Varför älskar ni fastigheter?

Om man köper en fastighet med belåning, då tjänar man pengar på bankens pengar och banken får ingen del av värdeökningen, på det sättet får ägaren en hög avkastning på det egna kapitalet. Även extremt förmögna människors fastigheter är belånade, jag menar naturligtvis inte privata bostäder. Det privata huset på Rivieran kan mycket väl vara belånat och kostnaderna betalas med hjälp av uthyrning.

Har han pengarna på ett ISK så blir skatten 2019 knappt 5 tkr. Med en direktavkastning på 10% återstår 95 tkr netto.

Med ett driftsnetto på 200 tkr får 80 tkr i avskrivningar och 60 tkr i räntor dras av. 60 tkr beskattas med 50%. Netto för Bengt 110 tkr innan amorteringar.

Konstigt exempel, för 4 miljoner får du ingen hyresfastighet ens på en fattig ort, än mindre en villa. Men jag antar du menar villa ändå? Så fall är den som följer ditt exempel så fall korkad precis som du exemplifierar. Men jag tvivlar att så många personer finns som köper villor och hyr ut dem för profit.

Problemet med fastigheter är ju den ofta gigantiska hävstången man som vanlig fattiglapp måste kämpa med, d.v.s. lån. Jag lägger hellre pengar på börsen då och slipper fundera på stora lån som skall betalas. Dessutom är det svårt att sälja fastigheter bara sådär om man är i behov av likvida medel. Är också mycket jobb. Underhåll, uthyrning och planering etc..

Men ja, hade man haft några dollarmiljoner så skulle nog fastigheter varit att föredra framför börsen, eftersom det generellt sätt anses stabilare.

Fastigheter är lika volitär som aktier vilket många kommer upptäcka nån dag.
dock rätt långsam så varit en rätt lågrisk historia äga rent kapitalmässigt, flesta fastigheter hyrs ju inte ut.

Bland de som gör så är många mer inställd på avkastning än underhåll.
vissa större förvaltare går hårt in på renovering, men som täckmantl för att kunna höja avgiften och få bättre avkastning.

Nja ovanligt med billiga fastigheter är det i dessa tider. Men det finns enstaka fall ute i gamla bruksorter och liknande i den prisklassen det är jag övertygad om. Handlar väl gissningsvis om ca 3-4 lägenheter i dessa byggnader och kanske är det gamla vrak till hus som kräver omfattande renovering. Har även sett två-familjshus ibland ute i verkligheten och i det fallet kan man ju tänka sej att bo i ena halvan och hyra ut resten.

Investerar hellre i fastighetsbolag. Länsförsäkringar Fastighetsfond är upp 180% på 5 år och 10000% sedan start i början på 90-talet. Krossar six30 return index.

Problemet är dina uträkningar. Först räknar du med 10 % avkastning i genomsnitt på aktier, vilket är för högt.

Sen är din fastighetsuträkning jättekonstig. Stämpelskatt betalas i regel inte på kommersiella fastigheter, eftersom man säljer aktierna i bolaget som äger fastigheten, och inte själva fastigheten (googla på "paketering fastigheter"). Även om du betalar stämpelskatt är detta en engångskostnad, och du köper knappast fastigheter för att sälja dem samma år. Sedan räknar du med att man betalar skatt på resultatet INNAN ränte- och skattekostnader. Varför skulle man göra det?

Resultatet blir snarare:

200k driftnetto - 60 k ränta = 140 tkr resultat i bolaget. På det kommer bolagsskatt med 21,4 % = 110 tkr vinst efter skatt i bolaget. Sen har du en värdeökning på kanske i snitt 2 % på fastigheten, vilket då ger i snitt 80 000 kr i orealiserad vinst per år. Totalt alltså ca 175 tkr per år i vinst för bolaget efter skatt. När du plockar ut pengarna privat får du förstås skatta dem igen, men beroende på hur länge du tänkt ha fastigheten, hur stort bolaget är, anställda o.s.v blir den skattesatsen varierande.

Det är klart att man kan få en hyresfastighet för fyra miljoner, även om summan säkert bara var ett exempel. En hyresfastighet behöver inte direkt vara ett jättehus med 100 lägenheter. Här har du 316 objekt till salu just nu för fyra miljoner eller mindre, varav de flesta är hyresfastigheter av ett eller annat slag: https://objektvision.se/Lista?t=10&xpr=4000000

Håller med om ovanstående men du kanske menar avskrivningar istället för skattekostnader?

Nja, menade skattekostnader, eftersom TS skrev:


TS räknade ju alltså med stämpelskatt och räntekostnad, men han drog "skatt" (bolagsskatt?) innan dessa kostnader. Avskrivningar ska ju också egentligen in i ekvationen, men det kanske är överkurs med tanke på TS räkneexempel..

Aha. Jag tänkte enskild firma, och du tänkte AB?