt 10% av bolåntagarnas utgifter och kan stiga ganska mycket vid ränteuppgång från dagens låga nivåer. Då riskerar boendekostnaden att öka en hel del för dem som har stora bolån. Sannolikt skulle det innebära en sättning i bostadspriserna.

Problemet är att räntekvoten vid en konjunkturvändning kommer stiga kraftigare än inflationen och löneökningarna. För vissa kommer det sannolikt innebära en boendekostnad på väl över 50% om boräntan exempelvis fördubblas pga en inflationsökning till 2-3%. Det är ingen katastrof, men borde ändå ha effekter på bopriser.