Bostadsbubbla i Sverige?

Det är ju konstigt att många andra länder ser amortering (och riktiga kontantinsatser) som sunt, medans lilla Sverige vägrar att se sambandet med detta och en farlig överbelåning.

Definitionen av ett lån är för mig och det flesta andra att det ska betalas tillbaks. Lånar man av banken utan att betala tillbaks så hyr man i själva verket sitt boende av banken, samtidigt som man tar risken med värdeförändringar (visst, det kan gå plus, men det är fortfarande en risk). Yrkespuckat i min bok.

Ett par korta blogginlägg om skillnaden mellan Californiens och Texas bostadsmarknader. Tack vare få regleringar och högre inkomst tack vare lägre skatter så är hushållens skuldsättningsgrad mindre än hälften i TX än i CA:
http://stefanmikarlsson.blogspot.se/2013/08/debt-by-state.html
http://stefanmikarlsson.blogspot.se/2009/08/another-thing-about-texas-california.html

Statens förbud mot byggande och straffsaktter på det byggande som efter många års förvaltnignsbyråkratiskt malande fått undantag från förbudet som uppgår till 150% ovanpå byggkostnaden, frånvaron av konkurrens o.s.v. har drivit upp bostadspriserna i Sverige (och californien). Men ovanpå det har vi dessutom en bubbla. Det hade man i Californien också när priserna rasade ca 30% där. Det kommer att hända i Stockholm också, oavsett alla bostadsmarknadsspecifika faktorer om byggande och flyttning.

Bubblan handlar bara om att räntan är förfalskat låg. Bostäder råkar bara vara en sak i skottlinjen eftersom de är så högt belåänade. Konst är ett annat potentiellt offer. Bostadsmarknaden och konstmarkanden är väldigt olika, men de är båda bubblor p.g.a. lågränteditkatet.

räntan är förfalskad.
räntan är dopad.
räntan är manipulerad.
räntan är konstlad.
räntan är fejkad.
räntan är artifciell.

Räntan är lågt hållen, visserligen av en anledning vilket är att konjunkturen fortfarande är knackig, men så är det i hela västvärlden för tillfället. I sinom tid kommer det att ändras. Dessutom är den redan låga räntan även subventionerad med skatteavdrag.

Den stora dopningen av bostadsmarknaden ligger i Sverige i att man har kunnat låna ofantliga summor utan kontantinsats och utan att amortera, vilket man till stor del fortfarande kan (blancolån och amorteringar som snarast är symbolisk).

Om ett av dessa hängslen förändras/försvinner så kommer det att sätta ett hyfsat hack i priskurvan. Om flera av dessa förändras eller försvinner så vet ingen hur det slutar.

Kalla det bubbla eller fundamenta, det gör mig detsamma.

Räntan som i det man faktiskt behöver betala för ett lån, är låg. Men räntan som i Knut Wicksells naturliga ränta, människors verkliga tidspreferenser, deras val mellan att konsumera nu eller i framtiden, är verkligen inte låg idag. Folk är otåliga och är inte intresserade av att spara för 3 % ränta (35 år till fördubbling efter skatt). Det skulle nog krävas 10% (10 år till fördubbling efter skatt) för att intressera folk för att spara lika mycket som de lånar, i genomsnitt, så att inga krediter behöver skapas ur tomma intet som idag.

Jag ställde frågan lite tidigare i tråden, men tänkte rikta den direkt till dig den här gången…

Scenario 1: Jag köper en lägenhet för 1 miljon kronor, och lånar 100%. Om fem år är den värd 2 miljoner. Jag är alltså nu belånad till 50% av tillgångens värde.

Scenario 2: Jag köper en lägenhet för 2 miljoner kronor, men går in med 1 miljon kronor själv. Jg är nu belånad till 50% av tillgångens värde.

Tycker du det är någon skillnad?

Den laga rantan spelar en viss roll men ar inte avgorande i detta fall. Det ar underutbudet som skapat bubblan for skulle efterfragan forandras eller att det blir ett storre utbud kan det snabbt falla. Endast en okning pa 5% bostader inom det heta omradet i Stockholm kan fa stora foljder for de som ar hart belanade.

Sedan ar konstbubblan till stor del pengatvatt, spelar ingen roll om bubblan spricker da det ar helt ointressant vilken vara som anvants for att tvatta pengar. Kul for dem om de kan lura pa nagon dum som ar utanfor spelet en tavla men det ar inte huvudsyftet med konstmarknaden.

Det går visst att blancolåna i Tyskland. Det är ju ingenting som hindrar dig från att gå till banken och låna pengar som vanligt folk, så länge du har en tillräckligt god inkomst.

För övrigt:

1. Du kan låna på längre än 30 år i Tyskland. Det populäraste är att precis som i Sverige ha "rollover mortgage", alltså att man förhandlar om räntan med givna intervall. Allt från 3 månader till flera år. Avbetalningen är också förhandlingsbar.

2. Det finns hyresrätter i Tyskland. Gott om dem. I synnerhet i Berlin som är byggt för långt fler människor än vad där för närvarande bor.

Vad säger i scenario 1 att den är värd dubbelt så mycket som när du köpte den? Du kunde lika gärna haft otur och varit belånad till 200%.

I scenario 2 är risken att hamna belånad över tillgångens värde betydligt mindre.

Absolut, så kunde det ha varit. Men så blev det inte i mitt exempel. Anser du att person 1 kan sluta amortera när värdet på tillgången överstiger 200% av lånet? Om inte, varför ska person 1 och 2 behandlas olika?

Det stämmer naturligtvis att inget är skrivet i sten i Tyskland heller, men att blancolåna upp till 100% eller ens i närheten är mycket ovanligt och kräver en duktig och stadig inkomst. T.ex kan du om du är tryggt statsanställd med mycket god lön säkerligen förhandla.

Skillnaden mot Sverige är att det är vanligt och helt naturligt att spara ihop 30-40% av priset på bostaden och därefter amortera 2-4% per år. Räntorna binds ofta upp till 10 år eller i vissa fall ännu längre (ibland hela låneperioden).

För de allra flesta är full belåning och avsaknad av amortering onaturligt och inte något som erbjuds heller.

Att det finns hyresrätter är såklart en skillnad men Berlins bomarknad är av historliska skäl fortfarande ett unikum som egentligen inte går att jämföra med något annat i Europa. Även där börjar saker förändras dock. Det är inte alls lika lätt att hitta lägenheter längre, åtminstone inte med en någotsånär hyra. Dock är det fortfarande så att de flesta Berlinare hyr sitt boende även om det med våra ögon är väldigt billigt att köpa (fortfarande runt halva priset mot Stockholms innerstad, men med större spread mellan sunkobjekt och lyxobjekt).

Om man backtrackar utvecklingen så är det naturligtvis lätt att visa sin poäng. Det är i efterhand självklart ingen skillnad. Dock borde 1 aldrig fått låna så mycket från början.