Bostadsrättsförening, höja avgift och amortera

Jag gillar ganska nybyggda fräscha lägenheter med bra rumslayout och med nya stora hissar så det faller. Jag kommer inte att köpa en 3:a i ett 1800-talshus där man ser ut över sina vrak till grannar med flagnande plåttak. Hur mycket de än äger marken och betalat av sina lån och snålar på renoveringen för att få låg månadsavgift.

Men det finns väl på andra ställen? Norr om stan tex. Täby? Solna? I dessa kommuner äger föreningarna i regel marken vad jag vet.

Här finns olika approacher och man kan ju alltid fundera på vad som är lämpligt, att t.ex. inte ha en underhållsfond kan ju tvinga en till att ta dyra lån, men å andra sidan så kan man fundera på varför folk som bor här nu skall betala för något som kanske sker om 30-50 år.

I vår BRF införde vi efter en sanering av ekonomin principen att vi lånar till allt underhåll och vart underhåll skall amorteras på motsvarande tid det tar att tekniskt skriva av underhållet.

Vi lånade pengar till fönsterbyten och la upp en plan för att betala tillbaka det på 25 år då det är dags att byta fönster igen.

Det kräver såklart en del administration och i låglänte läget vi hade då så var det okej, man kanske resonerar annorlunda idag.

Men grundprincipen att man betalar för det man drar nytta av är inte orimlig.

Du får kolla på andra områden då. Tröttsamt med folk som föds och dör på exakt samma ställe världen är lite större än köksgången mellan pojkrummet och köket.

Det är ju bara ta en snabb titt på hemnet så ser man direkt, iaf på mitt håll, att föreningarna med extremt höga avgifter har betydligt lägre utgångspris, dvs marknadsmässig värdering, jämfört med andra nyproducerade föreningar i samma område med betydligt lägre månadsavgift.

Vilket är helt logiskt. Folk har inte råd, eller anser det vara värt det, att ta ett bolån på 5 millar som tickar ränta och utöver de punga ut 10k extra i föreningsavgift varje månad.

För samma pengar inom samma område jag kollat på så skulle det kosta mig nästan lika mycket i månaden att köpa antingen en bostadsrätt i ett radhus för ca 4 miljoner med 8k i månadsavgift som det vore att köpa en nyproducerad lyxvilla för 7 miljoner med samma mängd kontantinsats

Borde säga sig självt vad de flesta skulle välja. Speciellt med vetskapen att avgifterna dessutom bara lär fortsätta öka samt att man inte ens äger ens boende trots att man lägger ut såna sjuka belopp. Aldrig i livet. Och det är också därför hemnet kryllar av såna BRF annonser, iaf i min ort (vilket i sin tur också sänker värdet ytterliggare då utbudet är för stort).

Och nej, att sänka avgiften till 0 skulle uppenbart inte påverka värdet positivt då det vore en förening som tydligt inte tar ansvar och garanterat lär konka. Men det betyder inte att en månadsavgift på 8-10k på en medelmåttig BRF med simpel standard är något bra heller. Det är balansen man är ute efter men det är också den som är så extremt sällsynt. Så otroligt många korkade byggbolag som bara bryr sig om kortsiktiga vinster och inkompetenta styrelser som inte vet vad de sysslar med.

De föreningarna med extremt höga avgifter har sannolikt misskött sin ekonomi för att hålla låga avgifter historiskt och därmed "hålla uppe" värdet. (sålänge vi inte talar om dyr nyproduktion).

Låga avgifter är inte trendigt på samma sätt som för 10 år sedan (under åren då styrräntan gick ner och priserna överallt gick upp) där ekonomin aldrig var ett problem i föreningar.

Du kan prata med vilken ordförande som helst och jag kan lova dig att de kommer bekräfta att köpare idag ställer helt andra frågor jämfört med för 10 år sedan gällande ekonomin och förmåga att hålla en god ekonomi snarare än att ha låga avgifter idag

Finns säkert de som bortser från månadsavgiften (uppenbarligen då de förr eller senare blir sålda), men månadsavgiften är fortfarande väldigt avgörande för många potentiella köpare då folk måste ju ha råd att bo där och klara ytterligare framtida höjningar (vilket i princip alltid är fallet).

Det är inte jättemånga som har råd, eller är villiga, att betala, över 20k i boendekostnader (avgift, ränta, amortering) varje månad för att bo i ett standard radhus eller lägenhet när man lika gärna kan köpa en nyproducerad villa med äganderätt för i princip samma pengar (med undantag för kanske Sthlm där alternativen inte är så många om man inte är villig att bo längre utanför stan).

Känns inte som att du är med på galoppen här.

Men lycka till. Fokusera du på att köpa där månadsavgiften är låg, och skratta åt dem som hellre väljer en något högre avgift i en förening som fokuserar på amorteringar och att ha en långsiktigt god ekonomi, så får du se vem som får sista skrattet om 10-15+ år

Då jag själv sitter med äganderätt, och avser att fortsätta göra det, så lär jag skratta ganska gott ja medan din förening fortsätter smyghöja avgiften år efter år för att hålla sig flytande från att konka, vilket jag läste nyligen rekordmånga föreningar har gjort senaste året.

Men om ni skriver av investeringarna och ser till att föreningen inte går med underskott så blir det väl i princip som du säger utan att behöva räkna på lån till enskilda renoveringsprojekt? Då täcker avgifterna räntor och amorteringar under fönstrens livslängd.

Tycker man ska ha inställningen att avgifterna ska vara stabila över tid. Man höjer med inflationen, inte mer. Fönster och avloppsstammar fyller ju samma funktion oavsett om de är nya eller 25 år gamla. Man ska inte behöva höja avgifterna bara för att det är dags att byta fönster.

Jag har haft otaliga diskussioner med folk i samma båt som jag själv (med äganderätt) som likt dig inte vill höja för att då sänks värdet på lägenheten

Nu ett antal år senare har vi en mycket god ekonomi och bland de lägsta avgifterna bland många andra föreningar i vår stadsdel som jag jämför oss med.

Du skrattar säker ganska gott några år till innan du inser att sötebrödsdagarna är över

Bara för att en BRF har en skyhög avgift betyder inte det att det är en ansvarsfull styrelse bakom som har koll på läget. Inte heller är det eliminerad risk att föreningen kan försättas i konkurs om räntorna skulle stiga kraftigt.

Tvärtom kan det vara ett ganska dåligt tecken, då det ofta innebär att föreningen är väldigt högt belånade om de tvingas till att öka avgiften kraftigt för att hålla sig flytande.

Det kan absolut finnas föreningar som är som den du verkar leva i men det jag säger är att en hög avgift inte per automatik är något bra, och att det oavsett kostar mer än det smakar i många fall. Jag hade inte velat bo i en ansvarsfull BRF med skyhög avgift då jag hellre lägger mina 8-10k i månaden på något mer vettigt som mitt personliga sparande.