Hur ska man tänka kring BRF avgifter?

Jag är ute och kollar lite på bostadsmarknaden.
Det som är jag märkt är att avgifterna varierar ganska mycket.
I nyare föreningar är de ofta låga, kanske 4000 eller 5000 i månanden för en 4:a.
Men i äldre föreningar så kan det vara 7000 eller tillochmed 8000 i månaden för en 4:a på 98 kvadrat.

Och när man kollar i årsredovisningarna så ser man ofta att de föreningar som har låga avgifter går med förlust. Jag tycker det ser extra anmärkningsvärt ut när de har negativa kassaflöden. Från och med förra året så är det nämligen lag på att alla BRFer ska publicera en kassaflödesanalys i sin årsredovisning.

En del har bundna lån till 2027 på 4%. T.ex. 11 miljoner på 4% blir ju då en årlig kostnad på 440tkr i räntor om året för föreningen.

Så man kanske inte ska vara så rädd för att betala en hög avgift ändå? Men avgiften är å andra sidan en komponent som man inte kan påverka. Det värsta är ju att köpa en lägenhet dyrt med låg avgift för att senare se avigiften stiga och värdet på lägenheten gå ned.

Hur tänker ni kring avgiften? Är det ok så länge man har råd med den?
En HR kan ju ha en hyra per månad på kanske 15 000 för 98 kvadrat, så om totalkostnaden med lån och amorteringar och avgifter ändå blir lägre så kanske det ändå är hanterbart?

Hög avgift på en gammal förening är ju ofta ett tecken på att man försummat att sätta av till underhåll i många år. Innehavarna har bott billigt och kunnat sälja dyrt när de flyttat. De som köpt kort före höjningen eller efteråt är de som blir fast med notan.

För att inte hamna i den situationen bör man därför alltid kolla noggrant vad som är gjort och vad som är planerat att göras. Är avgiften låg men det kan vankas stora underhållsarbeten inom kort bör man räkna med att avgiften lär dra iväg ordentligt.

Personligen så anser jag att för att det ska vara värt att köpa en BR så bör avgift + ränta på banklån vara klart billigare än en motsvarande HR. För du ska ju själv stå för all inre renovering, vitvaror osv. Sen kan det förstås bli en fin värdeökning över tid med BR men det är inget man säkert kan räkna med.

Av den anledningen går det alternativet helt bort där jag bor t ex (medelstor stad) eftersom avgiften ofta motsvarar minst 75-80% av hyran på en lika stor bostad. Man skulle då låsa upp en stor summa pengar för samma kvm men lite större bestämmanderätt och lugnare grannar. Det tycker inte jag är tillräckliga incitament.

Nja det brukar ju vara precis tvärtom normalt. Äldre föreningar har lägra avgift mest pga lägre lån.

Det verkar inte alltid stämma enligt mig.
Det tas nya lån för att renovera fastigheten. Tak, stambyten, göra alla badrummen osv.

Ofta har man också amorterat för lite under många år då räntorna var låga, för att kunna ha en låg avgift.

Nya föreningar lever ofta på en glädjekalkyl som gjorts av byggherren. Sedan är dock nya fastigheter mer energieffektiva. Den största kostnaden för BRFer efter lånen är värmen.

Jag har jämfört BRFer i hus byggda 1995 med hus byggda 2020. Och i flera fall hade de äldre husen högre avgifter.

Vi har tre olika brf föreningar centralt i Umeå, en samfällighet i mellan oss.

Samtliga föreningar har låga avgifter och skriver förlust nu för 8 åren i rad, mest troligt kommer förlusten fortsätta lika länge till.

Anledning är just löpande underhåll, det är avskrivningar som utgör förlusten.

Men likviditeten är mycket god, dvs vi behöver inte höja avgifterna för kassaflödet är positivt, samt det finns ingen krav på skriva positiva resultat, visst vi kan skriva om kostnader, amortera mindre o lägga mer i fonder på så sätt påverka resultatet, men amortera ger lägre månadskostnader samt låna upp till ursprungsbelopp kostar inget i pantbrev o amortering som att öppna ett nytt lån.

Förlusten uppstår just för man repar för någon miljon då och då, men avskrivningarna kvarstår länge.

