Kommer jag kunna förhandla om mitt bolån?

Har köpt hus och fått godkänt bolån från min bank, ska ha möte med min bank nästa vecka. Jag har vart i kontakt med andra banker också och fått godkänt lånelöfte där också med erbjudanden på bolån till procentsatsen 1,39% på tre år. Detta vill jag meddela min bank nästa vecka på mötet så jag kan få en liknande ränta där.

Nu till mitt orosmoment: Lägenheten som jag äger och ska sälja, har jag lån på som kommer lösas ut när jag sålt den. Dock har jag bundit lånet till tre år till början av 2022 dumt nog. Innebär detta att jag måste betala ut förlorad ränta för banken om jag löser ut detta lån och byter till en annan bank?

Lånet är på 446000 och gäller till januari 2022, räntan är på 1,81%. Hur mycket skulle jag få betala för att ta bolånet med en annan bank?

Skall bu byta bank i samband med flytten så blir du tvungen att betala ränteskillnadsersättning för att lösa ditt bundna lån, det blir betydligt dyrare än att ligga kvar i din tidigare bank med något högre ränta i tre år.

Huset du köper är väl troligtvis dyrare än din lägenhet så skillnaden mellan dagens lån och det nya lånet kan du säkert förhandla räntan på. Säg att du betalar 1.81% på de första 450.000 och 1.25% på resten, du kommer då ner närmare övriga bankers erbjudande och slipper ränteskillnadsersättning.

Har du dessutom lyckats sälja din lägenhet innan du tillträder huset så är ditt förhandlingsläge bättre.

Läser om detta i allmänna villkoren, kommer bli skyldig ränteskillnadsersättning för återstående del av villkorsperiod samt räntebindningsperiod. Ökad med en procentenhet. Antar att jag förstört alla mina möjligheter till förhandlingar då jag bundit lånet till januari 2022. För den summan jag får betala vid byte lär vara större än den jag tjänar på att gå ner från 1,81% till 1,39% på en treårsperiod för lånesumman 1,8 miljoner?

Okej tack, låter som ett riktigt bra tips!

Förhoppningsvis säljer du lägenheten för mer än du har lån så då blir banken glada om du puttar in det som kontantinsats i huset och får ner belåningsgraden.

En annan sak att förhandla med banken är ev amortering, idag krävs det ju att du amorterar vid ett nytt lån men stannar du kvar i banken med ditt gamla lån (utan amortering) kan dom kanske trixa så du även slipper det i fortsättningen också om du vill ha det så...

Lägenheten kommer säljas innan tillträde så lägenhetslånet kommer betalas av. Ringde och prata med banken och de sa att jag ändå behöva betala ränteskillnadsersättning. Dock sa dom att vi eventuellt kan komma runt det genom att göra ett så kallat Säkerhetsbyte. Detta ska vi diskutera på vårt möte nästa vecka, hoppas verkligen de inte nekar mig att göra ett sådant.

Om banken kräver att du skall lösa det gamla lånet och betala ränteskillnadsersättning så är ju diskussionen mellan dig och banken avslutad, du går då till banken där du fått en bättre ränta och tar det nya lånet där. Du sitter ju i en ganska bra förhandlingssituation så dom löser det säkert på ett sätt som gynnar er båda.

Var förberedd när du går till banken och gör gärna en kalkyl på vad 1. det skulle kosta att ligga kvar hos din gamla bank med högre ränta på ditt gamla lån. 2. att betala ränteersättning för att lösa det gentemot att 3. byta till en ny bank med lägre ränta. Banken får då visa alternativ 4. hur dom skall komma under alternativ 3

När jag band räntan sa försäljaren att man kan ta med sig lånet om man köper ny lägenhet, hör om samma gäller för dig. Då slipper du betala ränteskillnaden.

Det var 475000 jag har kvar på lånet. Jag gjorde en beräkning:
475000 * 1,81 = 859750
475000 * 1,39 = 660250

Det skulle kosta mig 9000 kr i ränteskillnadsersättning att avsluta lånet. Det är alltså 669250 kr totalt om jag avslutar lånet och börjar på 1,39 direkt i den andra banken. Om jag ligger kvar i min bank, gör ett säkerhetsbyte och betalar 1,81 i ränta på de första 475000 så får jag betala 859750 kr. Med andra ord så borde jag kräva av min bank att de sänker räntan till 1,39 direkt om jag ska vara kvar hos dem? Eller tänker jag fel?

Tror jag tänkte fel i min beräkning. Använde mig nu av smartkalkyl.se och fick fram följande:
475000*1,81 på 5 år är räntekostnaden 21851 kr.
475000*1,39 på 5 år är räntekostnaden 16781 kr.

475000*1,81 på 10 år är räntekostnaden 43345 kr
475000*1,39 på 10 år är räntekostnaden 33287 kr

Om jag gör ett säkerhetsbyte med min bank och betalar av 475000 på 5 år så tjänar jag på att vara kvar med min bank. Om jag betalar av 475000 på 10 år så tjänar jag på att byta bank. Om jag tänker rätt i beräkningen, har valt "rak amortering" som amorteringsplan.

äknar få för din lägenhet när du säljer den, du kanske går med Vet ej varför du räknar på 5 eller 10 år du har ju bara bundit ditt lån på 3 år. Dessutom när du säljer din lägenhet får du förhoppningsvis en vinst och kan använda den antingen som kontantinsats vid ditt nya lån eller lösa ditt gamla...

Du befinner dig i ett bra förhandlingläge för du har en ny ränta som är lägre och två banker som ska tävla om dig.

I regel tar man med sig de bundna lånen till det nya objektet helt automatiskt. Förhandla med båda bankerna och presentera ditt gamla lån till den nya banken och fråga vad de kan göra för dig med ditt befintliga lån? Får du inte ett svar som du är nöjd med så diskuterar du med din gamla bank och berättar om det nya ränteerbjudandet som du har fått. Eftersom du utökar ditt lån så finns det ju en möjlihet att banken kan tänka sig att bli "snäll" för de har ju dig i ett ännu hårdare grepp. Bankerna konkurrerar verligen idag om kunderna som är villiga att binda sina lån.

Vet inte vad din bank vill berätta med sitt meddelande till dig. Men hoppas att det betyder en ökad förhandlingsvillighet.