Hur ska man tänka kring BRF avgifter?

Det viktigaste är att inse att nästan alla BRF köpare är idioter som inte klarar att läsa en årsredovisning. Som en följd av detta gäller:
1) Låg avgift ger ett högt pris för bostadsrätten.
2) Hög avgift ger ett lågt pris.
3) En förening som amorterar på lånen måste höja avgiften utöver det minimum som löpande drift och räntor kräver.

Alltså satsa på en förening som amorterar rejält på lånen. Amorterar föreningen på lånen så minskar även dessa över tid och ekonomin förbättras. Köp inte i en skuldfri förening eller en högbelånad förening som inte amorterar. I bägge fallen är ett "bästa scenario" redan inräknat i priset du får betala.

Köp heller inte en förening som äger en massa hyreslokaler eller hyresrätter. En BRF styrselse är sällan en proffsig hyresvärd. Du får betala extra för lokalerna när du köper lägenheten men det skapar samtidigt stor osäkerhet. Vad händer om lokalerna blir tomma?

Man har nått gränsen för vad folk kan ta lån så mycket har flyttats över till BRF och på så sätt underlätta för köparna. Dock är lånen lika räntekänsliga som personliga lån, så rekylen blir dubbel om räntorna går upp.

Jag skulle försöka bedöma om nya BRF är proaktiv och amorterar eller om den bara håller uppe korthuset.
Samma med äldre hus, hur ser kassaflödet ut, har man stora investeringar på ingen kassa eller tvärtom.

Sen absolut, man borde kräva en förenklingsbild för normala folk att lättare förstå var BRF ligger till. totalscore 0-100 baserat på 10 största faktorerna. Nu är det bara köpa och hoppas på det bästa, då det krävs en ekonom för att reda ut vad som står.

Som ordförande i en brf som faktiskt skött vår ekonomi i och gjort de avsättningar tillbaka i tiden som krävdes så säger jag såhär.

Systematiska underskott är en varningssignal du bör ta på allvar. Har ordförande en bra förklaring till den? Eller säger denne att underskott inte är något att bry sig om. Spring.

Läs styrelsens ord, verkar det finnas ett pågående arbete med att hålla nere kostnader etc

Som många skriver läs årsredovisningarna, de brukar vara lite förenklade för just BRF så "vanligt folk förstår". Många går back många hundra tusen varje år men fäst inte vikt vid det, det rör sig ofta om avskrivningar på fastigheten, rent bokföringsmässigt, fastigheten tappar ju inte i värde om du underhåller.
Vidare måste man se till tillgångarna i just "min" förening finns det tillgångar i form av hyresrätter som säljs av allt eftersom, finns ett värde i det också etc.

Denna tid har nog försvunnit de senaste åren. Driftkostnader har blivit mycket mer dominerande i avgiften. Många gamla föreningar har visserligen låga lån men många gånger också höga driftskostnader.

Fast nyckeltalen visar inte heller sanningen, man måste veta om underhållsplan, vad som är gjort och vad som kommer o behövas göras, vad som är gjort står oftast med i årsredovisningen samt man brukar skriva in att likviditeten är god trots underskottet.

Tar man polarens brf förening, han sitter i styrelsen där, han fick en chock med underhållsplan, närmsta 10 åren ska dom ut med 40miljoner, hans första känsla var jag säljer o flyttar, det menas avgiften kommer gå upp flera tusen kr per månad.

Både mäklaren och köpare bruka ringa mig när jag var ordförande, fråga just om underhållsplan hur långt vi har planerat och om avgifter behöver justeras upp. på så sätt vet man bättre än banken.

Tar man just nya brf tillkommer en massa kostnader som ingår i en äldre, tar man el har alla en egen mätare men brf föreningen har bara ett abonnemang, det utgör att man bara behöver betala själva elkostnaden o inget abonnemang, vatten, värme internet/kabeltv ingår, nu har vi tur o ha enskilda varmgarage oxå, även dom är varma, man får parkera både utanför port som innanför, dvs man får två platser för priset för ett varmgarage med varm/kall vatten, tror ingen nyproduktion erbjuder det.

Men checka underhållsplan, den är den viktigaste o förstå, är allt större gjort, som avlopp/vatten, dränering, underhåll förövrigt gjorda så kommer inte avgiften gå upp även fast man redovisa underskott.

Amorteringar av föreningens lån är avdragsgillt dagen du säljer. Att föreningen tar lån och amorterar för underhåll kompenserar medlemmarna för ROT-avdraget som villa ägare har.

Att spara till underhåll inom en BRF är exceptionellt dålig skatteplanering.

Kan mycket väl vara så, jag har inte gjort denna kalkyl själv.

Va?
Alla som har med hyreslägenheter att göra talar om hyra/kvm/år, det är ju det mått man använder.

Håller inte med.

Siffrorna i absoluta tal för BRF:s lån/m2 är samma idag som de var för 20-25 år sedan medans priset som folk betalar för BRF-lägenheter har mångdubblats.

Här är en tråd på Flashback från 2006 - dvs nästan 20 år sedan:

(FB) Vad är rimlig belåningsgrad i brf?

Ett citat:


Detta var alltså 2006.....

Att en ny förening "går med förlust" betyder mer eller mindre att avskrivningarna inte täcks upp av intäkter. Det här är helt normalt och rimligt om man inte tänker sig att föreningen ska anlägga mark och bygga en helt nybyggnad med inventarier efter en viss tid. Självklart är det ju inte så utan kostnaden för underhåll kommer vara mycket lägre än när man byggde allt från början.

Otroligt många som hakar upp sig på en sån detalj och förstår inte vad det betyder.

Positivt kassaflöde efter avsättning till underhåll betyder att föreningen klarar sig.

Jag jämförde 6 föreningar i ett och samma område idag. 3 äldre föreningar och 3 nyare föreningar.

Det var bara 2 som levererade positivt resultat, en av de nyare, och en av de äldre.

I en av de nyare föreningarna var skuldsättningen 20tkr/m2, och hade bara sänkts med 200kr/m2 de senaste 3 åren (!). Det var också en av de föreningar som gick med förlust. Räntekänslighet på 20%

Även sparandet skiljde sig kraftigt åt. Den förening som hade höst sparande låg på 318kr/m2, och lägst på 18kr/m2.

Tror det skulle vara väl på tiden att mäklarna behöver redovisa något sorts betyg för föreningarna framöver. Fast å andra sidan så går ju folk och köper hus för att de ”känns mysiga” och inser inte att både tak, dränering och värmesystem är helt slut.