Men som jag märkt av är att många inte kan tyda en årsredovisning vad den berätta även om den ligger rakt framör kan dom flesta bara se siffror men inte vad det beror på, förlust betyder alltså inte föreningen går dåligt, det kan vara exakt tvärtom alla underhåll följer underhållsplan o likviditeten är god.

Det verkar ju inte som att banken heller kan tyda dem då. För när jag ringde till banken för diskutera objektet (som jag tänkte köpa, men sedan inte gjorde) så de att "det finns risk att denhär föreningen kommer höja avgifterna ytterligare". Och då var det en av de här lägenheterna som redan hade 7000 i månaden i avgift. Känns ju sådär att hoppa in i det boet.

Men nej, man ska inte behöva vara ekonom och kunna tyda en årsredovisning för att kunna köpa en lägenhet. Därför har man infört krav på att alla BR nu ska publicera nyckeltal i årsredovisningen också.

Nyckeltal, som t.ex. lån per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, soliditet mm. är ju sådant som man kan jämföra med riktvärden och direkt se om något ser konstigt ut.

Kvadratmeter/år

För att det skall kunna göras vettiga jämförelser mellan avgifterna i olika föreningar så måste alla prata om samma sak, när man jämför avgifter i bostadsrättsföreningar eller hyror i hyresrätter pratar man om avgift/hyra per kvadratmeter och år, annars går det inte att göra en vettig jämförelse.

https://seb.se/privat/bolan/bostadsg...-tolkar-du-dem

INGEN som bor i lägenhet pratar om hyror på det sättet - förutom i årsredovisningar.

"Hmm - den här lägenheten kostar 1292 kr/m2 i hyra per år ... .. vad kommer jag behöva betala varje månad??? Ok - runt 1300 delat med 12 månader - det blir 108 kr i månaden. ... hmmm. Hur stor var lägenheten? 65 m2? Ok, 108 * 65 - vad blir det? Ok - så runt 7000 kr i månaden i hyra. Ok".

För att inte tala om att det skiljer mellan en 1:a och och 3:a - 3:an kommer ha lägre hyra/avgift per m2 - det glömde du också.

Min erfarenhet är att nya föreningar har högre avgifter o tvärtom. För det mesta blir det ju några tusen billigare i mån än hyres

Det finns ju lika möjligheter för dig.
Antingen köper du en lägenhet med lägre avgift och betalar således mer i pris vilket ger dig högre kostnad till banken varje månad och högre lån.
Eller så köper du en lägenhet med högre avgift och då brukar priset vara lägre. Mindre lån men högre fast kostnad varje månad.
Jag betalar hellre mindre ur egen ficka och har högre avgift.

Vad ingår i avgiften är också viktigt. Där kan man också snabbt se om det är värt det.

Det är läge att vara lite försiktigt.

Nyare föreningar med låga avgifter har ofta glädjekalkyler, plus att på många av dom ingår inte värmen eller varmvatten.

Äldre föreningar med höga avgifter kan ha varit lite misskötta. En välskött förening sätter av till skötsel och renoveringar, stambyten och renoveringar av tak och fasad är ganska förutsägbart, det ska inte behöva komma några överraskningar. Speciellt på
Äldre hus som oftast var bättre byggda än dom nyare.


Sen tänker jag såhär, högst personligt:
En BRF avgift är en betalning på ditt och alla andras lån, inte bara ditt eget. En amortering på ditt egna lån är däremot ett eget sparande, plus att du personligen får dra av räntan på ditt egna lån.

Summa summarum: så länge inte föreningen har enorm belåning per kvadratmeter, eftersatta reparationer och underhåll, eller glädjekalkyler är det bättre för din egen ekonomi att ha låga avgifter och höga lån än tvärt om.

Det vikigaste är att förstå varför en avgift är hög eller låg. Det behövs underhåll. Om det är låg avgift, kommer underhållen snart? Om det är hög avgift, är lån tagna för underhållen?

Generellt sett sätts inte mycket pengar av för att idén är då att de som bott tidigare då betalar för framtida gästers boende. Det blir mer rättvist om man tar lånet nu och de som bor här nu betalar. När räntefrossan började är detta ett koncept som kan ifrågasättas. Det rimligare är väl att inte ta några lån alls, om möjligt.

Generalfelet är att de flesta bor mindre än 5 år och ska göra "bostadskarriär". BRF som koncept är för ett livslångt boende.