Citat:
Jag håller på att diskutera kommande ränterabatt med min bank nu när lånet är uppe för omförhandling. Jag har fått ett erbjudande på en ränta som är ganska bra, men jag tycker att vi bör kunna få ner den ännu en bit då det är ett stort lån med mycket god säkerhet och vi har höga inkomster. Nu hävdar banken att det är omöjligt för att dom redan förlorar pengar på mitt bolån. Det låter helt verklighetsfrånvänt och vill därför kolla här med någon som har bättre koll på bankers finansieringsmodeller.
Så min övergripande fråga är helt enkelt, är det rimligt av banken att påstå att de förlorar pengar på mitt lån eller böjer de sanningen bortom hederlighetens gräns för att de inte vill ge mig en bättre deal?
Min ränta enligt deras erbjudande skulle landa på 4,59%. Banken hävdar att deras ränta för att låna in pengar är högre än så (vill minnas att de sa 4.75%) vilket då skulle leda till ett nettominus. Här är aktuella siffror från riksbanken:
Styrränta: 4%
Utlåningsränta: 4,1%
Likviditetsfacilitetsränta: 4,75%
Min första tanke är att banken får låna ut omkring 10 gånger sitt kapital, så om de har 1mkr får de bevilja lån till 10mkr. Men har detta något samband med eventuell inlåning, så om de lånar in 1mkr från riksbanken så får de låna ut 10mkr?
Och om det nu inte är så, finansierar bankerna normalt sina "marginallån" (i brist på bättre ord, här i betydelsen de sista/dyraste lånen de beviljar, jmfr. marginalskatt) genom lån från riksbanken till likviditetsfacilitetsräntan?
Till saken, fast lite OT, hör att jag har ett företagskonto hos samma bank som vanligtvis pendlar mellan 500k-900k, helt utan ränta. Lite dumt, jag vet, men det är en annan diskussion om jag ska göra något smartare med dom pengarna. Som såklart kommer bli högst aktuell om banken vägrar möta mig i räntediskussionen. Anyhow, vad jag ville komma till är att dessa pengar, om de tiodubblas, ganska precis täcker mitt bolån. Så bankens finansiering av mitt lån kostar dem inte en spänn oavsett hur de räknar, så länge jag har företagskontot hos dem. Men det vill inte den här kontorschefen alls ta med i beräkningen, "företagsdelen och bolånedelen är separata så vi kan inte ta hänsyn till den när vi pratar bolåneränta". Jag tycker själv att dom ska ha alla möjligheter att se till mig som helhetskund och kunna ta hänsyn till både gungor och karuseller.
Så min övergripande fråga är helt enkelt, är det rimligt av banken att påstå att de förlorar pengar på mitt lån eller böjer de sanningen bortom hederlighetens gräns för att de inte vill ge mig en bättre deal?
Min ränta enligt deras erbjudande skulle landa på 4,59%. Banken hävdar att deras ränta för att låna in pengar är högre än så (vill minnas att de sa 4.75%) vilket då skulle leda till ett nettominus. Här är aktuella siffror från riksbanken:
Styrränta: 4%
Utlåningsränta: 4,1%
Likviditetsfacilitetsränta: 4,75%
Min första tanke är att banken får låna ut omkring 10 gånger sitt kapital, så om de har 1mkr får de bevilja lån till 10mkr. Men har detta något samband med eventuell inlåning, så om de lånar in 1mkr från riksbanken så får de låna ut 10mkr?
Och om det nu inte är så, finansierar bankerna normalt sina "marginallån" (i brist på bättre ord, här i betydelsen de sista/dyraste lånen de beviljar, jmfr. marginalskatt) genom lån från riksbanken till likviditetsfacilitetsräntan?
Till saken, fast lite OT, hör att jag har ett företagskonto hos samma bank som vanligtvis pendlar mellan 500k-900k, helt utan ränta. Lite dumt, jag vet, men det är en annan diskussion om jag ska göra något smartare med dom pengarna. Som såklart kommer bli högst aktuell om banken vägrar möta mig i räntediskussionen. Anyhow, vad jag ville komma till är att dessa pengar, om de tiodubblas, ganska precis täcker mitt bolån. Så bankens finansiering av mitt lån kostar dem inte en spänn oavsett hur de räknar, så länge jag har företagskontot hos dem. Men det vill inte den här kontorschefen alls ta med i beräkningen, "företagsdelen och bolånedelen är separata så vi kan inte ta hänsyn till den när vi pratar bolåneränta". Jag tycker själv att dom ska ha alla möjligheter att se till mig som helhetskund och kunna ta hänsyn till både gungor och karuseller.
Du har fått det hela om bakfoten.
Banker måste finansiera en viss andel av sin utlåning med eget kapital och s k hybridkapital (det senare en blandning mellan aktiekapital och efterställda lån, alltså lån som får utdelning efter vanliga lån om banken går omkull). Resten kan finansieras med inlåning på sparkonton och lönekonton, genom utgivning av obliationer till institutionella investerare eller genom lån från Riksbanken mot säkerhet i statsobligationer eller andra värdepapper. Detta kallas på bankspråk för kapitaltäckning.
Om din bank har krav på 5 % kapitaltäckning på bolån, har precis så mycket eget kapital och hybridlån som krävs för att uppfylla kravet och vill ge dig ett bolån om 10 miljoner, så kan banken finansiera högst 9,5 miljoner genom lån i Riksbanken eller - vanligare - genom att låna av instiutionella investerare i form av bostadsobligationer eller genom att låna från allmänheten på sparkonton eller lönekonton. Även andra möjligheter finns, men de som jag nämnt är de volymmässigt största. Resterande 0,5 miljoner måste finansiera med eget kapital eller hybridlån.
I dagsläget är räntan på bostadsobligationer drygt 4 %. Räntan på sparkonton och lönekonton varierar stort från 0 % till drygt 4 %. Vad det kostar att låna av Riksbanken har du själv koll på.
Eget kapital och hybridkapital är ännu dyrare, eftersom de som tillskjuter sådant kapital tar större risk än de som lämnar vanliga lån till banken.
Så det är rimligt att räkna med en långsiktig finansieringskostnad för banken om runt 4 %. Det innebär att bankens marginal - om du erbjuds 4,59 % ränta - blir 0,59 %. Denna marginal ska täcka bankens kostnader för personal, kontor, konsulter, IT-system, försäkringar, kreditförluster etc.
Så bankens påstående att den går med förlust på ditt bolån är inte orimligt.
Att banker i dagsläget går med vinst på bolån totalt sett beror främst på att de fortfarande delvis kan finansiera sig med bostadsobligationer med långa löptider, oftast 5 år, som gavs ut till låg ränta innan räntorna började att stiga och att vissa banker ger låg ränta på lönekonton.
Om du ska ifrågasätta bankens påstående om att den går med förlust på ditt bolån, så måste du nog hävda att den inte finansierar det med nyutgivna bostadsobligationer eller med inlåning på sparkonton, utan med tidigare utgivna bostadsobligationer och inlåning på lönekonton.
