Jämföra bostadsrätter med olika månadsavgift?

Jag och tjejen håller på att kolla på lägenhet och tittar nu närmare på ett par olika, nästan likadana på alla sätt men där avgiften skiljer ca 2000 kronor.

Lägenhet 1 = Pris 1,6 Mkr, avgift 4500 kr
Lägenhet 2 = Pris 1,25 Mkr, avgift 6500 kr

Avgifterna är stabila i respektive förening och väntas ligga rätt oförändrat framöver. Om man räknar ihop både avgift till föreningen och lånekostnader så är den totala månadskostnaden rätt lika mellan de båda.

Hur ska jag tänka för att kunna jämföra lägenheternas pris "justerat" för skillnaden i månadsavgift, missar jag något viktigt om jag räknar på följande sätt?:

De 2000 kronors skillnad i månadsavgift mellan lägenheterna blir 24000 på ett år. Om jag istället hade lagt dessa 24000 kr på räntor (jag antar här en ränta på 5%) så skulle jag ha kunnat ta (24000/0,05)= 480 000 kr mer i lån, allt annat lika. Om lägenhet 2 alltså hade haft 4500 kr i avgift istället för 6500 så hade ett rimligt pris på lägenheten varit (1,25 Mkr + 480 000)= 1730 000 kronor. Alltså är lägenhet 1 "billigare", allt annat lika..?

Jag anser att en lägenhet med lägre månadskostnad är bättre. Då har du själv större kontroll över din månanskostnad. En förening med högre avgift är ofta högre belånad och risken att avgiften stiger mer är större.

Men samtidigt så är man mer exponerad mot ränteförändringar om man köper en lgh med låg avgift och högre pris (vilket ju ofta går hand i hand). I min jämförelse ovan kan vi anta att båda föreningarna har samma belåningsgrad.

Hur som helst, missar jag nåt viktigt med min beräkning i första inlägget? Finns det några skattetekniska avdragsfaktorer som kan spela väsentlig roll, eller något annat viktigt att tänka på?

Du får dra av räntorna i deklarationen så du betalar netto bara 70% av räntan vilket bör vara med i kalkylen. Men man bör kanske inte ta med den fullt ut så att man har lite marginal om ränteavdraget skulle försämras i framtiden.

En annan grej är föreningens amorteringar, som räknas som "kapitaltillskott" för dig. De räknas som ett avdrag för dig, så om du går med vinst så dras kapitaltillskottet av, och om du går break-even eller säljer med förlust så tar du kapitaltillskottet som en vanlig kapitalförlust (70 % avdrag på summan). Detta hade jag ingen aning om när jag sålde min BR och blev en trevlig överraskning. Med detta vill jag ha sagt att föreningen som amorterar mest är bättre för dig.

Ok tack för svaret. Om jag antar en låneränta på 5% samt betalar 15% av lägenhetspriset i kontantinsats, betyder detta att årsräntan för lägenhet 1 är (0,85 * 1 600 000 * 0,05) = 68 000 kr, och för lägenhet 2 en årsränta på (0,85 * 1 250 000 * 0,05) = 53 125 kr?

Om det stämmer så är avdraget för lgh 1 20 400 kr, och för lgh 2 är det 15 938 kr.

Det är ju ingen jätteskillnad i avdrag per år mellan lägenheterna, eller tänker jag fel nånstans..?

Tack för tipset!

http://maklarhusetboendekalkyl.capit...aspx?start=tom
Använd dennakalkylen så får du hjälp med räknandet

Tack för länken. Har dock inte fått svar på min ursprungsfråga ännu:

Om en lägenhet har 4500 kr i månadsavgift och kostar 1,6 Mkr, hur kan jag då på bästa sätt bedöma vad lägenheten hade kostat ifall avgiften istället varit t.ex. 2500 kr eller 6500 kr?

Det kan du inte, då marknadspriset beror på hur mycket någon är villig att betala för den och inget annat.

Personligen hade jag tagit den med lägre avgift alla dar i veckan (allt annat lika). En stor del av vitsen med att köpa istället för att hyra är i min värld att man kan amortera ner lånet så snabbt som möjligt för att ha ett framtida mycket billigt boende (och ha en stor kontantinsats den dagen man vill byta upp sig till större).

Det går inte eftersom att det inte finns någon specifik koppling mellan avgift och värde förutom att om du har två identiska lägenheter varav en har lägre avgift så bör priset på den med lägst avgift vara något högre.

Sen så finns massa andra parametrar som avgör vad priserna blir, läge, standard, vilka köpare som finns och vad de vill ha etc etc.

Det skiljer som sagt hela 350 k i pris mellan lägenheterna. Frågan är om det är värt att betala 350 k mer för att få 2 k mindre i månadsavgift, allt annat lika. Tycker det borde finnas en teoretisk modell för att beräkna detta, även om det såklart är utbud och efterfrågan som styr i slutändan. Typ, om jag vill ha exakt samma månadskostnad i lgh 2 som i lgh 1, hur mkt bör man höja/sänka köpepriset om avgiften höjs/sänks X kronor?